挣钱不容易，理财我教你

章节摘录

这一讲我来给大家分析一下房产投资的问题，这个分析不是站在开发商的角度，而是站在我们普通家庭的角度做出的。首先，尽管目前国家对房地产行业进行了严格调控，出台了收紧信贷和限购等紧缩政策，但我个人仍然认为，从中长期看，房产始终是一个比较好的投资品种。为什么这么讲呢？有这么几点理由：第一，这个世界上绝大部分富人的资产组合里都有较大比例的房地产。不仅在中国如此，其他国家和地区也大体如此。第二，当今的富豪有不少是从房地产投资发家的，比如华人首富李嘉诚。对于李嘉诚，大家普遍的印象是他是做塑料花出身的，这个没有错。但是塑料花生意只是让他完成了一点儿原始积累，真正让他发迹的却不是塑料花，而是他所投资开发的一个物业。而这个物业的投资开发纯属偶然：据说他当年租用的那个地方的房东年年要求涨租金，他不胜其烦，为了不再受制于人，于是下决心建一座自己的物业。结果他投资建设的物业除了自用外，还有大量面积对外出租，并且收益颇丰。就这样，他发现原来投资房地产这么赚钱，于是开始趁市道低迷时大量购地，人弃我取，靠着房地产发了家。第三，房产还有几个明显的优点：第一个优点是它既是投资品，又是消费品。从居住使用的角度来讲，它是消费品。而从增值性来讲，它又是投资品。通常，既是消费品又是投资品的资产种类并不是很多。比如我们普通人所坚信的黄金就只能投资而不能被用于消费。正如我在前面讲过的，黄金买多了，投资者甚至还得花钱去维护它（比如要去银行租赁保险柜），这时的黄金可能就不是资产而是负债。而房子就不存在这个问题，钥匙丢了都没关系。再来看证券，显然，它也是个投资品，但能用于消费。我们俗话讲：“要那么多钱干什么？又不能当饭吃。”大概也就是这个意思。第二个优点，房产还受到资源的约束，所以它的供给总是有限的，因而存在稀缺性。这一点跟股票就很不一样了。股票从理论上讲可以是无限供应的。正因为这样，所以股票的供应往往成为国家调控市场的一个工具。如果监管部门觉得股市涨得太高了，它通常就会通过加快股票新股发行速度、提高股票供应量的办法来改变市场供求力量对比，从而使股市价格降下来。理论上讲，这个供应量可以是无限的。但房价的调控就很难照搬股市调控的这个办法，因为中华人民共和国只有960万平方千米的土地总量，它的供应是有限的，国家终究无法通过大规模提高土地供应量来打压房价。再来看货币或者我们习惯上叫的钞票，在这一点上它也和房子没法比。虽然房子的价格都要用钞票来体现，但理论上钞票可以无限。现在理财为什么成为一个任务了，就是因为货币不是用黄金等贵金属来代表了，而是由国家印出来的，它不再像贵金属那样受到自然开采量的限制，所以国家可以通过印钞机来维持运转，只要它的信誉能够维持得住，它发的钞票就有人用。再加上国家的强制力，不用还不行。从强制的角度来说，理论上只要这个国家维持了一支强大的军队，它就永远不缺钱花。美国人现在就是这么干的，为什么它要在全世界维持这么强大的军事存在，因为没有这个军事存在，它的美元作为全球储备货币和支付手段的作用就会削减。所以一旦有国家或政权威胁到美元的这个地位，美国人的办法就是打一仗。显然，房产不需要靠这些办法，因为土地有限和稀缺，这就注定了对它的中长期需求总是大于供给。房产的第三个优点是它可以自动产生现金流量，即能够自动产生前面我所讲的被动收入。比如把房子租出去，房租就是一个自动产生的被动收入。由于房产能产生被动收入，所以对它估值的依据就很充分，方法也很简单，将未来的被动收入折现就可以了。而其他大部分资产类别就不具备这个特点。比如黄金和珠宝，虽然它们也稀缺，但是不能够自动产生现金流入。第四个优点是房产的使用和维护成本并不高。房产放在那儿，搬不动、抢不走，基本上不用花太多成本去维护它。当然，将来征物业税，征房产税，这个持有成本会提高一点儿，但这个成本很容易转嫁。正是从这么几个方面来看，我觉得相比较而言，房产确实是个比较好的投资品种。7.2_投的不是位置，是稀缺性既然房产是一个好的投资品种，那么怎样来投资呢？我们常常听到有人说，买房子买的是位置。这句话并不准确，准确的说法应该是：买房子买的不是位置，而是稀缺性！位置是稀缺性的一种，但是稀缺性绝不仅仅是位置。位置是稀缺性的一种体现。比如说天安门只有一个，王府井只有一个，CBD在一个城市里也只有一个，这些地方的房子贵是有道理的。有些学者做研究，忧心忡忡地指出北京的房屋均价已经到了很高的水平了，房价收入比已经严重脱节了，所以房价不能再涨了，必须要加以调控。在我看来，姑且不论北京房价到底是高是低，这样的分析除了哗众取宠外，很不严谨。如果有人跟我这么讲，我就会问他：请你告诉我，天安门如果卖的话，该定价为多少合理呢？你能说清楚吗？我说天安门值10万元一平方米，你说它贵，那你去卖一下试试，看看有多少人愿意买它。我敢保证，如果可以卖的话，定价50万元每平方米也肯定能卖掉。我再接着问一下，六环以外的延庆的房子值多少钱？是不是再便宜也可能没人要呢？我看这个可能性也有。所以，在分析房价时，仅仅根据均价来分析问题并得出政策建议是很危险的。我们讲物以稀为贵，位置是稀缺性的一个重要表现，中心城区和边远郊县的房子的价格通常会相差十万八千里。所以投资房产看均价没有意义，我们要考察的永远是个案。除了中心城区和边远郊区的差异，房产位置的稀缺性还可表现在其他方面，比如学区房。学区房和普通房产的价格差异在各个中心城市都有所体现。通常，只要房产附近有名校，这种房子就会贵很多。所以从投资的角度来说，不一定非要买中心位置的房子，好学校边上的房子有可能比中心位置的房子更有投资价值。除了位置的稀缺性，房产的稀缺性还可考察其他一些因素。比如，房产附近有湖、有水，这也可能成为一种稀缺性。在北方，水景通常就是稀缺资源。北京朝阳公园四周的房子大概就贵在这里。再来看别墅房。由于土地是稀缺的，我们中国人多地少的现实改不了，所以别墅的土地供应是有限制的。故别墅，尤其是独栋别墅相对于普通住宅来讲可能更有投资价值。大家别看它总价高，合适的时候借钱买下，它赚的钱也会高。还有轻轨和地铁房，存在交通资源稀缺。所以，房产的稀缺性绝不仅仅反映在位置上，还有很多的方面。我们做房产投资，就要去仔细研究这个稀缺性体现在哪个方面，要下笨功夫，不要人云亦云。这里还有一点要注意，就是要区分自然的稀缺性和人造的稀缺性。自然的稀缺性当然要更好些；而人造的稀缺性虽然也不错，但相对于自然的稀缺性来讲，它的投资价值就要小很多。既然如此，从稀缺性的角度考察，投资房产就要尽量避免以下陷阱：首先是北方海景房的投资陷阱。我们要知道，中国总共有18000千米的海岸线，总体来说，海景并不是稀缺资源。在总体不稀缺的情况下，北方的海景房与南方的同类房产相比，其投资价值就要大打折扣。山东威海有个叫什么乳山的地方开发了不少海景楼盘，并通过大量中介公司到北京推销这种海景房。销售人员通常会说海边的房子稀缺，适合养老度假等。很多人心动后就行动了，他们可能没有想过，北方的海景和南方的海景是完全不同的两个概念：北方的海景房一年四季能够真正欣赏海景的时间也就三四个月，而其他季节都不太适合去居住。而且到春夏之交的时候，气候很潮湿，房子的养护成本也会非常高。在这种情况下，如果又是大面积开发的房子，投资就需要相当谨慎。其次是小区商铺的投资陷阱。现在很多人买小区的商铺，希望靠一铺养三代。我仔细观察过，发现小区里面的商铺能够获得好的投资回报的十分少。问题出在哪里呢？原来大部分人买小区商铺看中的是它价格便宜。但这种判断完全是错误的。商铺是要用来经营的，而要经营，一般的商铺只能用于服务业用途，而服务业的选址必须以“收入最大化”为目标，而不是以“成本最小化”为目标。所以，投资者在选择商铺的时候，首要的考虑不是成本，不是买入价格，而是商铺所在地的客流量的大小。客流量大，价格贵也值得投资；客流量低，就是白送也不能要。而小区商铺的投资恰恰就在这一点儿上出了问题，它的客流量太低，所以成本再低也不能要。开发商就是抓住了一般投资者贪图低价的心理，把其开发建设的小区的一楼全部建成商铺出售。结果，很多人血本无归，铺面放了五六年都产不出现金流量，大家想想，考虑到机会成本，这个投入实际上有多大？而产出却很低很低，所以这不是一个好的投资选择。再次是SOHO商铺的投资陷阱。SOHO商铺如果业态不统一，它实质上还是个小区商铺。北京就曾经发生过某个SOHO的业主和开发商理论的事件。这个SOHO的业主指责开发商在售楼时向业主承诺的业态统一没有兑现，导致业主买下的商铺多年生意惨淡，投资回收无望。由此可见，SOHO商铺业态统一的重要性。我个人认为，SOHO商铺业态统一的意义在于能够把顾客的随机消费变成目的消费。什么是随机消费和目的消费呢？举个例子，比如我们去买家电，如果去百货商场买，由于它的品牌型号不全，有的卖这个牌子，有的卖那个牌子，我们可能要走很多家进行品牌型号对比，最后才能选定一个，但我们在逛商场之初并不清楚可以在哪家店满足购买需求，这就是一种随机消费。而如果去国美或苏宁这样大的家电卖场买，我们就发现买家电变得简单多了，由于它们是大卖场，品牌型号很全，虽然我们不知道最终会买哪个牌子哪一型号，但我们知道，只要去其中任何一家店都可以在那里满足购买需求，这就叫作目的消费。SOHO商铺的业态也与此类似，如果业态统一了，比如是餐饮一条街，顾客到那一片去吃饭，消费需求肯定可以得到满足，尽管不知道是由哪一家提供服务。而如果业态不统一，有开餐馆的，也有开服装店的，还有卖珠宝的，顾客去那里吃饭，可能面临的选择就不够，结果也许不能满足消费需求，时间一长，顾客就不会去了，所以投资这样的商铺要小心。最后一个是商业地产的投资陷阱。很多人说现在国家对住宅进行限购，在这种情况下商业地产就是一个好的投资选择。我觉得这得看具体项目。投资商业地产有几个问题要引起重视：第一个问题是它的使用和持有成本通常比住宅要高很多。有的人房子买了，空调费却交不起。空调费每个月10元每平方米，这个成本在购买房产时很多人可能会忽视。而且商业用水和用电的价格都比住宅用水、用电价格要高很多，商业地产还必须交房产税，故持有成本也很高。这是商业地产的第一个不足。商业地产的第二个不足是它的土地使用权期限比住宅要短很多，通常只有40年或50年。40年或50年是个大限。我们常说房子在增值，其实增值的不是房子而是房子所依托的土地，房子自身其实是一直在贬值的。住宅的土地使用权期限是70年，大家会说，那住宅不也是在贬值吗？这里还是有一点儿不同的。我国《物权法》规定，住宅的土地使用权在70年过后是自动续期的，而对于商业地产土地使用权到期后是否续期的问题尚无说法。40年或50年后，怎么办？这是不确定的，所以投资商业地产的风险就比投资住宅要高。虽然房子同样在贬值，但由于房子依托的土地使用权期限不同，期满之后的处理方式不同，商业地产和住宅的投资价值就有所不同。我个人认为，从投资的风险控制角度出发，住宅投资相对于商业地产投资似乎要更好一些。…… 

前言

序言自2010年2月以来，居民消费物价指数（CPI）一路上扬，长达两年的“负利率”时代正式登场。而在此之前，居民的购房支出、医疗支出和教育支出等大宗家庭开支也在价格飞涨之下急剧膨胀，很多人辛苦多年攒下的财富迅速蒸发。在这种情况下，家庭理财的重要性和紧迫性日渐突出。2011年初，在山东教育电视台《名家论坛》栏目组的邀请下，本人就家庭理财问题在该栏目做了一个共计14讲的专题讲座。为便于观众理解，讲座取名为《金钱的管理--家庭理财的玄机与陷阱》。讲座播出之后，社会反响较好。为使更多的人从中获益，栏目组决定将讲座底稿付印出版。本书即根据讲座的录音稿整理加工而成。与原录音稿相比，本书做了以下三个方面的修改：第一，尽可能将原录音稿中的口语化表达转换成书面表达，并增加了部分数据图表与事例，以方便读者阅读和理解；第二，对原录音稿各讲的标题做了适当修改，并对各讲的主要观点做了浓缩与提炼，同时将原录音稿中《基金理财的玄机与陷阱》上、下两讲合并成一讲，以方便读者快速掌握书中观点；第三，根据讲座播出之后的市况变化，以注释或直接修改底稿的方式对原录音稿中关于“房产”、“股票”、“黄金”等热门投资品种的市场走势判断和投资建议做了适当修改，以便于读者捕捉新的市场机会并验证讲座的观点。除此之外，本书内容与原讲座录音稿区别不大，读者可根据个人偏好与习惯选择阅读本书或收看原视频节目。本书观点实为作者在投融资和管理咨询领域近20年实战经验的总结与理论研究心得。过去20年，作者有幸经历了中国证券市场、保险市场、风险（创业）投资和私募股权市场从无到有、大起大落的全部进程以及房地产市场、黄金市场和书画市场的井喷行情，目睹了全民炒股、全民经商、全民炒房、全民炒金等一幕幕精彩大戏，并曾以证券分析师、注册会计师、首批贷款购房者、企业投融资与管理顾问、风险（创业）投资专家和政府项目专家评审委员会委员等身份参与其中，这中间的成败得失和所思所想全部浓缩于本书。书中所述的每一个观点，看似平淡无奇，但其背后实有故事相托。读者若能仔细体会，相信会与作者心心相通。本书又并非鸿篇大论，只是反复讲了一些常识以及作者基于这些常识所做的哲学思考。书中所述“只有带来现金流入的资产才是真正的资产”、“有钱有时间的人才是真正的富人”、“财富之门在于如何让全国人民每人给你一元钱”、“人生最大的成本是时间”、“宗教是世界上最挣钱的买卖。而兽药之暴利，则源于猪不会说话”、“投资股票，只要战胜了恐惧，就能发现低点。只要战胜了贪婪，就能找到高点”、“股市的暴利源于内幕消息与反向思维”、“基金投资要打持久战”、“债券投资是个短期游戏”、“保险的本质是保障”、“金价很脆弱”、“书画是官场的通货”等诸多观点，本是人们在投资理财过程中要时刻牢记的基本要义，却往往因为人性的贪婪、恐惧和羊群心理（指追随大众的想法及行为，缺乏自己个性和主见的投资状态）而被遗忘。作者试图透过本书传达一个最简单的道理：世界上之所以只有少数人成为富人，就是因为我们大多数人忽略了常识，从而被少数牢记常识的人所驾驭。由此观之，将古人所谓“世上本无事，庸人自扰之”套用到投资理财上，一语中的。了解常识、牢记常识，实现财务自由便可成为气定神闲之事。本书共分13讲。第1讲从人生财务收支的不确定性论述家庭理财的必要性，并简要介绍理财四步走的基本框架；第2讲到第5讲分别阐述了理财四步走的基本原理和要义，即清理你的资产负债表、创造你的成功历史、最大化你的主动收入和实现你的被动收入；第6讲到第13讲则以理财四步走的基本原理和要义为指导原则，分别讲述自主创业、房产投资、股票投资、基金投资、债券投资、保险理财、黄金投资和书画投资的具体操作要领。本书所讲内容力求通俗易懂，化复杂为简单，化理论为常识，不虚伪说教，不浮夸论事，不照抄照搬，以诚恳老实的态度与读者对话。若所讲所述能够对读者有所启发，则遂愿矣。本书的出版，得到了山东教育电视台《名家论坛》栏目组全体工作人员和中南博集天卷文化传媒有限公司于向勇先生、郭群女士及全体编校出版人员的大力支持，在此深表谢意！书稿的完成和出版，也得益于家人的理解与配合，得益于我的学生、朋友和咨询客户与我所做的每一次坦诚的交流与对话。对此，我深怀感恩。李建良2012年4月10日于易龙山庄

内容概要

　　
李建良，中国人民大学金融学博士、北京大学经济学学士，中国注册会计师、首批证券投资咨询分析师，澳大利亚维多利亚大学访问学者。现任国家发改委创业投资引导基金顾问、国家开发银行投资业务局顾问专家委员会委员，山东教育电视台《名家论坛》主讲人。
　　 主要研究领域及专长：风险（创业）投资研究与实务、企业成长研究与管理咨询、公司财务研究与咨询。

书籍目录

第1讲 理财不是浮云
1.1理财非多余，亦非易途
1.2理财源于寻求安全感的需要
1.3理财须明了的事实
1.4理财四步走
第2讲 清理你的资产负债表
2.1传统视角的资产负债表
2.2身家千万不自由
2.3清理你的资产负债表
第3讲 创造你的成功历史
3.1财富之门在于如何让全国人民每人给你一元钱
3.2股票发行原理：创造一个成功历史，用历史说明未来
3.3像发股票一样理财：发行“成功券”或买卖“资产券”
第4讲 最大化你的主动收入
4.1在你的健康上投资
4.2姚明式生存
4.3注意力经济
4.4让自己越老越值钱
4.5实现规模经济
第5讲 实现你的被动收入
5.1被动收入的定义、类别与规划步骤
5.2估算财务自由所需的支出总额
5.3将财务自由所需的被动收入转换为所需资产
5.4计算财务自由所需的资产总额
5.5制订并实施资产配置计划
第6讲 赚钱的生意就两种
6.1小富靠自己，处处有生意
6.2不一定辞职，但要有个公司
6.3赚钱的生意只有两种
6.4第一桶金的“脑白金原理”
6.5总结：创业生意经
第7讲 只有租金回报率是真的
7.1房产是个好的投资品种
7.2投的不是位置，是稀缺性
7.3什么都是假的，只有租金回报率是真的
7.4按净租售比投资
7.5按供求规律炒房
7.6房价未来走势
第8讲 巴菲特是个大泡沫
8.1股价的决定因素
8.2暴利源于内幕消息和反向思维
8.3股市的透支原理和长期投资陷阱
8.4巴菲特是个大泡沫
8.5A股市场的走势和投资机会
第9讲 选“基”如选妻
9.1基金投资的优势与局限
9.2基金投资是场持久战
9.3基金的类型
9.4基金的价格决定与投资价值
9.5选“基”如选妻
9.6散户选“基”策略
9.7基金经理的小秘密
第10讲 债券投资是个短期游戏
10.1债券投资的吸引力
10.2债券投资的品种与途径
10.3债券投资的估值与收益率
10.4债券投资是个短期游戏
10.5债券投资的陷阱
第11讲 保险的本质是保障
11.1保险的本质是保障
11.2把“投连险”扫进垃圾箱
11.3推销的都不是我们真正需要的
11.4投保你真正需要的险种
11.5保险理财的玄机
11.6保险公司挖的“坑”
第12讲 金价很脆弱
12.1黄金投资的首要功能是保值
12.2黄金不是个好的长线投资品种
12.3投金重选时，小心成负债
12.4提防“钨核金”
12.5金价很脆弱
12.6个人黄金投资品种
12.7当前投资建议
第13讲 书画是官场的通货
13.1价值存在于消费者心中
13.2书画是官场的通货
13.3书画通货化的启示
13.4做行家
13.5书画市场的倒爷
13.6书画市场的控盘游戏
13.7真正的大师死了才有钱
13.8百姓书画投资

编辑推荐

优化你的被动收入，躺着也能赚钱！只需4步，实现你的财务自由：清理资产负债表：一张表格清算你的身家创造成功历史：发行“成功券”，买卖“资产券”最大化主动收入：获得被动收入的支点实现被动收入：实现财务自由的最后一棒 

作者简介

《挣钱不容易,理财我教你》是山东教育电视台《名家论坛》经管类栏目主推讲师李建良的作品。该书的电视节目名为《金钱的管理》，2010年至今已连续热播四次，受到观众的普遍欢迎，也使该书和作者在全国范围内具备了可观的知名度。

《挣钱不容易,理财我教你》针对目前中国一二线城市中的白领、中产和较富有者，旨在帮助白领、中产阶层制订理财计划，实现财富自由；帮助小富群体优化资产结构，实现时间自由。

图书封面

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