《城市化转型与土地陷阱》章节试读

《城市化转型与土地陷阱》的笔记-第74页

现在关键是要控制住征地拆迁成本的急剧上升销蚀土地财政的竞争力

《城市化转型与土地陷阱》的笔记-第61页

新三农问题：农民流转、农民离乡务工、农地非农用
农村土地如何非农使用，既直接影响农民工移居城市的方式，也间接制约了农地流转和规模化经营的步伐，因此成为新三农问题的症结所在。
现行的土地制度和管理办法遭到的普遍破坏和广泛质疑，确实反映了它已经漏洞百出，难以为继。
农地非农用汇集了各方利益，是新三农问题中大家都想抢夺的蛋糕，而弄明工市民化是要花钱补欠账的大开支，是新三农问题中长期被绕道走的真正核心和焦点难点。
破解这两大问题，是中国城市化和现代化转型面临的主要挑战。

《城市化转型与土地陷阱》的笔记-第30页 - 各个章节

最近，为了调控楼市的投资投机需求，从北京开始各地纷纷推出了限购令，同时也引起支持和反对的不同反应。楼市调控关乎国计民生的大局，限购令也还在向更多的城市扩展，因此限购令之利弊大有理论清楚的必要。
　　应当说，最敏感而又最先对限购令作出反击的，是生计受到威胁的部分房地产商及其代言人。他们上来就断言房价上涨只是因为政府土地供应不足，因此调控需求是搞错了对象，是要别人为政府的错误代为受过。客观地说，房地产商对限购令的冷嘲热讽，既不奇怪，也没太大道理。一个巴掌拍不响，供给和需求共同决定价格是经济学的常识。房地产商比谁都更明白，房地产的黄金定律是位置，位置还是位置。而相同位置上的房产是垄断稀缺品，再增加多少新用地也无法完全和城市主城区那些区段的住房竞争。本轮房地产调控在增加供给，特别是大量增加公租房廉租房等保障性住房的同时，抑制投资投机需求应当说是第一次抓到了主题，走对了方向。因此，部分房地产商反对限购令，从出发点到理论依据，都并不靠谱。只是他们言词激烈，又有话语权，很受追逐眼球的媒体青睐而已。
　　更多的人批评限购，则是从反对户籍歧视和捍卫市场经济的角度提出来的。应当说这类批评就客观、中肯得多。当然也有一些单纯从市场经济普遍原理出发的人，一般地反对政府干预，反对行政手段，似乎搞市场经济政府就不该干预，就不能采用行政手段和在特殊情况下适当限制消费者权利。这样就多少削弱了自己的说服力。特别是大家都知道住宅既是基本消费品，又是投资品，存在着公民权利与财产权利的矛盾与平衡。一般地反对限购和政府干预，又并没有进一步解决问题的办法，只让大家相信市场经济的自身调节能力，这自然就很难得到多数人的认同。
　　这样我们就看到不少人都表示了对限购令的支持。他们认为，限购令虽然是一项行政性措施，有一定的副作用，但限购直接压缩了需求，对楼市调控有立竿见影之效，为了遏制房价上升的势头，两害相权取其轻，故在总体上还应当肯定和欢迎。其中最有代表性的是清华大学李稻葵教授“论限购”的万字长文。他搬出了限购的经济学理论，认为“限购是常规调控手段失效的情况下所能采取的最后一剂药。在目前房地产价格持续攀高的形势下，限购就像给高烧病人的一剂退烧针，有其副作用，但无疑是必需的。”一向快人快语的财经评论人叶檀女士也挺身支持限购在“中国特色的半市场半行政经济”中的作用。李稻葵教授是我尊敬的同行和朋友，和叶檀女士春节前也才刚握过手，但事涉大是大非，所以恐怕还得明辨。
　　首先我们应当肯定，限购令的出发点是限制住宅的投资投机需求，方向是正确的，这也是楼市调控以来开始切入正题的积极一步。同时，调控必须适合国情，可以采取多种经济包括行政手段，不必作茧自缚，这也不错。但是，做一件方向正确的事情并不是说可以不择手段、不计代价，特别是在明明存在很多更好选择情况下，非要采取这种与改革的方向完全相反、副作用极大而又只有一时表面功效的办法，那就属于弊大于利，得不偿失，实在只是楼市调控的下下策，应当立即叫停，而代之以更行之有效的经济手段和更公平的制度设计。
　　限购令的主要问题其实并不是因为它属于行政手段，而在于它是非颠倒，率先打击了它本来应当优先服务的对象，从而加剧了垄断歧视和分配不公。城市化本来就是农村人口转向城市、边远中小城镇人口向沿海和发达大城市移居的过程。因此，各国在城市化的加速转型期，优先要考虑和满足的，并不是原先已经在城市中安居就业的居民，而是外来移居人口。这才是城市化本来的真正含义。因为正是农村人口的城市化带来了城市建设用地扩张的可能，正是移居人口的就业带来了城市的税收和繁荣。所以，许多成功转型的国家在这个过程中的楼市调控无论是用行政手段还是经济手段，倾斜的恰恰是移居城市的新就业者，而“歧视”的则是城市中已经有住房的居民。
　　但我们的限购令正好相反，它保护城市户籍居民已有住房的人还可以再买房（所谓2＋1，甚至N+1），对无房的弱势移居就业者则实行严格的歧视，如要求一年乃至5年的就业纳税证明等。这种既无效率又无公平的限购令，显然违反了任何在优先满足基本需求的约束条件下分配稀缺资源的经济学原理。而且这里对错的区分并不是对外来人口限购5年时间太长、1年2年就合理，因为对弱势移居者的任何歧视，都不过是五十步与一百步的差别。
　　有人说，大城市已经人满为患，甚至已超过资源和人口承载能力，所以必须限制外来人口。这个上上下下很有市场、貌似有力的论据其实根本站不住脚，而且恰恰反映了造成当今中国畸形城市化的傲慢与偏见之根源。
　　首先，且不说这个不断更改的“极限能力”到底有多少科学性，就是一个城市真正人满为患，劳动人口自给有余，首先是应当拒绝外来人口的就业。现在我们的大城市，没有外地人既无法生存（没有人扫地做饭、陪医清污、送货保安）也无法发展（没有人做城市中到处是工地的建筑和装修、也没有了包括媒体在内各新兴领域中堪称中坚力量的北漂、海漂等）。因此，离不开外来人口的就业又否定别人的权利，是自相矛盾的虚伪。
　　不少西方发达国家，基于本国人民利益优先的原则限制外国移民，对外国人就业有严格限制，这即便在民主法治国家确也无可非议。但一旦市场确有难以替代的需要且批准了外国人合法就业，法律上就允许就业满几年的外国人申请移民和国籍。现在，中国大城市中工作就业8—10年的本国公民都不能申请户籍，本国户籍门槛比发达国家的国籍还高，这是极为荒唐的现象。
　　其二，换个角度看，中国搞了世界上最严格的城市户籍管理制度，但我们并没避免大城市人口不断膨胀。可见户籍制度只是在计划经济时代控制人口流动的有效工具，在要素普遍流动的市场经济中早已过时和失效，负面作用与日俱增。但限购令不是削除和弱化现行户籍制度的不合理，反而进一步强化其作用，这是它受到广泛批评的主要原因。
　　其三，其实真正导致大城市过度膨胀的，不是城市不可或缺的外来包括所谓低端服务人口（没有不同层次劳动就业的城市还是城市，还能运转吗？），而是大工程、大项目、大机关在大城市的过度集中。真要担心人口资源承载能力，分散一些大投资、大项目、大机关，就业离开了，大城市的无论高端低端的人口自然会跟着分流。世界上很多发达国家的政府机关都不在特大城市，许多世界著名大学和跨国公司的总部甚至都在小城镇，于己于国两利，就是这个道理。我们现在不去反思自己造成而且还在不断加码的投资和机构的过度集中，反过来一面开出高价吸引所谓高端人才，一面公然歧视自己不可或缺的普通外来就业人口，这是思维逻辑的颠倒和混乱。
　　其实，连开发商都知道，大都市飞奔的房价恰恰是被巨额的基础设施投资堆出来的。记得还在奥运筹办初期北京楼市还很平淡时，一次与潘石屹、张欣夫妇见面（因后者是我在英国剑桥大学的校友和近邻），潘石屹当时就预言，在如此规划的巨额交通和基础设施投资下，北京房价想不涨都难。
　　现在讲经济结构转型成了时尚。但许多人并不明白，身处城市化发展历史阶段，中国当今最大的经济社会结构转型是城市化的转型。没有这个转型，其他的一切结构调整和转型都是空中楼阁和枝尾末节。在人均4000美元的时候，世界上一般国家的城市化率是60％，而我们减去没有住房的以农民工为主体的所谓流动人口，户籍城市化率仅为34%。面对从土地城市化向人口城市化转型的这个十二五乃至更长时期的主题和中国社会的主要矛盾，限购令竟然还要开历史的倒车，这使得任何辩护不免都显得理屈词穷。
　　限购令的另一个特点是保护存量、只动增量。这似乎与我们1980年代双轨制增量改革有相似之处，其实则大大不然。中国改革的成功经验是保护和封闭计划存量，发展市场增量，使市场力量不断变大，最后取计划存量而代之。但限购令是保护和发展存量，限制增量。它对居民现有住房，无论多少套，一概不闻不问，很多还继续开绿灯，相反对外来移民这个代表城市化发展方向的增量下手严加控制，这与中国增量改革的经验正好是背道而驰。
　　……

《城市化转型与土地陷阱》的笔记-第38页

土地开发权的公平分配
土地所有权与开发权的分离是城市城市规模经济产生交叉外部性导致城市失灵的产物。但土地开发的政府管制并非没有代价。由于土地所有者或使用者具有开发土地的天然便利，这种代价首先表现为分离和界定土地开发权的成本。在法治薄弱的地方，对土地开发权的侵占或在分配中寻租尤为猖獗，因而更表现为土地开发权保护的高昂经济乃至社会成本。另外，政府取代市场去人为规定土地用途和规划建设的具体尺度，也限制了土地使用的空间和竞争性替代的可能，从而必然会进一步急剧扩大土地的价值转移和价值差异。
这些都使得土地开发权的公平分配，成为对一个发展中的转型国家或追赶发达经济体的国家能力或社会能力的集中考验。这一方面是因为土地开发权的分配需要土地城乡规划的严肃制定和执行到位，需要财政、税收和金融乃至其他社会政策的严密配合与协调，而非明智并强有力的有效政府断难做到。另一方面试因为只有土地开发权的公平分配，才能促进原本占郭国民多数的农村人口源源不断地顺利向城市移居，使之减少到农业现代化所需要的最低玻璃，从而才能改变现代科技条件下农村人口和资源的不利关系，使弄呢个月劳动生产率达到现代部门的水平，从而消除农村因过剩而浪费的劳动力以及与之相伴的贫困。

《城市化转型与土地陷阱》的笔记-第1页

看了看

《城市化转型与土地陷阱》的笔记-土地财政异化和土地权利分离 - 土地财政异化和土地权利分离

就业和住所是农村移民融入城市生活的基础，其他的所有权利和保障不过是这二者的附属物————核心问题：城市化带来的土地占用和进城农民的安居问题。
城市化的主要调整————如何在城镇再次安居变市民的问题————实质：土地权利的再分配
政府垄断土地一级市场开发权并不必然带来利益分配不公、贫富分化的弊病；相反，利用垄断土地增值收益的社会再分配推动城市化，包括基础设施建设、使土地增值收益为移居人口和社会利益而不是少数人利益服务，而是东亚模式城市化、现代化的成功经验。
中国房地产财政的真正问题，与东亚模式中政府中立、财务平衡、土地增值收益优先用于移居者安居不同，中国的土地收益成为振幅可以随意支配的小金库，卖地收入成了不受约束的天上掉馅饼、多多益善，而且支出也完全忽略农民工等移居者这个城市化主体的需要。
这种倒手房地产的财政进一步产生两个扭曲结果：1，土地征收拆迁成本的不断上升是土地财政导致政府行为异化、政府丧失中立性的内生性产物；2，由于卖地财政的绝对收益取决于卖地的数量和价格，地方政府成了房地产价格高企的共谋者。
宏观经济政策在很大程度上被房地产市场绑架。