常见房屋买卖纠纷法官解答
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出版社:中国法制出版社
出版日期:2010-10
ISBN:9787509321829
作者:叶传博
页数:342页
章节摘录
第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载人商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”根据上述规定，销售广告和宣传资料一般为要约邀请，但在同时符合“出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定”和“对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响”这两个条件时，即应当视为要约。故本案争议的焦点即为某开发商关于分户墙及楼板设保温隔音层以及双层高的大堂的宣传内容是否构成要约。某开发商的上述宣传内容是对房屋设施所做的说明和允诺，且较为具体和确定，故其符合作为要约的条件之一。但分户墙和楼板设保温隔音层及双层高的大堂是否对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，根据沈某提供的《购房者的书》，法院认为即使像沈某所述，XX家园的房价高于其他同地段的楼盘，亦不能证明其价格高出的原因即为其分户墙和楼板设有保温隔音层和有双层高的大堂。同时，在《签约声明》中，某开发商已经明示购房人如果对销售过程中公司员工的口头承诺及推广过程中涉及本项目的数据、文字内容有质疑或有对购房人的购买行为造成重大影响的事项，在签约时应提出书面要求，经双方协商后在《商品房买卖合同》中注明。而根据沈某与某开发商签订的《商品房买卖合同》，该合同中没有分户墙和楼板设保温隔音层以及公共部分的大堂系双层高的明确约定。
内容概要
叶传博，男，中国人民大学法学院法律硕士，现为北京市昌平区人民法院法官。近年来，在省级以上刊物发表学术论文、调研报告、宣传稿件二十余篇，撰写案例评析二十余篇，部分入选《中国审判案例要览》。论文《司法权介入村民自治探讨》获全国法院系统第二十届学术讨论会北京法院三等奖。
书籍目录
第一章 房屋买卖纠纷案件管辖法院 房屋买卖纠纷管辖法院如何确定、第二章 商品房预售合同纠纷第三章 二手房屋买卖纠纷第四章 农村房屋买卖纠纷第五章 房屋买卖中的其他类型纠纷第六章 房屋登记管理纠纷附：相关法律法规
作者简介
《常见房屋买卖纠纷法官解答》以问答的方式，对常见的房屋买卖纠纷知识作了介绍。该书可供各大专院校作为教材使用，也可供从事相关工作的人员作为参考用书使用。房屋买卖纠纷管辖法院如何确定？开发商换房后出售房屋的，是无权处分吗？房屋交付后出现质量问题，如何进行维修？借用他人名义购买经济适用房，有什么风险？同一房屋仔在两个房产证，如何处理？……
图书封面
发布书评
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最近读了上百个房屋买卖纠纷的案例，发现相似甚至一样情形的房屋买卖纠纷，因为诉讼法院不一样，审理具体案子的法官不一样，对同一法律条文的认识深度与水平不一样，使得对同一纠纷做出了截然迥异的判决结果。其中有几个案例，让我觉得特别值得玩味和思考。一，通过民俗观念认定的“欺诈”情形因居住需要，李某看中了一套位于成都市内的二手房。李某经成都一家中介公司同房主刘某夫妇签订了房屋买卖合同，按照合同约定李某支付了全部房款。第二天，李某聘请装修公司进屋装修时，邻居一位大妈悄悄告诉他，2004年间，就在这套房子里，刘某夫妇20岁的儿子将一名到他家做客的10岁小女孩杀了，还残忍地将小女孩的尸体肢解成多块后藏在屋顶上的水箱边，好几天后尸体才被邻居发现。之后，这一消息被辖区派出所所证实。为此，李某多次找刘某夫妇商量退房事宜，均遭拒绝，无奈之下只能向法院提起诉讼，请求撤销其与刘某夫妇签订的房屋买卖合同，并要求退还购房款。庭审中，李某称刘某夫妇故意隐瞒房屋真实情况，诱使自己签订房屋买卖合同。李某说，整个房屋买卖过程中，刘某夫妇从来没有提及房屋曾发生过如此恶劣凶杀案的事实，属于刻意隐瞒事实，构成了对自己的欺诈。现在，该房屋的价格因凶杀案实际上已经极大降低，因此，刘某夫妇的欺诈行为已严重损害了他的财产权益和精神利益。刘某夫妇则表示不能理解李某的感受，辩称自己卖的是房子，不是房子的历史。刘某夫妇认为，谁家都有生老病死、旦夕祸福之事，如果就因为房内曾经死过人就要求退房，那我国的老房子就都不能住人了。买卖过程中，他们没有义务主动告诉买方这些情况，因此当事双方的买卖完全合理合法。刘某夫妇还称，尽管儿子做了错事，但法律已对儿子予以了应有的惩罚，而且事情已经过去多年了，李某也已经付钱收房，因此，李某在房屋没有任何质量问题的情况下，旧事重提揭人伤疤，并以此为借口要求退房，实属极不合乎情理。刘某夫妇最后认为，依照规定，他们作为房屋卖方已将手续齐全、产权明晰、不存在安全隐患的房屋交给了李某，履行了相关义务，故请求法院驳回李某的诉请。 主审法官舒旭东说，当前房屋价值，实际上是由建筑成本、交通、地理位置、居住环境、人文环境等多种综合因素构成。根据现实生活中人们的观念和风俗习惯，对住宅内发生的凶杀碎尸事件感到恐惧和忌讳，这是一种客观存在的普遍现象。根据价值规律及现实生活实际，发生过凶杀碎尸事件的住宅，虽然在实物形态上没有受损，但是依据人们现实生活的观念，房屋会因购买者的忌讳而大大贬值。因此，房内曾发生凶杀碎尸这一事件，已经构成了合同标的物的重大瑕疵。根据《合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”之规定，被告刘某夫妇在出售其房屋时应当遵守诚实信用原则，向原告李某告知房内曾发生过凶杀碎尸事件的事实。本案中，由于被告刘某夫妇未履行告知义务，其行为就构成欺诈，因此，原告要求撤销购房合同、退还购房款的请求符合法律有关规定，法院应予以支持。同时，由于原告订立合同时没有全面了解房屋状况，对纠纷的酿成亦有一定责任，故其应承担部分诉讼费用。最后，成都市金牛区人民法院判决认定被告刘某夫妇违背诚实信用原则，其行为已构成欺诈，判决撤销李某与刘某签订的房屋买卖合同，李某向刘某夫妇退房，刘某夫妇向李某退款。二、中介公司内部管理有过错应承担赔偿业务经理侵占房款的责任2005年5月至2006年12月，蔡某任汉宇公司分行业务经理，利用代理中华路某房屋买卖的机会，在明知该套房产已被房东胡某出售给案外人叶某的情况下，仍于2006年2月收取朱小姐定金3万元，并书写收据一张。该收据言明：今收到朱小姐购买中华路某房屋的意向金3万元，待开具正式收据后换回此收据。2006年7月，朱小姐与分行签订了该房屋买卖合同。蔡庆冒用房主胡某名义，也在该合同文本上签署胡某姓名。朱小姐又通过银行转账，将房款10万元汇入胡某的银行账户，被蔡庆提走。2007年4月11日，蔡庆涉嫌职务侵占和合同诈骗被抓获，被判有期徒刑六年半及罚金。案发后，蔡庆退回购房款7万元，尚欠6万元未归还。后朱小姐与汉宇公司多次交涉，汉宇公司以蔡庆个人行为与公司无关为由，拒绝承担还款责任。法院审理认为，蔡庆是汉宇公司业务人员，在明知该房屋已出售，仍然在汉宇公司营业场地，收取朱小姐的定金3万元和转账10万元，且签署了房屋买卖合同，这些使朱小姐完全有理由相信，蔡庆收取定金和假冒胡某签字行为，是代理汉宇公司的职务行为。二手房被挂牌重复交易，暴露出汉宇公司内部管理不严，缺乏应有监督和财物管理机制，致使蔡庆将朱小姐的购房款挥霍殆尽，汉宇公司具有明显过错行为，也与朱小姐财产损失存在因果关系，据此，上海市静安区人民法院一审判决汉宇公司赔偿购房人朱小姐6万元。三、即使出卖无证经济适用房后反悔，法院依然认定转让合同有效2004年7月，田某与买主李某及一中介公司签订购房合同约定，李某购买田某市内建筑面积188平方米的住房一套，价款35.3万元，买方应在约定期限内支付首付款12万元，卖方则同时将房屋以现状交付买方，并待卖方取得房屋产权证后，由中介公司协助买方办理公积金贷款并支付购房尾款，买方在支付首付款后即可开始对房屋装修、居住，中介费和产权过户费由买方承担，并对违约金等相关事项进行约定。当月16日，李某将其市内一套80多平方米房屋出卖后，在当日向田某支付了首付款12万元，田某则将房屋交给了李某，李对房屋进行装修后，居住至今。法院同时查明，上述房屋系田某于2002年9月从其单位处购买的经济适用房，且其已向公司付清全部购房款，但至今尚未取得房屋产权证，其同公司签订的购房合同已交与中介公司保管。法院认为，本案房屋购房合同系双方当事人的真实意思表示，且该行为并不损害国家、集体、他人和社会公共利益。一审法院根据相关法律法规规定，并结合审理查明的案件事实及有效证据，认定涉案购房合同有效是正确的，故法院二审对此予以确认。主审法官杨桓说，该案的争议焦点是田某与买方及中介公司所签购房合同的效力问题。我国实行不动产权属登记制度，但一般而言，转让未依法登记领取权属证书的房屋，并不必然导致转让合同无效，只有转让始终不能取得权属登记的房地产，如未经审批的违法建筑，或者转让未取得权属登记的房地产损害国家、集体、他人利益的，才应当认定转让合同为无效合同。首先，在本案中，购房合同是田某与买方自愿签订的，该合同明确约定了买卖双方各自的权利义务，卖房人不但按照约定收取了部分购房款，而且还向买房人交付了房屋，买房人在支付了部分购房款后，实际接受房屋并进行装修入住多年，已形成长期占有、使用的事实。其次，城市房地产管理法规定，未依法登记领取权属证书的房屋不得转让，确定不得转让的房屋一般应当是指自始不能办理权属登记的房屋。这个规定主要是针对那些不认定无效即不能达到法律、行政法规的立法目的，并将会损害国家、集体、他人及社会公共利益的买卖合同。其设置的目的是对在房屋所有权人尚不明确的情况下，对房地产权属进行转让和实际变动行为的一种限制，而不必然产生否定房屋买卖合同的效力。而且我国实行不动产登记制度，不动产登记只是物权变动的成立要件，而非买卖合同的生效要件。本案中，田某根据其与单位签订的购房合同，实际取得了房屋，并已付清全部房款，涉案房屋的权属明确，相关房屋权属证的办理和实际取得处于完全能够实现的可期待状态，交易手续和产权过户也均是可以完成的。综上，四川省成都市中级人民法院终审结案，二审维持了一审驳回田某诉请的判决，其要求认定房屋买卖合同为无效合同的诉请未得到支持。 在这三个案例里，第一个案例的亮点就是把民俗观念引入了合同法，以道德观念确认物的瑕疵，不能不说很出乎预料。第二个案例法官则没有刻板的使用法条，而是从立法本意与保护合同一方期待交易利益出发，使得法条显出活的灵魂。也许从这两个案例就可以看出，司法过程是一个复杂的过程，这个过程牵涉到法官个人各个方面的经验，比如个人的偏见、知识结构、成长环境、生活阅历，对法的认识等等，往往就对法律同一条文的认识出现了分歧，必然导致判决结果出现不可思议矛盾的一面，但从判决书来说，都是有充分说理的。我想正是因为司法过程的复杂性与独特的个性化认识差异的存在，各个法治国家才有律师不得保证案件结果的规定。
精彩短评 (总计2条)
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这本书是我在2011年上半年读完的，感觉不错，介绍了买卖房屋的很多案例，签订合同的时候要注意的事项。进入房地产行业入门的。 -
适合刚入行的律师看，简单明了。