企业拆迁维权攻略

内容概要

吴少博，男，山东莱州人。北京吴少博律师事务所主任律师，著名维权律师，多年来专注于土地征收和房屋拆迁法律实践，代理了多起企业拆迁维权、农民征地维权案件，其业务范围也涵盖房地产、建筑工程、矿业资源、刑事诉讼等多个领域。吴少博律师自2009年起就从事拆迁领域的法律工作，曾在京华律师事务所任职。吴少博律师凭借自己扎实的专业功底和坚定的维权信念,积极用法律武器维护当事人的合法权益。其作为维权律师的代表人物之一,在法律界有一定的地位和声望。本书既是吴少博律师带领其团队多年心血和丰富办案心得的整理和汇编，也是企业在拆迁中维护自身权益的指导书籍和操作指南。

李晓宁，女，广西藤县人。北京吴少博律师事务所副主任律师，著名维权律师，同时担任多家大型企业单位法律顾问，具有良好的专业素养。李晓宁律师自2003年起参加工作，先后在北京市亿嘉律师事务所、北京市易行事务所执业，从业以来承办多起民事、行政和刑事案件，具有较强的法律服务工作能力和问题解决能力。其法律事务经验丰富，理论知识扎实，为本书的核心作者，主导本书的脉络走向，奠定了本书的框架与理论基础。

书籍目录

目录

拆迁是一场战争，您准备好了么？1

布 局 篇

一、拆迁来了，你慌乱了吗？1

（一）主体的不平衡性2

（二）信息的不对称性和误导性2

（三）涉及利益的重大性3

二、拆迁的背景3

（一）拆迁模式的转变3

（二）土地财政的利益冲突4

（三）集体土地征收的规则乱象4

三、拆迁开始了，我们要做哪些准备5

（一）法律程序和项目政策的准备5

（二）企业自身的准备6

（三）专业人员的准备7

（四）做好长期斗争的心理准备8

四、拆迁开始了，律师教你“四不”原则8

（一）第一“不”：不搬家8

（二）第二“不”：不抵抗9

（三）第三“不”：不签字9

（四）第四“不”：不报价10

五、拆迁开始了，如何处理好企业承租方与出租方的关系10

（一）兼顾利益为上策11

（二）多加配合是朋友11

（三）一致对外是原则12

（四）利益分配显身手12

策 略 篇

一、拆迁方惯用的拆迁招数13

（一）政策压人14

（二）虚假询价14

（三）利用人性15

（四）牵连式拆迁16

（五）断水断电断路16

（六）违法偷拆17

（七）夸大违法17

（八）以拆违促拆迁18

（九）贷款纠纷19

（十）合同纠纷20

二、拆迁方常用的心理战术21

（一）强拆威胁21

（二）置之不理21

（三）略施恩惠22

（四）首轮给予极低的报价23

（五）拆迁方撤场，项目停止25

（六）取消奖励25

三、被拆迁人可以采取的对策26

（一）强拆的应对26

（二）偷拆的应对28

（三）断水、断电、断路的应对29

实 战 篇

一、企业怎样通过律师维权在拆迁中发挥作用？33

（一）保持企业的全面稳定33

（二）弱化违法拆迁的影响34

（三）制定有理有据的谈判方案34

（四）将强权拆迁变为平等交易35

二、法律意见书35

（一）全面分析案件事实35

（二）明确自身心理价位36

（三）制定整体维权策划36

三、拆迁项目的合法性审查36

（一）城市房屋拆迁手续合法性审查37

（二）国有土地上征收与补偿前置程序合法性审查38

（三）企业投资项目批准性文件合法性审查38

四、拆迁开始了，企业的前期准备39

（一）企业全部房屋、土地的定性39

（二）经营面积的扩张39

（三）主体合法性补强40

五、谈判前期准备41

（一）前期摸底41

（二）细节处掌握主动41

（三）选择适合的时机报价42

（四）先确定补偿原则，再谈细节42

六、如何进行谈判43

（一）谈判双方人员的选择44

（二）谈判地点和谈判时机的选择44

（三）谈判的阶段性45

（四）回避自身弱点，提高谈判地位46

（五）拆迁中找关系有用吗48

七、拆迁过程中如何通过诉讼进行维权？49

（一）行政诉讼51

（二）民事诉讼52

（三）刑事诉讼52

八、如何签订拆迁补偿协议52

（一）审查签订合同的主体是否合法53

（二）合同的主要条款内容要明确53

（三）约定违约责任53

（四）明确约定合同履行的程序54

（五）审查合同的其他不利因素54

（六）拆迁协议外的口头承诺勿相信54

依 据 篇

一、土地征收和房屋拆迁的法定程序57

（一）国有土地上房屋征收与补偿58

（二）集体土地征收与补偿59

二、如何找出拆迁许可证和评估报告的瑕疵60

（一）如何审查拆迁许可证60

（二）如何审查评估报告61

（三）拆迁评估存在的问题63

三、违章建筑66

（一）什么是违章建筑66

（二）无证房和证件不齐全的房屋是违章建筑吗67

（三）谁有权力认定违章建筑68

（四）法院不再介入强制拆除违章建筑68

四、强拆偷拆69

（一）谁有权强拆69

（二）何种情况会引起司法强拆70

（三）对于强拆通知，我们能做什么71

（四）偷拆及应对72

五、集体土地腾退73

（一）腾退的源起73

（二）腾退的方式和程序74

（三）“腾退”拆迁方式的合法性分析75

六、拆迁补偿项目与方案选择76

（一）具体的补偿项目77

（二）补偿方案的选择78

（三）如何计算停产停业损失79

（四）关于选择评估机构的问题81

（五）损失补偿标准的问题83

七、企业产权调换84

（一）企业拆迁要求土地置换时应考虑的因素84

（二）为什么企业面临拆迁很难选择产权调换或安置?85

八、企业获得拆迁补偿后的税务核销87

（一）拆迁补偿款收入首先列入专项应付款核算87

（二）搬迁或转换新的生产经营业务结束后，专项应付款

余额转增为资本公积金88

（三）拆迁补偿款的税务问题88

案 例 篇

案例一：阿城被拆迁养殖场成功维权，补偿数额提高一倍90

案例二：北京某4S店拆迁维权案例92

案例三：承租集体土地企业维权案例95

案例四：承租企业没有停产停业补偿，你同意吗？97

案例五：肇东市养殖场拆迁维权,成功推翻原审法院行政判决99

案例六：企业拆迁可以选择的维权手段有哪些？101

案例七：如何在没有合法手续的拆迁项目中进行维权？103

案例八：小产权房拆迁维权案例106

案例九：直管公房拆迁维权案例109

案例十：城管是否有权“强拆”?112

案例十一：房东以合同到期为由要求承租户腾退怎么办？117

案例十二：棚户区改造项目的维权策划119

案例十三：律师函一矢中的，补偿从0提高到390万122

案例十四：拆迁中集体土地承租方在拆迁中的利益保护125

案例十五：违章建筑就可以直接强拆吗？128

法 规 篇

一、中华人民共和国土地管理法130

二、中华人民共和国土地管理法实施条例150

三、国有土地上房屋征收与补偿条例162

四、国有土地上房屋征收评估办法170

五、中华人民共和国城乡规划法177

六、最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定193

七、建设用地审查报批管理办法196

八、企业投资项目核准暂行办法201

作者简介

拆迁是一场战争，您准备好了么？

拆迁是一场战争，您准备好了么？

拆迁是一场重大利益之争，也是社会矛盾最集中、最突出的地方，目前政府主导的土地征收直接和政府的地方财政挂钩，不少的拆迁项目都存在补偿偏低和违法拆迁的情况。辛辛苦苦经营的企业，一旦面临拆迁就存在着毕生心血付之东流的风险，拆迁中利益背景复杂，被拆迁人在拆迁维权的过程中必定困难重重，和拆迁方谈判、过招，一举一动、一招一式都直接影响着企业最终获得的补偿和对自身权益的维护。

本书是栩锐拆迁维权律师团律师经过多年的拆迁维权经验整理所得，全书分为六篇。布局篇介绍了在拆迁前企业需要先行进行了解和准备的相关事项；气势篇介绍了拆迁方惯用的招数，我们知己知彼方能百战不殆；策略篇介绍了拆迁谈判的策略和技巧；依据篇对拆迁方常用的拆迁手段进行了专业分析；案例篇中介绍了我们拆迁维权实务工作中的真实案例；法规篇介绍了拆迁维权中的法律依据，希望本书能为您的拆迁维权提供更好的指引。

企业的权益要靠自己争取，法律的力量不可忽视，抱定信念、优化手段、提高补偿、胜利在望！

栩锐拆迁维权律师团律师

李晓宁、吴少博

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