《楼海》章节试读

《楼海》的笔记-《楼海》摘录总结（二） - 《楼海》摘录总结（二）

《楼海》2015/7/7--7/12读完第二遍。原著《雁田水库》，翻版小说代表09年版《只有冬天的城市》、10年版《谁舍得离开深圳》。借一段网评“这是一本专业、深度、思想的书，也是一部文笔欠佳的小说；这本书，当小说看，只值50元；当楼市故事看，值500元；当理财知识看可值5万；领悟资本运作则值50万；而如果从思想的角度看，价值……”
《楼海》摘录总结（一）
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1、论投资、投入和收益的关系
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2、楼市的资本运作
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3、关于售后返祖
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4、列两篇原文
房地产的五大价值
　　吴振南：“各位兄弟姐妹，嫂嫂弟妹们，今天我真的很开心，也很高兴，我知道，你们，特别是李金东从中午就问到晚上，都想知道我这四年上了哪里，在干什么，但是，我以为，这是不重要的，这只是妇人才关心的，话有些不好听，但这是实话。男儿理应做大事，何必去问那些不堪回首的往事？这四年我做了啥干了啥不重要，但这四年我懂得了一个道理，一门学问，一个发财赚钱的路，才是最重要的。与其听我的历史故事，艰辛经历，不如听听我给大家讲讲财富之路。往事令人伤心，而我们要的是生活开心，所以，我，为什么，要和大家说，要投资楼市。
　　说到楼市，可能你们会想起中国香港、海南、罗湖以及日本的泡沫史，炒房客的逃难史，但这只是警示智者，狙击无能者，而我们要成为智者。楼市非常复杂，你们可能看了无数关于地产的理论，但我要说的是，这些理论，无非是‘太阳绕着地球转’不专业的内行骗外行罢了。如果要我把所有的楼市投资知识告诉你们，那最少得讲十天十夜，所以，来日方长，我们以后慢慢聊，让郑总多出点血给我们‘雁田纵队’多聚会的机会吗。今天，首先，我要说的是房产的五大价值。
　　房产有哪五大价值呢？一、居家自主；二、买来出租投资；三、有钱人钱多用于作为资产配置；四、拉动经济增长；五、投机炒作。下面我再详细说说这五大价值。
　　第一点，居家自住，这个简单，就是喜欢就买来住。在理论层面成为刚性需求。第二点，买来出租投资，这点也简单，就是收房租，简单收益投资。第三点，也好理解，就是有钱人用于投资房产，可能是空着的，也可能是度假用的，也可能是偷情约会用的，反正就是钱多了，不知干啥好，这和买黄金有相似的地方，不过盛世房产乱世黄金吗。第四点，大家也好理解，这主要体现在劳动力不好释放，就业难时，政府为增加就业，提高底层劳动人民的收入而支持房地产的发展。第五点，投机炒作，这才是我要说的，重点所在。
　　可能大家一听说，投机炒作，要骂我了，说如此大风险的事，来告诉兄弟们，这不是像做传销的人一样坏吗？这里要说好，我是不存在也不可能收你们的钱或赚到你们的钱的，所以这里面有风险。要收益就必须有风险，世界上哪有没有风险的事？只是作为智者，我们要做的是将风险和收益进行对比。知不知道什么情况下收益远大于风险吗？
　　根据基本的投资理念，收益和风险是同等的。但什么情况下收益是远大于风险的？抛开有关系，有消息，小门路，不正当经营和竞争外，只有一类情况收益是远大于风险的。那就是，收益是在未来一段时间需要预期之下产生的，而风险是看得到的，这是一个高难度有学问的事，很考验人的眼光和远见。而今天的楼市，正是如此。
　　如果大家关注楼市，不关注的人哪怕看800剧场，也知道有这么一条广告，‘留在这座城市，住到蔚蓝海岸’。这句广告，从广告层面理解，是一句煽情的广告，不错，但，对于智者，应该看到这句广告带给我们的巨大商机。商机在哪？商机在，这座城市没有归属感，这座城市的房子不是价格高了不好卖，而是因为大家不知道是不是会在这座城市生活而不敢买。这是卖房的无奈，才想起用这样的情感广告。
　　过去的20年，深圳的发展那是不要去讨论，不要去聊的，是摆在那里的。但是，大家又是否注意到，过去的20年，特别是前15年，来深圳的人整体文化水平不高，不是说早期没有有文化有能力的人，而是整体就业人数中，低学历的占多数，甚至相当大比例的是初中毕业证都没有的。但近十年，特别是近五年，甚至未来将成为趋势，那就是大学生越来越多了，比例越来越高了。可能你们要说，人的能力和本事和学历有啥关系？是的，我曾经以为学历很重要，在深圳后，我知道，能力和学力是没有任何关系的，我也从不认为学历的重要。但是，大学生的生存观念，情感观念却是真的和中小学生不同的。
　　比如，两个初中文化水平的年轻人在深圳相恋结婚，最后女方跟男方回家很正常。因为女孩觉得，去哪都是生活，没有什么区别。但是，两个大学文化的年轻人恋爱结婚，就不同了，女孩子很少会跟男人回老家，哪怕已经和这个男人发生了关系，甚至怀孕了。因为她上大学就是要改变在乡下的生活，就是要追求更好的城市生活。还有一点就是，五年前毕业的女孩子，家庭情况多不会差，甚至有些是独生女，因为中国早十年，大家很穷，家里一般是不会让女孩子上高中的，更不要说上大学了。这些女生有着不同的观点，不一样的追求，所以，这群人，是不会轻易跟男方回他们老家的，当然让男方跟女方回老家也不现实，中国男人，上门是一件很没有面子的事情。那么，虽说这座城市，没有他们的亲人，极少的朋友，但为了达到一种平衡，为了保持现在的工作和生活方式，这些人，在不远的将来，我预计最多五年，快则两三年，就会成为一股强大的购买力。
　　人是一个很奇怪的动物，当有一部分人留在了这里，就会有许多人跟风留在这里。当有一部分人先行在这里安居置业，就会有无数年轻情侣效仿。那么，到时，广告就不再需要：‘留在这座城市，住在哪里了’，而是‘你还在等待？那么你将错过她了’。请不要骂女人有多现实，人家仅仅只是想留在城市，仅仅只是想有一个安定的居所罢了，这样的要求，是不过分的。好了，这是我从收益和风险的角度来和你们谈谈预期。
　　接下来，我再和你们说说，当下房产投资风险小在哪里。小在哪里呢？小在投入少，我年初在一个楼盘买了10套房子，你们知道这10套房子花了多少钱吗？不到10万。呵呵。可能你们以为我在讲笑，吹牛。和你们说吧，这些房子，每套的总价在30-40万，都是二房和三方，那么总价就在350万左右了。可我怎么只花了10万元？各位，你们要是看广告，看路牌，就应该看过首付1成，首付1万，首付0元的广告了。我又一个同事，他甚至以为这是骗人的广告，呵呵，想当然的无知。请不要问我，这是怎么回事，自己，找个楼盘，进去问问，就知了，如果这个工作都不想做，那还要我说啥？
　　我知道，你们想问我，吴振南，你余下的钱怎么办？贷款，当然是贷款了。好了，你们
　　要问我第二个问题，贷款？你如何还。OK，听我说如何还，一套房子总价算40万，就算贷款40万，那么月供30年算每月按揭款是2200元左右，但是你们知道这套房子可以租多少钱吗？租金在2500-3000元。也就是说，我啥也不管，只要去签个名，房子是我的，银行的钱是租客欠的。好了，可能你们要问我，如果有这样的好事，那租客为啥不自己这样做？这就回到了上面那个广告，‘留在这座城市，住到蔚蓝海岸’，因为他们不知道是不是可以留在这座城市，所以不知道住在哪里好，在他们的严重买房是30年的长租期，而不如短租我的房子好。OK，我知道，你们还有人在怀疑，或者想问，要是哪天你的房子租不出去了咋办？所以，你们要买那些入住率高的区域，空置率极少的楼盘，而这就是李大富豪的地段论，所以，我只买深圳福田的房子，除了福田，没有第二个地方让我有兴趣。我做事是这样，只求做得最好；我买房是这样，只买核心区域；我追求女人也是这样，要求最完美……”
　　最后一句话自然是说给伶伶听的，但他的这些话，足以让大家深深体会和品尝。因为，这是一个全新的概念、全新的理念、全新的行业，全新的所不知的。吴振南是那么让大家熟悉，依旧和四年前一样会年轻英俊，但他又是那么陌生，即便大学的导师也不过如此，滔滔不绝，有理有据，思维缜密，头脑清晰……
　　古人云，三日不见，当刮目相看。对于这个四年不见的吴振南，大家真是眼前一亮。熟悉和陌生是完全反义的词，但此刻用在这里，是不矛盾的。吴振南，对于这群人来说，是一个很熟悉的人，但此刻又是一个很陌生的人。
　　吴振南在演讲的时候，有一个女人，一边听，一边却对大家的话进行了联想。这就是胡玉兰，当大家总是喜欢把她和熊承竹两个放一块的时候，她总是很烦，而今天，似乎有些别样的想法。
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房产投资的空手套白狼论
　　2004年元宵节，李金东再次发起新年开会聚会。吴振南、王俐伶、郑涛勇、刘瑛艳、熊承竹、胡玉兰、陈小强、陶芳、李金东和黄凯新全部到场。李艳因为和八卦岭一家工厂的高级工程师热恋中，没有出席，据说这位工程师月薪8000元，长的还不错，高大帅气型。张菊也在恋爱中，男友和她都是罗湖一家外贸公司的翻译，两个人收入都不错，月薪都过万。在这次聚餐中，吴振南再次发表了《全面快速跑步买房》的演讲。
　　吴振南指出：“楼市随时可能启动，这次一旦启动，预计涨幅将在50%，部分区域将达到80%的涨幅，大家应该迅速买房，享受楼市启动前的最后盛宴。吴振南说，非典后，深圳许多人看到深圳这座新型城市的美丽，这个美丽是内在的，作为非典的两大灾区（香港和广州）中心的大都市，深圳的非典病例相对少，经济影响相对少，这在很大程度上说明了深圳的医疗系统没有大家说得远不如一线城市，同时也说明了深圳人的淡定和镇定，遇事不慌的素质。最主要是，这座城市的超前规划也让大家看到了这座城市的未来，深圳人在非典后，选择哪座城市，会对深圳大大加分。当然，这只是一个环境，这个环境仅仅是提升了深圳人的归属感。而这不是最主要的。”
　　吴振南接着说：“深圳楼市出现了一个很重要的标志性事件，那就是深圳的土地出让大幅度转向关外主战场，居住用地在关内出让的占比和绝对值都大幅减少，这将引发关内资源的稀缺炒作概念。同时，深圳今年将迎来一个重大的交通变革，那就是地铁一期工程将完工，并会在年底通车。不过，这不是主要的，主要的是，当大家看到了这条地铁的运营后，将大肆炒作地铁概念，这个概念东至龙岗中心城、西至宝安中心区、北至龙华。这轮概念炒作时间将无限拉长，而这个时间点刚好和一个重要的百年概念时间点相吻合，这个百年概念就是奥运概念。我在两年前就开始关注中国楼市，很意外的是，2002-2003年竟然没有炒作奥运概念，我想了想，原因可能有两个，一是时间较长，二是2003年恰逢非典，但我以为，奥运概念是一定会被资本炒作的，区域资本不炒作，温州人会炒，温州人不炒国际资本也会来炒，而这个概念我认为最迟炒作时间起点是2005年，也就是一年后的奥运概念一定会炒作，但这个一年是最长的期限，我认为随时可能启动这个概念炒作。对于我们草根来说，不能等到人家已经确定炒了才参与，提前埋伏好，这是一定的。而这个概念将一直吵到2008年奥运开始，但我有必要提前告诉大家的是，如果不站在高峰上站岗，那么大家务必要在奥运会开幕前的一年即2007年年中全部出局，否则轻则利益全无，重则粉身碎骨。这个点，我请大家切记，未来我也会一直提示大家这个点。”
　　吴振南进一步说：“我在节前又买了十套房，可能你们要骂我疯了，特别是陈小强，以为我是中了那美人计，当然，对于男人，我当然需要女人，特别是喜欢美女，美女就是一种美丽的低碳资源。作为男人，要享受这些资源，我和她只做了两厢情愿，互惠互利的交易，仅此罢了，因为我的内心深处是不会喜欢上她们的，我有我的追求，但追求和路途是一样重要的。我不是到这里来和你们讲那些风流艳史的，而是告诉你们，我为什么又敢买十套房。首先，我去年买的十套房，已经全部不用操任何心了，租客很稳定，而在年初和他们续约时提出了，一次性交一年的租金送一个月的优惠，且不涨租金，他们全部很开心地接受了这一事实，这笔钱，差不多是30万，加上我的存款，就有点钱了，因为一次买十套，0首付是没有，但也是以不到1成首付拿下了这批房源。我知道你们又要问我，那吴振南，你的钱全买了房，你也收了人家一年的租金，那十套房你拿什么去供，是吧。我知道，你们一定以为我傻了，这是陈小强同志叫李金东骂我的原因，说我中了美人计，糊涂了。好吧，我来告诉你们，首先，新买的房子，已经全部出租了，基本上是没有压力的，还有点小钱回来。二是我的收入可以供点房，当然，我手上还有一点钱，这点钱可以支撑我半年的月供，仅仅是半年，那半年后咋办？
　　我告诉你们咋办，我将去年买的10套房，转手3-5套就行了，易转手吗？很易，知道为什么吗？我和大家算一个帐，熊承竹你算术好，你听听，看看有没有道理，是不是可行。假定这3套房，买入价全是40万，因为欠银行也是40万，所以房产证上的价格实际上是50万，好了，到时我就以55万转手，不过分吧？打个同情牌，说因为失业了，原价，成本价转让房子。中国人很怪的，如果一套房子你40万买来，50万卖出，很难，因为人家说你赚多了，但是，如果这套房子我说加上税费，装修和供楼成本在60万，再卖55万就会很容易出手。可能你们这时说，你当人家傻啊，边上的房子不是也有卖的，就你一套吗？好了，这你又不懂了，首先，我以为深圳房价到年中会涨一点，幅度可能不大，但有一点，这是其一。其二是，玩数字游戏，现在一套50万的房子租金一般是多少？我告诉你们2500元左右。那么好了，我卖55万，是不是租金达到2750元就相当了。可能你们又要问，我的房子出租不是才2200元吗？咋又能变成2750元，租客不要说不傻，最主要是人家租金给了你。这不难，叫中介给我做一份假合同，就说租金是3000元，为什么别的房子租金是2200元，而我的是3000元呢？因为我的装修好，，因为我的房子朝向好，因为我的房子楼层好。这叫三好，把这三好告诉想买房收租的师奶，就行了。可能你们又要问，那这3000，你如何给，人家租客是不会同意的？这没事，我帮租客贴，每个月不过贴800元，一年才贴1万元，就是我贴个两年也就2万元，而我多卖了10万元，就算我把这10万元全给贴进去，又何妨？我用了他们的钱，懂吗？这叫无息无担保的借款。好了，你们还是怀疑，凭啥中介会帮你？我告诉你，中介卖房子是为了什么？无非是赚钱，无非是为了生存。只要价格卖得好，卖一套，我再给他们三五千。
　　我只要卖一套房，就可以撑过去。我要卖两套房，就可以把赚的钱再去买10套房。所以，这是一场空手套白狼的游戏。可能你们要说，我太坏了，明明是40万买的房子，说成是50万，这没办法，这是人的心理，就像我明明爱一个人，我可以接受我们的第一次做爱在结婚当晚，但等不到那晚，这个人就在别人的床上了。所以，过于说实话，没有用，懂吗？可能你们又要说我，那你把租金提高，从2200元变成3000元这不是伤天害理吗？各位兄弟姐妹，想想，这些买房连房都不看，只看租金的人，是什么人为主？有钱人为主，有钱人有很多类，但多数是不公平得来的，你和这一群在别的行业骗了别人的人讲人情讲人义？最主要是，我的骗是善意的，我一不骗他们的命，而不谋他们的财，只是玩了一点小小智商罢了。你们以为，今天的市场，哪类商品，哪个行业不是这样的吗？多少商场打五折，不是先将商品的原价提高一倍，而平常本来就是八折，懂吗，这就是商业，难道他们厚道了吗？我只不过是将他们的商业运作放到了楼市，仅此仅此的复制罢了。
　　各位兄弟姐妹，请听我吴振南的，买房，立即买房，快去买房，这是没有错的。如果你们怕下跌，那么，我们来玩一个游戏。如果你们买的房子，一年后要是跌了，下跌部分我百分百补偿，要是涨了我只分上涨部分的50%，如何？这可是一赔二的买卖，不敢玩嘛？难道你们毫无任何风险的投机投资，都不敢玩？拿出我们当年在雁田水库的勇气来，你们怕啥？怕什么？我知道，你们在想，要是亏了，我拿什么给你们补，是不是？我知道，我现在很穷，我啥也没有，只是穿着西革皮领罢了。但，如果你们因此而来判断一个人的观点，就让我想起了熊承竹曾经和我说的一个他们家族的故事，这个故事，我认为至理至言，要不，熊承竹，你来说，说说这个故事吧。如果这个故事说完，他们这群人，当然也包括你熊承竹还不能明白为什么要买房，那就算了，无药可救。”
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5、再看他们的爱情
再看一遍仍然为他们的爱情感到心痛。
熊承竹 & 杨芳萍
在婚礼举行的前一天，熊承竹的手机收到了短信，短信的内容如下：“竹哥，听说你明天就要结婚了，在此祝福你，同时也希望你祝福我，因为我刚刚领了结婚证。兰姐是个好女孩，你要好好爱她，希望你们幸福和快乐！对于我来说，不能嫁给自己爱的人，而嫁给哪个爱我的人是没有区别的，我的新家也许并不幸福，但我相信一定是温暖的，我会为这个温暖的家持续增添爱。有一个故事，在一家西餐厅细语、在一座公园牵手、在一个火车站相拥……这个美丽的故事将永远珍藏在我的记忆中。不要回复，不要来电，因为这个手机号只发这一条短信！”
熊承竹拿起手机，拨打电话，提示关机……
熊承竹 & 胡玉兰
“兰姐真幸福，嫁了一个有才有貌的男人。”
“幸不幸福，只有当事人自己知道，也许二人都不幸福。”
“哇，相识多年，自由恋爱，没有人强加，哪会不幸福。”
“自由是自由，但安排也是有人安排的。”
“只知其表，不知其里，这事不能和你们说。”
“其实兰姐想要的男人并不是竹哥哥这样的，这不是说竹哥哥不优秀，这是感觉的问题。而在远方，有另一个女孩（杨芳萍），一直在等竹哥哥，她一直让我告知他的近况，哪怕我说他们都同居了，她都不介意，说只要他不结婚，她会一直等她……”
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李金东 & 赵慧珍
→赵慧珍被迫嫁给队长
李金东 & 欧阳妍
→做了两年的情人，最后她老公回来结束这段关系
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吴振南 & 王俐伶
→王俐伶做了经理的情人，吴振南消失4年
→最后的最后仍旧没有在y一起
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郑涛勇 & 胡丽
→胡丽被误会，他俩分手
郑涛勇 & 刘瑛艳
→刘瑛艳，一个有心计的女人，一直想要取代赵慧珍在他们心中的地位
→离婚
郑涛勇 & xx
→归隐
以下省略N对悲哀的爱情故事