新编物业管理法规

章节摘录

　　1．物业管理法律规范的一般含义　　法律规范是基本的法律单位，是统治阶级依照自己的意志，由国家权力机关制定或认可，并由国家强制力保证实施的行为准则。　　物业管理法律规范是法律规范的一种，是由国家制定或认可，并以国家强制力保证对投入使用的物业实施管理，调整物业管理行为的规范。　　2．物业管理法律规范的构成　　法律规范规定的是具体的行为，因此表达方式不能含糊，必须有一个严谨的逻辑结构。法律规范的逻辑结构是指法律规范的内部由哪些要素构成，以及这些要素在逻辑上是如何构成的。法律规范的逻辑结构通常由假定、处理和制裁三部分组成，物业管理法律规范也是由这三要素构成的。　　(1)假定　　假定就是物业管理法律规范中指出的适用该规范的条件和情况的那一部分，即指出在什么情况下这一规范生效。如《城市公有房屋管理规定》第10条规定：“公有房屋所有权转移、房屋状况变动和房屋灭失的，公有房屋产权人应当在规定的期限内到房屋所在地房地产行政主管部门办理所有权转移、房屋状况变动和房屋灭失登记。”其中的“公有房屋所有权转移、房屋状况变动和房屋灭失的”，就是该项法律规范的假定部分，只要出现这种假定情况，该公有房屋的管理就受该项法律规范的调整。如果不符合这种假定情况，则不适用于该项法律规定。

前言

　　《新编物业管理法规》的编写宗旨是以物业管理法律法规的理论为指导，以技能训练为中心，以提高能力为目的。为此我们做了以下努力：　　1.明确目标，合理构建体例。本教材从培养技术型、应用型人才这一目标出发，将引例、理论知识、引例分析、案例分析训练等内容融为一体，重点强化实践教学环节，突出能力的培养。　　2.注重理论，力求把握基本知识。本教材主要介绍了物业管理法规的基础知识，并以新颁布的《物业管理条例》贯穿始终，详尽地介绍了业主大会与业主委员会、物业管理企业、物业产权规定、物业管理合同、房地产管理法、物业管理公司前期管理规定、物业管理公司日常管理规定、物业管理纠纷等与物业管理实践关系紧密的内容。本教材注重吸收当代物业管理行业中最新的法规内容，从而保证了新颖性、实用性。　　3.精选案例，注重社会需要。本教材所选的案例均具有一定的典型代表性。学生通过这些案例，能更多地了解物业行业经常出现的问题，以及解决纠纷的思路，对于学生步入物业行业和走向社会提供了较好的资料。　　4.评析案例，补充了附录。在案例分析中，用交代过的物业管理法规知识分析问题，便于学生更好地掌握理论知识以及理论与实际相结合的要领和方法。补充的附录部分，提供了国家颁布的物业管理行业相关法规内容，对于学生查找物业管理相关法规提供了便利条件。　　5．强化训练，促进能力提高。本教材每章后都安排了案例分析题，通过理论联系实际，有利于提高学生分析问题和解决问题的能力，也有利于学生了解社会和物业行业现状，提高学生的综合素质。

书籍目录

第1章　物业管理法律规范基础知识　1.1　物业管理法规规范　1.2　物业管理法律关系　1.3　物业管理法律责任　1.4　我国物业管理法规的建设第2章　业主大会与业主委员会　2.1　业主的权力与义务　2.2　业主大会　2.3　业主委员会　2.4　业主公约及住户手册第3章　物业管理企业　3.1　物业管理企业的性质和种类　3.2　物业管理企业的设立及运作　3.3　物业管理企业的资质等级和管理　3.4　物业管理企业的组织机构第4章　物业产权规定　4.1　物业权属概述　4.2　物业权属状况　4.3　物业权属登记制度　4.4　物业产籍管理第5章　物业管理服务合同　5.1　合同与合同法概述　5.2　合同的订立、效力与履行　5.3　合同的变更、转让与终止　5.4　违约责任　5.5　物业管理服务合同第6章　房地产管理法　6.1　城市房地产管理法概述　6.2　土地使用权的有偿出让和划拔　6.3　房地产市场管理　6.4　房地产交易　6.5　房地产权属登记第7章　物业管理公司前期管理规定　7.1　前期物业管理概述　7.2　前期物业管理招标投标管理暂行办法　7.3　物业的竣工验收与接管验收　7.4　城市住宅小区竣工综合验收管理办法　7.5　用户人住和物业档案资料　7.6　物业中介服务　7.7　装修及二次装修的有关法规　7.8　物业管理岗位培训、持证上岗制度第8章　物业管理公司日常管理规定　8.1　物业管理的日常运作阶段概述　8.2　城市异产毗连房屋管理规定　8.3　房屋维修养护有关规定　8.4　物业安全管理有关规定　8.5　物业管理修缮规定及技术标准　8.6　城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法第9章　物业管理纠纷　9.1　物业管理纠纷状况和处理原则　9.2　管理纠纷处理的依据、方式和注意事项　9.3　物业管理各阶段易发纠纷类型及处理附录一　《物业管理条例》附录二　《城市新建住宅小区管理办法》附录三　《城市公有房屋管理规定》附录四　《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》附录五　《住宅室内装饰装修管理办法》附录六　《全国优秀管理住宅小区标准》附录七　《物业服务收费管理办法》

作者简介

《新编物业管理法规案例分析(第2版)》是普通高等教育“十一五”国家级规划教材，也是新世纪高职高专教材编审委员会组编的物业管理类课程规划教材《新编物业管理法规》（第二版）的配套教材。

物业管理法规是物业管理专业一门重要的课程，其教学目标是传授学生未来岗位中所需要的法律法规及管理规范知识。该课程内容较为抽象，对于缺少行业时间经验的学生来说，接受难度较大。如果能够通过案例分析来增强教学内容与实践的紧密联系，对于学生理解和把握教材所讲授的内容将会大有裨益。因此，我们在编写《新编物业管理法规》的同时，组织编写了这部《新编物业管理法规案例分析》，以加强教学活动中理论与实践的结合。

本次修订时在原有教材建设的基础上，秉承编委会教材建设的创新思想，以突出教材实用性为目的进行的。本版教材在保持原有特色的基础上，调整了部分案例，以使其具有典型性；在“相关法规制度”部分充实了法律法规的内容，更新了部分规章制度与作业程序。通过上述调整，教材具有了以下特点：

1.案例典型适用

《新编物业管理法规案例分析(第2版)》所选案例既考虑了教材的全面性，也考虑了其在实践中的典型性和适用性。这些案例均为一线从业人员的日常物业管理服务工作中能够经常接触的事例，以集中地体现一线实践能力的培养。学生通过这些案例，能够了解在物业管理实践中运用法规制度解决纠纷的思路，掌握物业管理法规与物业管理实践紧密联系的基本规律，有利于提高学生在实践中解决具体问题的实战能力。

2.体例合理高效

本教材从培养技术型、应用型人才这一目标出发，以培养学生物业管理案例分析能力为重点，充分考虑学生在未来岗位实践中的需要，将教材内容分为基础认识篇、案例分析篇和思考实训三大模块。基础认识篇为学生提供的是物业管理异议与纠纷的成因与类型、物业管理异议与纠纷的处理技巧及处理程序等知识，以弥补物业管理法规教材理论内容实用性不足的缺陷，使学生对物业管理案例分析能力培养所应具备的基本知识和素质有所了解，为提高案例分析能力奠定基础；案例分析篇通过案例叙述、系统分析、法规制度三个部分，将法律法规与物业管理实践中药解决的具体问题融为一体，提纲挈领地归纳出解决纠纷的思路和方法，使学生能够逐步地搭建起案例分析的基本思路，掌握案例分析的初步能力；思考实训篇提供了相当数量的案例及提示，以训练学生解决物业管理实践中各类问题的实际能力，有助于学生将所学的基础理论知识和实践应用能力相结合，使学生的案例分析能力在实训中得以提高。通过上述体例安排，有利于强化实践教学环节，实现高效培养实践能力的教学目的。

3.信息丰富实用

在案例分析篇的“相关法规制度”部分，除了给学生提供相关的物业管理法规政策外，还适时、适量地提供物业管理企业相关的管理制度。这些制度尽管由于本书篇幅所限，多数只能以节选的方式出现，但其所提供的内容为学生将来走向工作岗位提供了较为丰富的一手资料，具有一定得实用性。

4.编写队伍创新

本教材编写过程中有来自物业管理行业的专家、企业家参与，他们提供了实践一线的鲜活案例，并以丰富的实践经验来把握案例分析的针对性和可行性，使教材具有较强的实践指导意义，拉近了教学与实践的距离。

本教材由沈阳师范大学职业技术学院鲁捷任主编，成都航空职业技术学院顾萍任副主编，上海百联物业管理有限公司副总经理董咸慧、沈阳华盛物业管理有限公司总经理杨德龙、大连市行政大厦物业管理中心主任崔学东、上海百联物业管理有限公司总监徐峰、沈阳英特纳物业管理有限公司精博苑管理处主任王秋蓉参与了教材编写并进行了业务指导。上海百联集团置业有限公司总裁陈觉民、辽宁大阳物业管理有限公司总经理付艳通审了全稿，提出了有益的修改意见，并协助对书稿进行最终的审订。

在教材编写中，我们力求做到尽善尽美，但由于能力和实践经验的不足，败笔之处难免，还望大家不吝赐教。

图书封面

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