城市化转型与土地陷阱
出版社:东方出版社
出版日期:2013-11-1
ISBN:9787506069267
作者:华生
页数:373页
内容概要
华生，著名经济学家，是影响我国经济改革进程的三项重要变革，即价格双轨制、国有资产管理制、股权分置改革的主要提出者和推动者，现任东南大学、武汉大学教授、博士生导师。曾获孙冶方经济学奖、中国经济理论创新奖、首批“国家级有突出贡献的专家”等奖项。著有《中国改革：做对的和没做的》 《中国股市：假问题和真问题》等。
书籍目录
前言 城市化转型看人类社会发展阶段与陷阱
第一章 引言：老三农问题的终结与新三农问题的挑战
第一节
老三农问题和土地问题的历史演变
第二节
在现代化转型中出现的新三农问题
第二章 土地财政的异化与土地权利的分离
第一节
土地财政的异化
第二节
土地所有权之争的背后
第三节
土地开发权与所有权的分离
第三章 我国土地财产权和开发权分配的历史沿革和现状
第一节 历史沿革
第二节 现状：乱象不可持续，改革不可避免
第四章 土地制度改革不同思路评析
第一节 土地制度改革的政府思路和政策困境
第二节 土地制度改革的学界主流思路
第五章 小产权房失控的困境与保障房的弯路和歧义
第一节 小产权房问题剖析
第二节 保障房的弯路和歧义
第六章 城乡建设用地增减挂钩与成渝地票试验
第一节 城乡建设用地增减挂钩的由来、发展与政策效应
第二节 地票试验的重大突破与致命缺陷
第七章 土地开发权的分配：理论与海外实践
第一节 土地开发权分离的经济学探讨
第二节 土地开发权与所有权分离的历史过程
第三节 土地开发权在不同权利主体间的分配
第八章 土地征收的法律原则与法律应用
第一节 法律原则一：“公共使用”原则
第二节 法律原则二：“公正补偿”原则
第三节 东亚对土地增值分配的法律实践
第九章 传统城镇化向新型城镇化的道路转型
——土地、户籍与财税配套改革的总体设计
第一节 制度设计的指导思想和目标
第二节 新型城镇化制度框架
第十章 结语
附录一
关于实施新型城市化战略的建议
附录二
破除户籍垄断 实现人的城市化
附录三
城市化进程中楼市的战略定位和制度框架
附录四
城市化过程中楼市政策的中日韩比较
附录五
楼市限购令的错误与纠正
主要参考文献
后记
作者简介
城市化转型与土地问题是事关中国改革方向和发展命运的重大问题，但同时又极其复杂，不仅在实践中出现了土地财政、地方债务、高房价等连锁问题，在学术界也引起了相当多的争议和分歧。本书指出，目前城市化转型面临的问题已不再是“农村、农民、农业”的老三农问题，而是“农地流转、农民离乡务工、农地非农用”的新三农问题。中国的城市化道路要从“土地城市化”真正走上“人的城市化”，并成功实现现代化转型，其核心是重新调整“土地开发权”的分配，实现公民权利的均等化和人力资本的普遍升级。城市化转型的制度设计与实践，围绕这一主线展开，重重难关和纠结就迎刃而解。
发布书评
精彩书评 (总计26条)
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在当下中国，新型城镇化（与城市化同义）不仅仅是各级政府一句空洞的政治口号，而是一个牵动各方神经，极具社会热度的重大问题。在官方语境中，它带动的社会转型将会是未来三十年高速发展的希望所在，期待它为民族复兴提供澎湃动力；在专家学者，它推进过程中所出现的诸多矛盾和问题，引发了经久不衰的激烈争论，也为他们提供了研究的课题和展示水平的舞台；在平头百姓那里，政府围绕它所作的土地、房价政策的即使非常细微的调整，将会给每家每户的切身利益带来翻天覆地的变化。当然，面对这一事关中国改革方向和未来发展命运的重大问题，存在争议和分歧在所难免，但政府、学界与民众对它诸多认识模糊、逻辑混乱、以至彼此误解，则有可能引发严重的社会问题。华生，作为影响我国经济改革进程的价格双轨制、国有资产管理、股权分置改革三项重要变革的主要提出者和推动者，在对以往城镇化的定义、方向、目标以及失误进行了反思，剖析了成渝地区地票实验的得失，并在借鉴日本、韩国和台湾经验的基础上，提出了我国城镇化道路必须转型，转到以人为核心的城镇化道路上来的一系列见解和主张。一、核心是人的城镇化，真正实现农民进城安居乐业城镇化是什么？作者直截了当的提出，所谓的城镇化就是农民进城，农民变市民，从乡村社会转为城市社会，相应的城市边界和规模扩大，更多的农用地转为城市建设开发用地。这正是针对此前有关城镇化只知道摊大饼扩大城市规模，只知道搞大规模的基础设施，所造成的只见房子不见人、以至出现大量“鬼城”的城镇化观点的一种最直接、最有力的批驳，而与最近召开的中央城镇化工作会议提出的以人为核心的城镇化相呼应。其实，早在其13年前的2001年，作者即在《时代财富》第二期发表《批破垄断坚冰》一文，旗帜鲜明的提出了“破除户籍垄断，实现人的城市化”的主张（附录二），足以可见作者的先见之明。为什么要城镇化？与当前官方文件中将其定位成拉动经济社会发展的一种手段、或者与有些专家简单的认为是一种发展红利不同，华生先生从“中等收入陷阱”为切入点，从人类社会发展的历史长河中来加以考察，认为城镇化是农业乡村社会到工业化信息化的城市化社会的转型，是继采集—狩猎的自然社会、种植—养殖的农业社会之后的人类社会发展历史的第三个阶段，而进入城市化社会之后，随之而来的则是农业人口的大幅减少，对周边环境依赖程度的降低，对各类资源耗费的减少，以及劳动生产率、土地利用率的大幅提高，进而实现包容性增长与可持续发展，是人与自然关系、产业结构的一次重大调整。如何实现城镇化？他认为，城市化是人类社会的绝大多数人口改变职业和居住地的过程，也就是农民变为市民、乡村社会变为城市社会的过程，这一过程充满艰险，是对发展中的转型国家成功追赶发达经济体的国家能力或社会能力的集中考验。它的表征是土地的城镇化，而核心则是人的城镇化，也就是让大量的农民及其家属在就业的城市有体面的居住条件和环境，有稳定的就业和可靠的收入，真正的融入所居住的城市。对于当下中国来说，城镇化的主体就是进城择业的原农村人口——即农民工。新型城镇化就是不但让他们有工作、有收入，还要能住下来、住得稳，最终实现大多数人口在城镇里的安居乐业。这是象中国这样的后发国家快速城市化过程中的核心挑战。二、难点是避开土地陷阱，有效打破利益固化格局 进诚安居自然需要在大量土地上建筑大量的房屋及基础设施，而土地是人类和财富之母，城市化转型期城市土地及其附属建筑物迅速成为国民财富的主要载体和经济增长的集中价值体现，如何对这种价值公平分配，成为对一个发展中的转型国家成功追赶发达经济体的国家能力或社会能力的集中考验。现在，30年的改革开放已经形成了某种程度的社会阶层固化，而由于我国城市建设扩张迅速，城市土地价值急剧膨胀，相应的规划不全不严、法制基础和观念薄弱，强势阶层非法攫取土地增值收益的现象屡见不鲜，引发了一系列问题。 最大的问题是利益分配。当前土地管理制度下，集体土地只能由政府收归国有之后进行招拍挂的方式变为建设用地，已经相发了非常大的矛盾，钉子户之类的消息常常见诸报端，以此为基础的土地财政更是多受诟病。对这种现象，华生先生并没有象很多所谓的专家那样，站在为农民说话的道德制高点上呼喊什么土地私有化、什么农民自主城市化之类的口号，而是在对西方国家，以及日本、韩国、台湾的城市化经验进行认真的分析后指出，因为土地的特殊性，以及城市规模经济产生交叉外部性导致市场失灵，土地所有权与开发权的分离已经是不争的事实，任何地方都没有完全私人的土地开发权。我国现行土地制度下经第二轮土地延包后“增人不增地、减人不减地”的政策使中国农民“已经和正在拥有承包农用地的占有、使用、收益和转让的完整权利”，这基本上与私有产权等价。但是，因为经济发展、移民就业、政府规划以及用地指标控制等多重因素所造所的土地开发权的巨大增值及其公平分配，本就不可能通过土地私有化得到解决，闹得沸沸腾腾的征地拆迁中的对抗并不会减少，反而会大幅提高城市化的成本。从根本上说，当前这些问题并不是专家所争论的土地所有权或者补偿标准高低的问题，而是土地转用即非农开发后的权利，即附带着巨大财富的土地非农开发权的分配，这才是我们城市化转型能否成功跨过土地陷阱的关键。 最大的难点在于小产权房。在城市发展中，提到征地拆迁，最令各级政府头痛和争执最为激烈的应该算是小产权房。华生先生对于小产权房前因后果以及面临困境的分析是最为透彻的。他驳斥了学界认为小产权房是城郊农民和政府争夺土地增值收益、试图自主城市化的努力的论调，认为造成当前小产权房泛滥的原因是因为政府规划不明及法治缺位，是个人抢占社会管理的土地开发权的直接结果，城中村“握手楼”就是最现实的“公地悲剧”。但是，不管是什么原因，目前存量巨大的小产权房都是一个必须面对和解决的问题，成为兴建基础设施，扩大城市规模的拦路虎，其现状早已难以为继，解决办法分歧极大，简单的进行合法化注定不是解决之道，政府也没有力量全部拆除，那样不但要面临巨大的经济和社会成本，还有可能影响政治稳定，这是政府无论如何不愿意看到的。 最大的障碍在于户籍壁垒。农民成为市民，面临的最大的政策壁垒就是现行城乡分离的户籍制度。对此华生先生没有专章讨论，倒是在书的附录二中作了论述。华生先生论证道：“所谓只有土地城市化而没有人口城市化和市民化，就是户籍制度改革滞后脱节的结果。”因为户籍制度的垄断和封闭，在城市就业的农村流动人口因为受到户籍制度的歧视和挤压，他们无法享受到附着于户籍之上的诸多的制度性福利，再加之收入预期和职业安全的不稳定，其居住方式、生活方式、消费方式和社会需求也是多少受到扭曲和压抑的。而且，“拥有合法的城市户口的人口与农村人口的比例相对于发达国家，正好完全倒置，是我国经济结构最大的不合理，是国家内需不足最根本的原因，也是我国社会发展阶段落后的最显著标志和贫富差距拉大占比重最大的因素。”但骤然废除又会面临一系列的经济、社会成本，各方面难以承担。所以，要推进以人为核心的城镇化，就必须改革当前城乡二元分享的户籍制度，实现农村和城镇人口的双向自由迁徒，使两者享受平等的权利。三、解决是继续推进改革，加快城市化转型顶层设计 华生先生是以价格双轨制、国有资产管理、股权分置改革三项重要变革而闻名的，他最擅长的就是进行机制设计。同样，对于我国的城市化转型，他也根据我国的现状、存在的问题，以及现实条件，提出了自己整套的顶层设计，在第九章《传统城镇化向新型城镇化的道路转型》中作了精彩阐述，这是本书的最大亮点和最有价值的部分，最能体现华生先生的水平。 首先，是要实行挂钩，推进各项机制联动改革。人口的迁移是以就业和更好的谋生机会为导向的个体选择和市场行为，但当前这种建设用地无偿计划分配往往与人口的实际流动方向不匹配甚至相反，还直接导致了地方建设用地饥渴症和见地不见人的增减挂钩体制，是造成我国工业化与城市化脱节、土地城市化与人口城市化和市民化脱节的制度原因。所以，要将户籍制度改革与土地制度改革联动起来，实行新增建设用地指标与外地人口本地市民化入户挂钩的方法，以此“更好地顺应和发挥市场在城市化形成过程中的调节作用，形成哪个城镇能吸纳更多的市民化户籍人口，哪个城镇就可以分配到更多的建设用地指标的正向激励机制。”最终斩断地方政府为土地财政而产生的征地卖地冲动，彻底改变当前城镇建设违反经济规律大干快上所造的有城无市、有房无人的“鬼城”现象。这里，他解决了我长久以来的一个疑问，即现在很多农民已经进城安居乐业了，但农村的承包地、宅基地还在，还是一个农民身份（我就是这样的既得利益者），农民也要有一个退出问题的。华生先生的制度设计是，当农民从农村迁出户籍而去异地城镇落户的时候，转为城镇户籍的农民在申请城镇保障房的同时必须处置在老家的宅基地，购买商品房的，在农村的宅基地及住房则被纳入拥有的总体房产数交纳相应的不动产税。这就引出了第二个大的机制。 其次，是要开征新税，以经济手段调整利益分配结构。在这里他借鉴日本、韩国的经验，一是提出要实行以财务平衡为原则的新型征地制度，将征地全过程的成本和利益分配公开化透明化，政府拍卖土地价格仅以弥补土地一级开发、达到收支平衡为限，彻底斩断政府在征地活动中的利益瓜葛。二是借鉴国际成熟经验，对征地补偿实行房地分离，在对土地的公平补偿以外，对建筑物仅按重置成本扣除折旧补偿，而且对获得的拆迁补偿款开征所得税，使违建抢建因无利可图而自然消退。三是改革房地产开发模式，实行地价公示、房地分离，使开发模式多样化，改变现行的开发购地和预售模式为分期拿地、一次开发，改变税收调节机制，消灭开发商囤地牟利现象。四是顺应当前宅地和房产成为国人财富主要载体的现实，以对房地产的收入调节为切入点，在买卖环节对房屋交易的净所得征税，建立对城市居民房地产财富和收入的完整调节机制，通过合理的税种税率设置，开征不动产税等，真正捍卫社会公正和分配公正。小产权房也在这一机制得以解决。华生先生不但提出了宏观的措施，即便对于国人最拿手的“阴阳合同”这类细微问题也提出了将交易合同在交易大厅公示的办法，以防止制度漏洞。其实，近来新闻媒体一直在曝光广州房地产市场中普遍存在的“两份合同”现象，就是人们以此规避税收的行为。这些措施的目的是要通过征税来调节土地非农使用利益的分配，但其最重要的基础是不动产登记制度，如果使这个登记能够稳妥可靠，真实可信，是一个难题。最后，要加快完善推进城市化转型的配套措施。所谓的改变体制换粮换奶，将地方政府拔出卖地财政陷阱；城市规模布局和特大城市的发展模式；人口城市化和市民化的进度规划；城镇化引领和推动农业现代化的制度安排等论述较为简略，但其中确实不乏真知灼见，不再一一置评。他针对在台湾已经出现的牟利资本和富裕的城镇居民下乡置业的奢华需求，也提出要从占有土地以及二套房等开始普遍征收不动产保有税加以预防。实际上，他书名中的“转型”就包括了城镇化的社会转型以及我们城镇化道路转型两层含义，我的介绍也非常不全面。而在我看来，他的建议的确可以称得上是国士之策。当然，具体到现实中是否可行，还有待验证。但是，通过此书我们可以对我国的城镇化历程以及未来的道路选择有一个更高、更深的理解，原来的城镇化道路早已难以为继，必须尽快实现转型。所以，当下我们最迫切的就是要根据现实情况作好道路转型，真心期待我们的高层能够综合各种看法，广纳意见建议，真正抓住土地开发权所形成巨大财富增值的公平分配这一在发展中国家城市化、现代化转型中的主导性线索，通过一系列的顶层机制设计，最终实现公平分配，为城市化转型加油助力，以成功迈过土地陷阱，尽早实现我们的城市化转型，跨入现代化社会，实现民族伟大复兴。 -
判断一本书是否是一本好书并值得推荐，我通常会从三个方面来考察：一，书中是否体现了作者的思想魅力（如严谨的学术精神、真正的独立思考能力或超乎寻常的创造性）；二，书中涉及的主题是否是真正重要的问题，当然什么是真正重要的问题，因人而异（比如梁漱溟说的中国问题和人生问题）；三，这本书与其他同类别、同主题的书相比，有无特色和过人之处。如果以这个标准来衡量《城市化转型与土地陷阱》的话，肯定地说，这本书在这三个方面都大大超出了我的预期。这本书的作者华生，是经济学界的实力派人物，个人经历也极具传奇色彩（此处省略一万字，有兴趣的同学可以自己百度一下）。如果非要给他贴上一个标签的话，他应该是一个“问题型”学者而非“知识型”学者，一向以研究解决现实问题、用“机制设计”来推动改革而著称。可是如今“媒体经济学家”盛行，如何判断其不是又一个徒有虚名之辈？城市化问题是事关中国改革成败的关键议题，房地产、土地财政、地方债、收入分配、户籍制度等重大问题都与城市化相关；而对于如何推进城市化，学界至今存在着重大分歧，同时各个利益阶层站在各自立场把改革推向不同的方向，在这样错综复杂的背景之下，华生还能否如之前的改革那样，拿出一个漂亮的“机制设计”方案？我带着这样的疑问开始阅读，试图从书中找到答案。不得不说，在翻开这本书之前，我没有想到，一本探讨城市化与土地问题的经济类专业书籍，竟然是从人类文明发展进程的宏大视角来切入的，而且一开篇就提出一个挑战经济学界主流观念的论点：“比较意义上的中等收入陷阱并不存在”。“中等收入陷阱”这个名词大家一定不陌生，在大众媒体不懈努力的普及之下，大家已经耳熟能详。什么？“中等收入陷阱”不是世界银行提出来的吗？怎么可能是个伪经济学命题？华生在一开篇就向“中等收入陷阱”的主流观点开炮，可以想见，其后的内容必定要对时下流行的种种观点进行拨乱反正的抨击，火药味充足，值得围观。当然，作为一本严肃的学术著作（这里必须要指明，学术著作不意味着必须艰涩难懂、掉书袋，而同样可以引人入胜），比提出观点更重要的是论证过程。因为观点人人都可以有，但如何辨明观点的是与非，必须要靠论证。以我的经验，未经严格学术训练的人在写作时，往往只顾论述自己的观点，而完全不顾相反的观点及其论证，因此难免落入自说自话的困境，结果就是：你的观点再完美，也只是一家之言，和别的观点相比，看不出你的优势或者高明之处在哪里。之所以能看出华生不是泛泛之辈，就是这本书的任何立论，都是建立在对现有观点的考察之上：这些既有观点的产生背景如何？客观合理性（如果有的话）在哪里？有哪些局限性？为何现在不再适用（如果曾经适用的话）？历史经验怎样？国际经验怎样？总之，在对既有观点的论点、论据、可行性等细节进行充分考察的基础上，再水到渠成地提出自己的观点和办法，有理有据，有图（表）有真相，其中闪烁的智慧之光，让读者不禁会心一笑。比如，说到区分公益性与经营性建设用地来征地的办法，华生毫不客气地直接指出，“在城市化扩展的现实情况中，公益性用地占地一般要在三分之一左右，而且是纵横交错、星罗棋布在开发用地之中。用条征、点征法去征收公益用地，让挖去这些条横和点块的剩下土地去市场谈判，只是书生的闭门造车，而根本不可实践和操作”。又如，说到如何解决房产买卖中的阴阳合同问题，华生给政府支一招：“其实解决阴阳合同即虚假合同的问题并不复杂，只需将交易合同在交易大厅公示，允许其他人包括保障房机构价高者得，所谓阴阳合同自然立即消失。因为这时卖方如果以远低于市场价格签售住房，自然会被其他买家稍微加价就可优先买走，而卖方在公开市场监管下没有任何理由拒绝更高出价的成交。”总之，一路读下来，都有称得上是“惊世骇俗”的言论：为什么农民没有自主开发土地的权利？为什么城乡土地不能“同地同权”？为什么小产权房不能合法化？往往是让读者先是眼前一懵，然后再在其逻辑严密、抽丝剥茧的层层论述中接受其观点。引用亚马逊上一位读者的评论：“此书虽是学术著作，读起来堪比武侠小说！”需要指出的是，在华生眼中，“新自由主义”的教条显然是不可取的，他认为，在发展中国家城市化的过程中，政府不仅不能撒手不管，而且应该扮演更加积极和强硬的角色。为了“维稳”需要而息事宁人、向城市周边的被征地农民进行巨额补偿的做法只会引起更大的社会不公，因而被华生坚决反对。这可能会让被“自由主义”霸占了头脑的读者有些许不快。但同时，华生也绝非现有土地制度的维护者，他反复指出，政府得以“强硬”的前提，就是其自身不能在土地分配中获利，换言之，切蛋糕的人不能拿蛋糕。这在土地财政已积重难返的今天，难度之大可想而知。对此，华生提出了自己的“新型城镇化制度框架”，可以说，这是在反复掂量了可行性（既包括改革动力的现实性，又包括方法的可操作性）之后的又一重大“机制设计”。这一机制设计能否成为中国改革进程中的又一里程碑，让时间来给出答案。读完此书，头脑中突然冒出一句政治极其不正确的话：人类社会的进步，必须要靠少数走在时代前面的智者，在全局洞察与深思熟虑后设计出行动蓝图，而并非靠大众的盲动或某个意识形态就能解决问题。 -
去年的十八大报告中提出的土地新政之一：改革征地制度，允许农村集体经营性建设用地入市，提高农民在土地增值收益中的分配比例。给我的感觉是国有土地卖得差不多了，终于向集体土地下手了。接着就有深圳新闻：12月20日，隶属于深圳宝安区福永街道凤凰社区的原农村集体工业用地以1.16亿元的价格，成功在该市土地房产交易大厦挂牌出让。按照现行《土地管理法》来说深圳的这次土地拍卖其实是违法的，《土地管理法》第63条关于“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定。（据说是特事特办特批了）十八大报告中的重头戏之一是：推进城镇化（城市化）。说条经济新闻：1月23日财政部公布信息：2013年全国公共财政收入同比增长10.1%，其中，中央财政收入增幅为7.1%，地方财政收入增幅为12.9%，地方财政总收入68969亿元，其中 “国有土地使用权出让收入” 41250亿元，占到地方财政收入的60%,同比增幅更高达44.6%。看到了吧，卖地收入有多赚钱（基本是空手套白狼），对地方财政有多重要。但问题是这么赚钱又赚这么多钱，怎么还会有地方政府债务危机？这些钱是怎么花的？都到谁的腰包里去了？这背后的微妙应该搞清楚，但估计是不会让我们搞清的，所以这个问题不在讨论之列。土地财政是土地价格上涨推动房价上涨的罪魁，国有土地卖得差不多了，开始盯上集体土地这块肥肉，这就是城市化的利益动机。据《全国土地利用总体规划纲要(2006—2020年)》数据：到2010年为止，全国城乡建设用地规模为24.88万平方公里，其中农村建设用地规模约为16.4万平方公里（约2.46亿亩）（应该不在18亿亩耕地红线以内吧），占比高达65.9%。按照2012年全国土地出让平均价格计算，2.46亿亩土地总价超过130万亿，要按2013年的价格还不止。背后有多大的利益啊，不敢想。城镇化与土地财政这两个问题都是关系到国计民生的大事，也是最为人诟病的腐败滋生的温床。对政府来说城市化与土地财政只是保持GDP增长保证税费财政收入的工具，但对老百姓来说城市化与土地财政可能只是剥夺自身利益的陷阱。就好比在地上挖土，挖好了可以挖出个鱼塘，可以养鱼获利，挖不好就是个大坑，积一潭脏水垃圾，滋生蚊虫老鼠害人。华生的《城市化转型与土地陷阱》一书的主要内容就是在探讨城市化与土地政策的。讲中国土地政策的历史变革，与国外的政策经验对比，指出当前存在的问题，最后提出对策。华生不讳言批评土地财政带来的一系列问题，土地财政政策是目前中国很多社会、民生问题矛盾的根源。世界上土地国有的国家寥寥无几，朝鲜、古巴、老挝，越南虽也进行了土地改革但本质上还是国有。中国土地所有制分两种形式，一是国有，二是集体所有。上次去泰国，泰国导游在曼谷机场接机，在车上问我们那里建机场要多久，我们回答也就两三年吧。她又问我们知不知道泰国曼谷机场建了多久？我们猜10多年吧？她说是40年。因为泰国土地私有，机场用地都是一家家谈下来的，人家不愿意走我们就没办法建。到市区里面也看到街道上到处是电线杆子，密密麻麻的电线，很不美观，很多破旧房子夹杂在高楼大厦之间很不协调，我们问为什么电线不走地下，旧房子拆掉建新的，他们回答走地下要经得业主同意的，成本太高，旧房子拆不拆是业主的事，他们没法干涉。不像我们国家这么厉害，直接征用。我们好意思说我们其实也是有《物权法》的吗。华生指出中国城市化转型的三大不利因素：利益掣肘、路径依赖、后发劣势。城市化过程中牵涉的四大团体：政府、被城市化的城郊农民、开发商建筑商、城市居民，他们在整个城市化过程中利益不均衡；政府对土地财政如鸦片般的依赖；目前的城市化基本侧重于土地的城市化，而忽略了人的城市化，畸形发展；中国城市化模仿发达国家，技术模仿容易，但是制度模仿不来，后患无法预计。按说城市化（包括旧城拆迁改造）这应该是一个多赢的局面。政府补偿出让土地者，卖地获取收益，开发商建筑商建房获得收益，被征收被拆迁者获得相应房产或现金补偿，政府、开发商、待拆迁（待征用）户几方都得利。但地方政府勾结开发商，采取掠夺的方式，强拆强征，坑蒙拐骗，胡萝卜大棒一起上，与民争利，我们那拆迁来谈判的都是市政府组织部、宣传部的人（他们拿着纳税人的钱是在替谁服务？），各地上访最多的可能就是拆迁户，很多人都是亲身经历过或见识过的，心理上和生理上的双重折磨，大多数人都是顶不住强拆者的攻势，举手投降，少数最牛钉子户、自焚的、爆炸的经常上头条，基本上中国人都知道怎么回事，老百姓就这么点利益，不拼死力争怎么保障以后的生活。不由让人想起那个地主与长工的故事（不知道的自己去找度娘），具体我就不细说了，对“拆那”（china）拆迁过程有兴趣的也可以去看看李承鹏的《李可乐抗拆记》，虽然是小说，但是很大一部分非虚构。亚里士多德说过：“文学比历史还真实。”有时候真是这样。这背后的规则就是：政府得大头——卖地收入占三成，开发商得中间——各级机关部门审批好处费买通关节、税、费占三成，建筑成本占两成，利润一到两成；拆迁户得小头，多少这就看拆迁时你跟开发商去闹的结果了，会闹的（钉子户）一般就能多的一些（置换比例高一些，每个地方每个开发商每个地块都不一样的），不会闹不敢闹的基本就贴点钱旧房子换新房子，小房子换大房子，城郊居民按面积一般可以能换几套房，房价一涨，他们就可以享受到房价上涨的利益，城市居民大部分就一套房的房价涨了也是空欢喜，就一套房卖了就没地方住了。任志强说过，中国人其实不缺房。这应该是事实。一方面，原城市居民基本上每户一套还是有的，多于一套的也不在少数，农村居民住房是有富余的，很多青壮年都进城去当农民工了，家里的房子都空着，城郊居民应该是最富裕的一群，因为地理位置优势，城市化除了旧城改造，城市扩张最先就是城郊居民一是他们住房宽裕，可以出租，拆迁也能拿到几套。真正缺房的是那些“刚需户”——农村户口进城务工想留在城市发展或成家的、大学毕业到城市工作成家的、结婚后不想和父母一起居住的城市居民等等。另一方面大量空置房，最可靠统计是2010年中国电力部门有数据显示半年内电表读数为零（基本可认定无人居住）的房屋有6450万套，这几年房地产持续火爆，我估计这个数据达到上亿也不为多。我今年春节回家，与去年春节回家也就隔了一年时间，很多地方去年还是一片田野，今年已经是高楼林立，一座小城新建好的楼盘不下十多处，而且基本上都是大型楼盘，还有很多在建中的。这些空置房大多数应该是在房叔房姐这样的官宦阶层或者炒房者手中，普通老百姓没那么多资本花上百万购房空在那里。去年年初就有政策要实行房产实名登记信息公开制度，说是今年6月份开始执行，差不多有一年半的时间给那些非正当得来的官员权宦房叔房姐们处理名下资产，不知道他们处理的如何了，反正没看到房价下跌就说明大户还没走。所以我认为华生提出的以征地财务平衡替代卖地牟利财政基本是没什么指望。城市化的目的一是为了利益集团的利益需求，为开发农村土地为商业用地开绿灯；二是为了保持GDP增长用城镇化带动产业上升；三是为了地方政府摆脱债务危机。不牟利怎么行？华生提出我们的城市化只是土地城市化而没有关注人的城市化，这一点我是完全赞同的。早年的时候政府征用土地会有征用土地工招工名额，土地被征用的人家可以安置人员进工厂工作，现在国企基本属于垄断福利企业了，想进没门，私营企业又不收，基本没有安置工作一说。但是失去土地的人干什么呢？据说很多地方拆迁补偿就是几万块，根本买不了房，去打工，又没有技能，连生活都成问题。所以华生提出应该规范失地农民的利益补偿是有道理的，但是更应该考虑他们未来的出路，替他们找好出路。还有一种情况就是像深圳城中村拆迁这样的，一夜暴富成为亿万富翁。我今年回家还听朋友说起关于我们那里这类拆迁户的故事，说我们那里拆迁安置小区什么生意最好？开棋牌室的。被拆迁者一般都能拿到三、四套房，卖掉一套房换来的钱用来装修自己的房和子女的房，再有多余的房就拿来出租，然后基本不用工作，每天在家玩、打麻将。很多像这样情况的人家就等着拆迁被征用，然后他们就可以过上富裕的生活。估计这样带来的社会问题政府从来没有想过对策。再说说最近比较热门的小产权房问题。到底是放还是不放？这是个问题。书中数据说全国有66亿平方，是全部商品房住宅面积的一半，深圳更厉害，小产权房占全部住房面积的一半。小产权房的最大优势是价格低，据说深圳关外小产权房成本价在3000块不到，因为土地基本不要钱，审批税费低，甚至都没有，建筑又是自己建，没什么中间环节；商品房用地有70年期限，小产权房无限期也就是没有使用期限。劣势就是无红本房产证，不能上市买卖，现在只能采取律师公证私下转让的方式，但户主不能更名。深圳已经有政策出台，深圳市政府决定从今年4月1日起，将部分历史遗留违建“转正”为商品房。小产权房一旦放开对政府又是一大笔收入，据说深圳这边就可以收到30万亿（不知真假），对小产权房业主也是一大笔财富，补地价、税费就可以直接上市交易了，当然关键在于补多少地价、税费，如果按目前同等地理位置商品房与小产权房差价补那就没戏，商品房是建筑符合标准、配套设施齐全、容积率符合规定、物业管理正规，小产权房设计、规划、设施、物业等等都是无法与正规商品房相比的，但是据说深圳规定是原住民460平米以上的只要每平米补交100元，那可是赚大了。对于商品房市场来说无异于洪水猛兽。
精彩短评 (总计50条)
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特别特别赞 -
条分缕析，症结其实很清楚，繁杂的声音多了，反而模糊了焦点。 -
最佳！批小产权房，批地票交易；区分土地开发建设权和所有权，以丰富的美国法院判例为论据，借鉴日韩城市化中的经验，最后的建议富有创造性同时又可操作，比周其仁说得好太多。不过引论部分的数据处理还是有点问题，该用几何平均的地方都只是算术平均了一下。我在想华生是不是因为80s的事所以现在不受青睐，才华真的不用说，最近的万科独董事件说得也很中肯。最早看到这书还是13年凤凰大学问，听了他演讲，可惜演讲让我不敢兴趣，差点错过此书 -
真知灼见，良心学者 -
抓住了城市化跟土地价格之间关系的主线，包括将户口转移指标跟土地指标挂钩的建议，及各国土地制度的介绍都很有建设性，但一面抨击政府在对于土地财政的依赖，却缺乏对于补充收入的建议则略显局限，在讨论时未重点将一城市及二三线分开讨论，以上种种，在成书之后的两年再来看此书，部分观点已缺乏实效性 -
政府攫取大部分收入，扶持流入人口。提高人口素质。 -
土共如此多拐弯抹角的畸形严厉控制人口流动的政策，学的都是两千年暴秦政策。革命吧，对自由还有点向往的人应该起来革命，建立宪政民主国家。 -
水平可以去给中南海上课 -
不仅指出了问题，而且提出了解决方案 -
书中对中国城市化问题的一些见解与对策有待商榷 -
作者的整个研究建立在城市化而非城镇化的基础上，尽管如此，对于土地开发权的研究仍然卓著。趁着被某教授吐槽前赶紧多看看 -
每个城市规划从业者都该读一读的书 -
分析的思路很清晰、诚恳，但对城市化和房地产政策的规划还是值得商榷 -
从永佃权入手找到三农问题主要矛盾，进而透彻地针对土改思路针砭时弊，对宅基地建设用地转型设想新颖，还有地票模式的探讨刷新三观。深入浅出，真是酣畅淋漓! -
华生是个很有水平的经济学家，在这本书里他告诉你高水平的城市化是一个国家在从农业国转变为工业国，从中等收入跨入高收入的一个很重要的条件。他也告诉你当今的新三农问题：农地流转、农民工进城务工、农地非农用，并告诉你这三个问题在当今中国的表现是怎样，分别面临怎么样的问题，以及解决办法是什么。他也比较了中日韩三国的城市化进程及日韩在城市化过程中做了怎样的努力在三十年的时间里将城市化水平从20%提高到70%以上并保持房价在合理水平以及基尼系数在0.3左右，由此得出结论当今中国的房价高企是一系列不合理制度造成的。 -
好书，对看透中国房价暴涨现象以及其他的认识很有帮助。华生是中国的脊梁！ -
土地是财富之母。所有权不重要，关键在开发使用权及收益的分配。所以集体土地也应该在符合规划前提下平等入市，关键是增值收益国家取多少，集体留多少，土著农民得多少，外来移民付多少，开发商获利多少。这是改革的关键点。 -
之前读过一遍，最近又开始关心房地产这方面的知识，重温一下 -
有不少概念偷换的地方，P130从开放开发权推到“公地悲剧”简直脑洞太大。。。 -
对于这么一本书，真的很无语。。。 -
经济问题都是政治问题，房价亦不外如是 -
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房地与城市化 -
分析到位，很涨知识。 -
解剖的很精准，同时近来政策似有采纳书中观点之势。 -
即使对于一个对农村一无所知的门外汉来说，也挺好阅读的。 -
一箩筐干货 -
整本书推演的逻辑性不错，作者把新三农问题归结为“农地流转、农地非农用、农民务工”，同时十分强调政府的角色，整本书在此基础上展开论述，里面的很多观点很有启发性，其中有两章涉及国外理论和土地制度的没时间看，这本书属于未来必定会再重新看的一类。 -
算是土地制度的启蒙书本来可以4分的，可惜后半部分过于琐碎，加之最近领略了很多其他不同的观点，就只能降到3分了。 -
华生总是敢说主流不敢说的话，偏偏他的话还总是有几分道理 -
旁征博引，获益匪浅 -
很好 -
拍案叫绝的良心佳作。以其缜密的逻辑和详实的资料呈现了诸多批判性反思和论证，澄清中等收入陷阱的说法，指出中国的发展陷阱是“土地陷阱”，高屋建瓴地提出以农民工、土地流转和土地开发为主的新三农问题替代老三农问题。对土地所有权归属，土地所有权与开发权分离，小产权房，地票试验，土地征收等问题都有独到的见解，处处体现了在城市化中对“人”—农民工群体的关怀。 -
华生的笔力之深厚、逻辑之清晰让人佩服的五体投地，反正我服了！ -
今年看过干货密度最大的书籍，刷新了我对土地，房地产的认识！
观点深刻 -
经济学家早就把这个世道给看破了。 -
离这本书的出版已过3年有余，土地财政却仍在大踏步前进，地价房价在14、15年稍显颓势后，16、17年又扶摇直上。 -
作者运用大量的数据和实例抽丝剥茧的剖析了中国城市化历程中存在的种种现实问题，土地财政的难以为继，如同“房吃人”的房地产市场泡沫。并且鞭辟入里的提出了切实可行的解决思路和方向。读完对中国的土地政策，房地产市场，城市化发展有了更全面和清晰的认识。 -
好书，通俗易懂，适合我这种对土地问题及城市化了解尚欠的人。城市化应当是人的城市化而并非土地城市化，说得对，但还是有点隔靴搔痒呢，对现有中国病的缘由挖的不深啊。。。 -
总算是啃完了。
看目录都心潮澎湃的书。
门外汉，觉得信息密度甚高。无从判断对错，只是一面叹息自己的无知，一面调动着求知欲，一行一行地咽下去。
正文语言比较冷，行文风格硬气，句子略长，被迷住了。附录的感觉又不大一样。
解了一些惑，还需要消化，还需要听听别人的声音。 -
小产权房分析到位，观点犀利。。 -
人口城镇化和城市建设用地指标挂钩 很有意思 但需要跨域的土地指标交换 和复旦陆铭老师说得有点类似 理论上是很好的 ；比较城市化和楼市政策都是严谨的好文 -
对土地问题认识有一定帮助 -
很多好的政策建议 -
这本书值得推荐，与贺雪峰以及文贯中都不一样的观点，可以称其为比较讲实践的而非追求意识形态之争的观点，他认为土地制度的核心在于土地开发权而非产权的观点很有道理，同时，我也认为在以后的阶段户籍制度转变为登记制将会是大势所趋。最为关键的是，作者态度是比较理性平和的，而非咄咄逼人，大有真理尽在我手的那类人。 -
不同于提倡土地私有化的经济学家的观点，作者站在更实际的角度对中国土地制度改革提出了更具操作性的建议，可以作为不同土地制度改革观点的一个立场来看待。 -
逻辑性强，很有启发，城市化和土地问题的启蒙书 -
有新的、具有冲击性的、且言之有据的观点，就很好了……不过作者是“妙手医国”，这思路宏观得，我跟不上啊……但可以拿出来讨论吧：土地指标分配不再排排坐吃果果，而是与户籍人口增量挂钩，户籍人口减少的还要被扣……靠一年两亩指标吃饭的乡镇们又该哭穷了…… -
有的道理还是很容易讲清楚的。中国农民的内部分化、利益分配格局的失衡、地方与中央的博弈、土地政策的历史性错误、文官系统的官僚主义沉疴——中国的现代化就是城市化，现代化的陷阱就是城市化的陷阱。 -
我给五分，华生教授提出的城市化与土地规划很有见地