《美国小民》章节试读

《美国小民》的笔记-第30页 - 各个章节

房地产的回暖
尽管毕先生并未感到经济回暖，但美国的房地产正呈现出向好的迹象。这是采访侯会长的朋友张小凯时聊起的。
张小凯是侯会长的同乡，从北京来到纽约，据他讲，他家算是清朝皇室的遗老遗少了，80年代来到这里，在这边做房产经纪公司。“金融危机之后，房价大跌，公司也几乎做不下去了。”他说，“我又开了一个瓷器店勉强维持生活，房产经纪公司也就先那样放着。”
在美国，通常人们在广告、招牌上见到的“某某房地产公司”，一般都是指中介经纪公司，而不是开发公司。房地产经纪公司大部分是独立执业的公司，但也有一些属于大型房地产发展商的有独立法人资格的子公司(称为in house sell)。
美国大约有80％的地产经纪公司的规模都比较小，人数1～4人，这点和中国大致相同。也有一些规模比较大的公司，经纪人的人数可以达到100人以上。
张小凯的公司之前就有四个人，他说：“生意好的时候，还有许多Part—time的销售员，不过2008年之后，就只剩我自己了。”
美国的房地产经纪人一般分为经纪人(broker)、销售员(salesperson)和伙伴经纪人(associate broker)三类。经纪人是指为收取服务费而代他人从事房地产买卖、转让、抵押、租赁等服务的个人、公司、商行等。销售员是在经纪人的名下协助并为经纪人服务的个人，销售员不能单独执业，只能在经纪人手下工作。伙伴经纪人是指具有经纪人资格，但不单独开业，须在另一个经纪人的名下从事销售员工作的经纪人。
房地产经纪人是美国房地产行业中为数最庞大的群体，起着非常重要的作用。美国的大部分房地产转让、抵押、租赁等都是通过经纪人实现的。
一下午的时间，张小凯给我详细介绍了美国房地产经纪的体系、运营方式以及发展和现状。
　　在美国做房地产经纪，靠的是佣金。经纪公司没有地产物业作为货物，地产代理是物业市场上买家和卖家（买卖盘），或者租客和业主（租盘）的中间人。
　　刚开始，经纪公司的佣金比例是由政府控制的，但后来发现政府的控制限制了经纪公司向顾客提供更多的服务，于是，政府就干脆放开了对佣金的限制。
房地产是美国经济很重头的一个产业，据说美国GDP大约有20％是由房地产及其相关产业创造的，原因是美国人喜欢搬迁，喜欢不断地换房子，这个国家没有户口制度，可以随时迁移，这样房屋的需求就相当大，促使房地产交易盛行。
国内房地产现在的情况主要是新楼盘多，而美国新楼占比不大，在美国的房地产市场上，新房的交易量只占总交易量的15％，其他的都是二手房交易。可以说，二手房交易是房地产市场的丰流。
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