比较71

书籍目录

当观念超越利益：偏好、世界观和政策创新

腐败：供给侧与需求侧解决方案

经济学家关于收入不平等的通信

“资本家的新天堂”：就业岗位？

从金融危机中复苏：来自100个案例的证据

金融周期和宏观经济学：我们能学到什么？

无法律的秩序？加州淘金热时期的产权状况

城镇化中住房制度的理论分析框架和相关政策建议

确保建立负责任的金融行业

银行监管理念与方式的反思：监管规则的简单性、可比性和风险敏感性

作者简介

过去十几年间，房地产行业快速发展，对中国GDP的贡献不断增加，成为中国经济增长的支柱产业；但与此同时，居民可支配收入上涨的速度远低于房价增速，购房承受力在下降，买不起房仍是难题。目前房地产市场面临两个方面的问题：一方面是住房市场自身的问题，包括商品房房价过高，住房保障效率低下，住房分配不平衡，住房向福利化倒退，以及住房消费过于超前等；另一方面是住房市场与社会发展之间的矛盾，包括地方政府房价调控目标与社会预期存在较大落差，调控对自住性住房需求存在一定的积压效应，保障性住房融资与管理机制不健全等与此同时，住房制度也发生了一系列重大变化：1998年，国发23号文停止了福利分房制度，是住房制度的一次根本性变革；2003年，国发18号文首次明确将房地产定位成国民经济的支柱产业；2008年，应对金融危机，通过刺激房地产来提振经济；2010年以来，地产调控政策达到历史上最严厉水平值得注意的是，这几次重大的住房政策变化基本上都是反应式的，是对危机环境下的“条件反射”，而非基于顶层设计。十八届三中全会上《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》针对中国当前的根本问题，提出了全面、可操作的改革措施，将有助于中国实现十年甚至更长时间的大发展。其中，以土地改革、新型城镇化为核心推进城乡一体化发展是我国经济增长的一条主线，而城镇化的稳步推进离不开住房制度的顶层设计。

住房制度的设计主要考虑三个最核心的要素：地权、房权和税收。我们将这个三维模型作为理论框架，分别针对不同市场类型（商品房市场和保障房市场）和住房类型[商品房、租赁房、经济适用房（含两限房）、廉租房]进行分析，以期提出有效的住房制度设计方案。

商品房：“全额土地出让金+全产权+低／中／高税收”的组合。政策建议：使用物业税调节商品房供需结构。目前商品房的房权和地权方面短期内难以做出较大的变革，从税收角度进行改变则是可行方案。与别国相比，中国住房的交易成本处于中等水平，但是持有成本处于最低水平。与其直接调控房价，不如使用税收工具调控供需。物业税的征收可以实现房地产资源的优化配置、为地方政府的财政收入提供长期稳定的来源，同时增加房地产投机成本起到抑制房价的作用。长期来看，征收物业税是大势所趋。

租赁房：供给方属于“全额土地出让金+全产权+低税收”的组合；需求方属于“无土地出让金+无产权+零税收”的组合。政策建议：推动商品房租赁市场的发展。建议应该使用低税收或者补贴鼓励拥有多套房的业主进入租赁房市场，从而有效增加房屋供给。一个规范的租赁市场，可以更好地运用存量房产，提高资源使用效率，也可在一定程度上缓解中等及中高收人家庭的买房需求，对高房价也有一定的抑制作用。

经济适用房（含两限房）：“部分土地出让金+部分产权+低／负税收”的组合，面向中等及中低收人家庭。政策建议：改变产权结构，加大金融支持我国目前经济适用房的建设由政府出地及税费减免，而其发展滞后的最大问题就在于资金投入不足使得建设无法开展。若经济适用房定位于政府只拥有部分产权，那么政府仍可以取得部分土地出让收入，符合政府的投入能力。中等及中低收入家庭对于商品房缺乏支付能力，但与最低收入家庭不同，在一定的金融支持下，他们对经济适用房有一定的承受能力。

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