《美国房地产泡沫史（1940—2007）》书评

写在2016年深圳房价暴涨时

美国房地产泡沫史绝大多数的东西都和中国很像，我们并没有什么新的东西，对于这个地方，美国并没有人们口中的那么美好。因为多数人心中的美国都是想象中的天堂。她们根本不了解这个世界，加上总是认为国外的月亮比国内圆。中国有中国的问题，我们的国有制度，我们的土地制度，我们的土地财政。但是美国就没有问题了吗，没有十全十美的制度。书中提到对于多数人来说，拥有一个豪宅是成功的象征，对于土地的依恋情节在世界的大多数地方都没有变过。中国不但有认为需要住房是生活的必需品，同时政府对于社会资源的分配也同住房挂钩，造成的结果是变相提高了住房的作用性。受到限制的金融体系，美国的房地产市场和我们现在的有很多相似的地方，不断被推高的价格体系，投机者，各种泡沫。但是很庆幸的是，我们国家的金融市场不发达。美国的房地产市场之所以破灭，和被广泛使用金融工具有很大的关系，房屋贷款，次级贷款，贷款再证券化，金融工具使得固定资产变得流动起来，解放了银行的沉淀资金，但是它的坏处是使得风险的控制人变得模糊，如果债权人承担了全部的债权，那肯定会很注意每次还款的时效，而如果只是承担了100个1％的债权，那只要其中有几个1％没有暗示还款对整个债务并没有太大的 影响，这样分散的债权关系似的债权人和债务人不够紧密，更容易出现风险。我国不发达的金融市场刚好避免了金融风险的出现，所有不动产贷款都有对应抵押物，除非房地产降低30％，不然银行的贷款是不会被抵充。这也是最近国家一直打击首付贷款，众筹炒房的原因。我们还要改变自身的观点，避免迷信。很多人其实不了解美国，但是却又十分迷信，觉得美国的就是好的。从管制的角度上说，不丰富的金融市场反而有效的抑制了泡沫的发展，房价是在高速增长，但是还没有到国家控制不住的地方。这值得欣慰。

请送他《美国房地产泡沫史》

一、购买背景房地产行业书籍以国内作者的为主，要么过于教条化，类似于大学教材，实践指导意义不大。要么过于个案化，作者项目操盘过程的分享，经验总结不够、不深入。至今未遇到深得我心的专业书籍。知晓《美国房地产泡沫史》是因为任大炮的微博，他在微博中提到在看此书，并通过书中经验数值对比认为目前国内尚无房地产泡沫。当然，他在微博中并未评价此书。既然是任总这么高级的人物在读的书，又是史书（我一向认为“以史为鉴可以知兴替”是真理），还是美国的作者（美国学者以逻辑性见长，这是我喜欢的），必买之。二、不是史书读书先读书名，本书书名《美国房地产泡沫史：1940-2007》具有绝对的欺骗性。恕我少见，我认识的史书一般将历史按特征或典型事件划分阶段，分别著述。本书以形成泡沫的各项原因，如盲从、监管、地方排外等，分章节阐述。各章节间和各章节内并未体现历史关系，甚至连本书号称的“研究周期最长”——1940年到2007年这个阶段概念都未体现。不是史书也罢，是一本可读的好书也不枉我38元人民币。可是，整个读书过程犹如吞了死苍蝇般难受，老好人如我也只勉强读到一半。问题太多，列举一二感受下即可，说多了都是泪。三、无脑本书导论将房地产市场各方利益分别描述，意在强调本书与其他“相关书籍”不同，从泡沫形成的角度而非泡沫破灭的角度进行阐述（其他书籍的作者都脑残？），并将核心因素指向政府及政策。第一章以寓言的形式，将房产类比成郁金香，讲述了Oz国的故事，基本把泡沫形成过程列述一遍，并把根本责任方定为政府——言辞欺诈、煽动民粹、监管失误。虽然在故事中，作者一再提及房地产商等寓言中不该出现的角色，尚不妨碍本章节将泡沫形成机制讲述地荡气回肠。然后…，本书就彻底跑偏了。各章节孤立存在，自说自话，互相不支持，与开篇要表达的似乎是中心思想的主题也毫无瓜葛。尼玛，你到底要说什么？四、乱窜第二章讲到“盲从”，并将“经济学教育的缺失”作为其中的论据之一进行阐述。然后，第六章又窜出“经济学教育”，以一章的形式将教育缺失又说了一遍。敢问第二章的作者和第六章的作者有商量商量么，这样拼凑内容真的不合适。五、可笑的逻辑第三章讲到“贪婪”，因为“贪婪的定义界限不明显”、因为“贪婪可以用来形容每个人”，所以“不能将房地产泡沫破灭归因于贪婪”。你能把狗听到铃声分泌唾液的条件反射（因此人们听到“炒房”会条件反射出“奢侈生活和投机致富”，详见第九章）都划入其中，就因为 “过于宽泛”把贪婪刨除在外。宽泛你妹！类似的低级错误数不胜数，我也不忍多数。总之，如果你想恶心某个人，请送他《美国房地产泡沫史》，包你满意。

内容泛泛而一般的通俗读物

关于美国07年房地产泡沫的内容泛泛而一般的通俗读物。中文译本书名（原英文书名：The great American Housing Bubble: The Road to Collapse ）过于噱头，有欺诈误导之嫌，似是东施效颦《美国货币史（1867-1960）》。本书将泡沫前两大主要成因归于：1）税收政策：住房贷款利息抵免个税，也就是中国当前为稳增长、房地产业去库存欲将推行的政策。作者认为，与其他发达国家相比，优惠政策并未提高美国住房所有权拥有率（附图1），相反，补贴了前1/3的富人，推高了房价；2）社会政策，如《社区再投资法》（Community Reinvestment Act, CRA）政策对商业贷款行为的扭曲刺激，强制银行向边缘贷款人发放定量贷款。第二点成因作用较大，这点赞成作者观点。另外，书中（ch.4）针对此次危机暴露出来的监管过度与不足争论，对“监管”概念做了有益的区分：经济性监管和安全性监管。行业利益下的经济性监管或者管制过度，构成对市场竞争的威胁；而出于行业风险考虑的安全性监管或规则制定反而缺失不足。最后，本书首章的《概述：一个寓言》借郁金香泡沫生动展示了本轮房产泡沫的形成过程，值得外行一读。