物业管理综合能力
出版社:中国工人
出版日期:2010-6
ISBN:9787500844914
作者:北京亚太教育研究院物业管理研究中心组
页数:182页
章节摘录
物业管理综合能力 第一章经济学基础知识与应用物业管理综合能力 第一节需求、供给与局部均衡价格理论 一、需求 【B级】 （一）个人需求 个人需求是表示在某一特定时间内，在各种可能的价格下，一个人将购买的某种商品的各种数量。 个人对于商品的需求具备两个条件：第一，个人具有购买意愿；第二，个人具有支付能力。没有支付能力的购买意愿只是自然需要而不构成需求。 在一般情况下，消费者的需求量与其价格之间呈现出相反的变化趋势。即需求量与价格呈反方向变化，这一特征被称为需求法则。需求法则表述如下：假定其他条件不变，商品的需求量与价格呈反方向变化：价格上升，需求量下降；价格下降，需求量上升。 其他商品价格的变化对消费者所购买的商品需求的影响分商品是替代品还是补充品而有所不同。替代品是指消费者中可以相互替代满足消费者某种欲望的商品。补充品是指消费中可以相互补充以满足消费者某种欲望的商品。 （二）市场需求 市场需求是指在某一特定市场和某一特定时期内，所有购买者在各种可能的价格下将购买的某种商品的各种数量。 由于市场需求是个人需求的加总，因此，凡是影响个人需求的因素都会影响市场需求。此外，市场需求还受消费者人数多寡的影响。 与个人需求曲线的形状相同，市场需求曲线也是向右下方倾斜的。 二、供给 【A级】 厂商的供给是指在某一特定时期内，生产者在各种可能的价格下能够出售的某种商品的各种数量。 不管是线性的供给函数还是非线性的供给函数，除了某些特殊的资源，如土地、劳动等，多数商品的供给曲线是向上方倾斜的。由于某些特殊资源的供给量与价格不一定呈同方向变化，因此并不存在供给法则。 三、局部均衡价格 【B级】 （一）均衡价格与均衡数量 要说明一种商品的价格的确定，就必须将需求和供给结合起来考虑。在某种商品的可能的价格中，必有买者和卖者共同接受的价格。在这个价格下，需求量等于供给量，从而使商品的市场达到一种平衡。达到市场均衡时的价格称之为均衡价格，达到市场均衡时的数量称为均衡数量。由市场需求函数与市场供给函数可以求出均衡价格与均衡数量。 （二）关于均衡点的讨论 均衡点的存在性。如需求曲线与供给曲线在第一象限存在交点，则存在均衡点。 均衡点的唯一性。所谓均衡点的唯一性是指只存在唯一的均衡价格与均衡数量。 均衡点的稳定性。当价格略微偏离均衡点时，如果由于市场的力量或其他经济机制的作用，使价格能自动地逼近并达到均衡点，则该均衡点是稳定的。 第二节弹性理论 一、需求弹性 【B级】 需求弹性是指由于影响需求的诸因素发生变化后，需求量作出反应的程度。从理论上分析，可以对影响需求的任何变量的弹性进行考察，但由于其中一些因素难以量化，因此通常考察的为需求的价格弹性、需求的交叉性和需求的收入弹性。而需求的价格弹性具有代表性，因此我们仅讨论需求的价格弹性，并按通常习惯称之为需求弹性。 商品的需求弹性是不同的，通常用需求弹性系数来表示需求弹性的大小。需求弹性系数是需求量变动率与价格变动率的比值。 （一）理解需求弹性和需求弹性系数的要点 （1）需求弹性是指价格变动所引起的需求量变动的程度，即需求量变动对价格变动的反应程度。价格是自变量，需求量是因变量。 （2）需求弹性系数是指需求量变动率与价格变动率的比值，而不是需求量变动绝对量与价格变动绝对量的比值，这样可以排除计量单位。 （3）需求弹性数的数值可以是正值，也可以是负值，这取决于有关两个变量的变动方向。若他们同方向变动，则Ed为正值；反之，Ed为负值。实际运用时，为方便起见一般都取其绝对值，Ed的绝对值表示变动程度的大小。 （4）同一条需求曲线上不同点的需求弹性系数大小并不一定相同。 （二）需求弹性的分类范围 以Ed表示需求弹性的大小，一般情况下，不同类商品的需求弹性也是不同的，为了揭示某种商品及其在某一价格的弹性高低，通常根据需求弹性系数大小进行分类： 1?| Ed | ＝ 0，表明无论价格如何变动，需求量都固定不变，始终有△Q ＝ 0，需求曲线是一条与横轴垂直的线，此时称需求完全无弹性，或称需求弹性为零。 2?| Ed | ＝ ∞，表明在价格既定的条件下，需求量是无限的，需求曲线为一条与横轴平行的直线，此时称需求有完全弹性。 3?| Ed | ＝ 1，表明价格每提高（或降低）一定比率，则需求量相应减少（或增加）相同的比率，需求曲线为一条正双曲线，此时称需求为单一弹性。 4?| Ed | > 1，表明价格每提高（或降低）一定比率，则需求量相应减少（或增加）更大的比率，需求曲线比较平坦，此时称需求富有弹性。 5? 0 < | Ed | < 1，表明需求量变动比率的绝对值小于价格变动比率的绝对值，需求曲线比较陡峭，此时称需求缺乏弹性。 （三）影响需求弹性的主要因素 1?商品的替代品数目和可替代程度。一般而言，如果某种商品的替代品数目很多，则该商品的需求很可能是富有弹性的。 2?消费者对某种商品的需求程度以及商品在消费者家庭预算中所占的比例。 3?商品本身用途的多用性。某种商品的用途越多，其需求弹性越大。 4?商品的耐用程度。商品越是耐用，需求弹性越小。 5?时间的长短。需求弹性是指时间的函数，会随时间的变化而变化。一般而言，时间越长，消费者和厂商越容易找到新的替代品，因而需求也越有弹性。 （四）需求的点弹性系数 需求的点弹性系数（用E表示）是指需求曲线上任一点的弹性系数，它可以根据弧弹性系数的方法再求极限得出：E=limΔP→0ΔQΔPPQ=dQdPPQ（五）需求弹性与消费支出（或销售收入）之间的关系 若某种商品的需求富有弹性，则价格与消费者支出呈反方向变动。 若某种商品的需求为单一弹性，此时的价格P与需求量Q的乘积为定值，因此价格变化与消费者支出（或销售者收入）无关。 若某种商品的需求缺乏弹性，则价格与消费者支出呈同方向变动。 二、供给弹性 【B级】 供给弹性是指由于影响供给的因素发生变化后，供给量作出反应的程度。一般考察的是供给的价格弹性，通常用供给价格弹性系数来表示价格变动引起供给量变动的程度。一条供给曲线上不同点的供给价格系数大小并不一定相同。 供给价格弹性系数是供给量变动率与价格变动率的比值，以Es表示。 1?Es ＝ 0，表明无论价格如何变动，供给量都固定变动，此时称供给完全无弹性，或称供给价格弹性为零。 2?Es ＝ ∞，表明在价格既定的条件下，供给量是无限的，此时称供给价格弹性无穷大，或称供给有完全弹性。 3?Es ＝ 1，表明价格每提高（或降低）一定比率，则供给量相应增加（或减少）相同比率，此时称供给为单一弹性。若供给曲线是以坐标原点为起点的一条直线，则该供给曲线上任一点的价格弹性系数都是1。 4?Es > 1，表明价格每提高（或降低）一定比率，则供给量相应增加（或减少）更大的比率，供给曲线比较平坦，此时称供给富有弹性。 5?0 < Es < 1，表明供给量变动率的绝对值小于价格变动比率的绝对值，供给曲线比较陡峭，此时称供给缺乏弹性。 影响供给价格弹性的主要因素： 与需求弹性有所不同，影响供给价格弹性大小的因素主要表现在两个方面：一是从厂商供应能力和产品生产周期方面考虑，时期长短是决定供给价格弹性大小的主要因素；二是从厂商生产产品的成本方面考虑，由于厂商供给一定量产品的售价取决于产品的成本，所以产品的成本状况决定供给价格弹性的大小。 在很短的时间内，厂商能够提供给市场的产品量，仅限于已生产的产品存量，供给量无法随价格变动而变动，因此供给价格弹性为零。同样，对于生产周期较长的产品，即使价格上涨，在极短时期内也无法形成现实供给，因而影响供给价格弹性。 第三节生产理论 一、生产及生产函数 【C级】 生产：是指厂商把各种生产要素作为投入品进行组合并转化成产品的过程。 西方经济学一般将生产中各种资源投入概括为劳动、土地、资本以及管理者才能等，统称为生产要素。其要素可简化为劳动（L）和资本（K）两种TP＝Q＝f(L,K) ，若资本K固定不变，则Q＝f(L)。 二、可变比例与边际收益递减规律 【A级】 （一）总产量、平均产量、边际产量 总产量是指一定量的可变要素投入与固定要素投入组合所生产的全部产量。 平均产量是指每单位可变要素平均生产的产量。 边际产量是指可变生产要素每增加一个单位所增加的产量。 （二）边际收益递减规律 边际收益递减规律是指在技术水平不变的条件下，其他要素固定不变，而不断增加某种可变要素的投入，开始会使总产量递增；当要素增加到一定限度后，虽然总产量继续增加，但增加的产量逐渐递减；超过了一定界限继续增加可变要素的投入，将使总产量减少。 假设资本等要素投入固定不变，随着劳动量的增加，最初总产量、平均产量和边际产量都是递增的，但各自增加到一定程度之后就分别递减。总产量曲线、平均产量曲线和边际产量曲线均表现出先升后降的特征。 当劳动要素的投入增加到使边际产量为零时，总产量达到最大值。此后边际产量为负，总产量将绝对减少。 三、等产量曲线分析与投入量的最优组合 【C级】 （一）等产量曲线 等产量曲线是指劳动和资本这两种生产要素投入的不同数量组合所能获得相同产量的生产函数曲线。 （二）边际技术替代率 边际技术替代率是指在等产量曲线上两种要素相互替代的比率。 （三）等成本曲线 同一条等产量曲线上的不同要素组合，可能会有不同的成本支出。生产要素的组合受成本因素的约束。等成本曲线是指在生产要素价格既定的情况下，生产者以一定量的费用支出所能购买到的两种生产要素所有可能数量组合的集合。 （四）投入量的最优组合 成本一定时产量最大（或者产量一定时成本最小）的要素投入量最优组合，该切点既是等产量曲线上的点，又是等成本线上的点。 四、生产规模与规模报酬 【A级】 生产规模是指一定量生产要素投入所能获取的最大产出量。 规模报酬是指在技术水平不变的条件下，当各种生产要素按相同比例增加，即生产规模扩大时产量变化的情况。人们经过考察发现，规模报酬存在递增、不变和递减三个阶段。即随着生产规模的扩大，最初会使产量的增加大于生产规模的扩大；当规模扩大使生产达到规模经济后，规模报酬保持不变；继续扩大生产规模并超过一定限度后，则会使产量的增加小于生产规模的扩大，规模报酬出现递减。 当生产要素价格固定不变时，规模报酬递增、不变和递减分别对应于平均成本递减、不变和递增。 （一）内在经济与内在不经济 内在经济是指厂商在生产规模扩大时由于自身原因所引起的产量增加和成本降低。 内在不经济是指厂商在生产规模扩大时由于自身原因所引起的产量减少和成本增加。 （二）外在经济与外在不经济 外在经济是指整个行业生产规模扩大以后的个别厂商带来的产量增加和成本降低。 外在不经济是指整个生产规模扩大以后使个别厂商的产量减少和成本增加。 （三）适度规模 厂商的适度规模是指正好使收益（出售产品所获得的收入）递增达到最大时的生产规模。 五、生产可能性曲线和最大收益产量组合 【C级】 （一）生产可能性曲线和边际转换率 生产可能性曲线是指在技术水平既定的条件下，投入的资源都能得到充分利用时所生产的各种商品最大可能的数量组合。 （二）等收益线与最大收益产量组合 等收益线是指在两种商品的价格既定时，能获得相同销售收入的两种商品的各种数量组合。只有在生产可能性曲线与等收益线相切的切点上的两种商品的数量组合是生产可能性曲线上可以获得最大销售收入的产量组合。 第四节成本理论 一、基本概念 【A级】 经济学中的成本概念是指厂商生产经营活动中所使用的各种生产要素的支出总和。商品的销售收入正好能补偿经济成本时，厂商获得了正常利润。若销售收入超过经济成本，则厂商可获得超过正常利润的经济利润，即超额利润。成本和利润的相互关系可用以下关系式表示： 经济成本＝会计成本（显见成本）＋隐含成本 经济利润＝销售收入－会计成本－隐含成本 二、成本分析 【C级】 在成本分析中，主要区分总成本、平均成本和边际成本。 （一）总成本、平均成本和边际成本 总成本TC是指厂商在一定时期内生产一定量产品所需的成本总和，它随产量的增加而增加。总成本可分为固定成本TFC和可变成本TVC。 平均成本AC是指每生产一单位产品平均所需的成本。 AC=TFCQ 边际成本MC是指每增加一单位产量所增加的总成本量。 MC=ΔTCΔQ （二）成本曲线的特征及其相互关系 1?在一定的产量水平点，总可变成本存在着一个拐点。TVC曲线的这一特征来源于边际报酬递减规律。 2?平均可变成本AVC曲线呈U形，随产量增加而先降后升的特征。 成本曲线的特征及其相互关系如下图所示。 （三）收益与利润最大化原则 【C级】 1?总收益、平均收益与边际收益 总收益是指厂商销售一定量产品所得到的全部收入。 平均收益是指厂商销售一定量产品时平均每一单位产品所得到的收入。 边际收益是指每增加一单位的产品销售量所增加的总收益。 2?利润最大化原则 利润是总收益与总成本（经济成本）的差额。 边际收益与边际成本相等是市场上经营决策的利润最大化原则。 经济学家和会计师以不同的方法来看待成本，而企业的管理者在经营过程中，应以综合的视角看待成本，既考虑了生产成本，又兼顾了机会成本，从而有利于其决策的科学性。 第五节市场失灵 市场条件下的价格机制并非总是有效的，对于价格机制在某些领域不能起有效作用的情况我们称为市场失灵。市场失灵是指市场在这种场合不能提供符合社会效率条件的商品或劳务。导致市场失灵的原因主要有垄断的存在、非对称信息、外部性以及公共产品等。 一、非对称信息 【A级】 非对称信息指市场上买方与卖方所掌握的信息是不对称的，一方掌握信息多一些，另一方掌握信息少一些。 （一）逆选择 逆选择是指买卖双方信息不对称的情况下，差的商品总是将好的商品驱逐出市场。当交易双方的其中一方对于交易可能出现的风险状况比另一方知道得更多时，便会产生逆选择问题。 （二）败德行为 败德行为是指个人在获得保险公司的保险后，缺乏提防行动，而采取更为冒险的行为，使发生风险的概率增大的动机。败德行为也称为道德公害。败德行为产生的原因是非对称信息。败德行为会破坏市场运作，严重的情况下会使某些服务的私人市场难以建立。败德行为的解决办法只能是通过某些制度设计使当事人约束自身行为。 （三）委托人——代理人问题 由于企业所有者与经理或工人所追求的目标不同，并且他们所掌握的信息不对称，因而产生了委托人——代理人问题。它是由于委托人不能确知代理人的行为而产生的问题，是经理或工人可能追求他们自己的目标而以牺牲所有者的利益为代价。 二、外部性 【B级】 外部性是指个人（包括自然人与法人）经济活动对他人造成的影响而又未将这些影响计入市场交易的成本与价格之中。外部性分为有利的外部性（正外部性）和有害的外部性（负外部性）。有利的外部性是某个经济行为主体的活动使他人或社会受益，而受益者无须花费代价。有害的外部性是某个经济行为主体的活动使他人或社会受损，而造成外部不经济的人却没有为此承担成本。 外部性及其后果可以采取的相关措施： 1?政府干预 2?明确所有权 通过明确所有权而解决外部性的措施是在所有权明确化的基础上通过市场交易的。 3?合并企业 4?共有财产的重新构造 第六节经济学基础知识在物业管理中的应用 一、需求、供给与市场均衡价格理论在物业管理中的应用 【A级】 （一）物业管理需求 物业管理需求可以从以下几个方面进行理解： 1?物业管理是一种以服务为主要内容的特殊商品，物业管理的需求主要有某个物业管理区域内业主的统一需求和整个物业管理市场的多样化需求这两种形式。 2?某一特定物业管理区域内的业主对物业管理服务和需求主要表现在对物业管理服务的服务内容和服务水平等方面。 3?对物业管理服务的需求也符合一般商品的需求法则，物业管理服务价格高，则对物业管理服务内容需求也会相对减少，对物业管理服务水平要求也会相应的降低。 4?从整个物业管理市场看，如果物业管理服务的价格很高，就可能会迫使一些业主放弃对专业化的物业管理的需求，而实施自管。这样就会使整个物业管理需求量减少，物业管理市场整体规模也会缩小。 5?对物业管理服务的需求也随着业主的生活条件等改变而会相应发生变化。 （二）物业管理供给 1?物业管理服务是商品，满足商品供给的一般规律。价格越高，物业服务企业越愿意提供服务内容更多、档次与水平更高的物业管理服务。 2?单个物业服务企业所提供的物业管理服务受多种因素影响。 3?物业管理市场的总供给规模和水平也决定着物业管理整个市场的规模和水平。 （三）物业管理市场均衡价格 物业管理服务的总供给量等于市场总需求量时，便实现了物业管理市场均衡。当出现过度需求时，存在着物业管理服务价格上涨的压力；当供给量大于市场对物业管理服务需求时，又存在着降价的压力。而物业管理市场供给量与需求量相等时的物业管理服务价格就是物业管理市场的均衡价格。 二、弹性理论在物业管理中的应用 【B级】 物业管理服务的需求弹性主要是指对物业管理需求的各个因素发生变化后，物业管理服务的需求量所发生相应变化的程序的比值。 物业管理服务的价格需求弹性是指物业管理服务的需求量的变化程序对物业管理服务本身价格变动的反应程度的比值。 物业管理服务的需求的收入弹性是指物业管理服务的需求量对于业主收入变动的反应程度。 三、生产理论、成本理论在物业管理中的应用 【A级】 物业管理服务的提供具有价值和使用价值。物业管理服务价格的确定是以物业管理服务本身的内在价值或成本为核心，物业管理服务的价格或收益，应以不低于物业管理服务的成本为限，否则就会产生亏损。 物业管理服务具有一定的规模经济性，即在一定的物业管理规模内，随着物业管理服务规模的增大，每增加一单位的物业管理服务，其产生的单位成本是降低的。但超过了企业所能承受的规模，就会产生规模不经济的现象。 四、物业管理市场失灵与政府调节 【A级】 物业管理市场中非对称信息的存在，会导致物业管理市场失灵。解决失灵问题通常可以调置健全的激励制度和监督体系。同时，加强指导与监管力度，建立健全物业管理法律法规等。 在物业管理过程中，也存在着外部性现象，有正外部性和负外部性之分，对于正外部性问题，政府可以通过某种措施给予适当的激励；对于负外部性问题，可以通过经济手段、行政手段等加以克服或弱化。
内容概要
亚太教育物业管理研究中心在物业管理理论研究及职业教育培训方面有非常丰富的实践经验和行业影响力。仅在2007和2008两个年度内，就承接物业管理课题研究10余项。2009年承接了住房和城乡建设部《物业管理保障体系研究》的部级研究课题，2010年承接了住房和城乡建设部《旧城区物业管理机制研究》的国家部级重点课题。 中心主编了住房和城乡建设部、人力资源和社会保障部物业管理考试辅导教材5本，其他物业管理类图书资料16本。 中心在物业管理考试认证培训领域更是有巨大优势，无论是住房和城乡建设部（原建设部）认证的注册物业管理师，还是人力资源和社会保障部（原劳动部）认证的物业管理师/助师，已累计培训物业企业在职人员和高校学生17000余人，其中给参加了考试培训的1300余位北京高校学生推荐安排了工作。 数据表明，全国平均每5家物业企业中的高层管理人员中有2位参加过我们的培训，而在北京4000余家物业企业中，平均每个物业企业中就有3位企业管理人员参加了我们的培训！其主办的《物业教育资讯》更是有巨大的读者群，在物业行业中有着非常广泛的影响力。 目前，亚太教育物业管理研究中心已形成了集物业管理行业资讯、学术研究、咨询顾问、书籍出版、物业企业服务、行业人才交流及职业培训为一体的文化传播中心。
书籍目录
第一章 经济学基础知识与应用 第一节 需求、供给与局部均衡价格理论 第二节 弹性理论 第三节 生产理论 第四节 成本理论 第五节 市场失灵 第六节 经济学基础知识在物业管理中的应用第二章 管理学基础知识与应用 第一节 管理与管理学 第二节 管理的基本职能 第三节 市场营销管理 第四节 企业经营战略 第五节 创新管理 第六节 管理学基础知识在物业管理中的应用第三章 心理学基础知识与应用 第一节 梅奥的霍桑实验及人群关系理论 第二节 现代激励理论 第三节 劳动者心理与群体心理 第四节 个性心理差异与管理 第五节 心理学基础知识在物业管理中的应用第四章 公共关系基础知识与应用 第一节 公共关系基础知识 第二节 人际关系概述 第三节 建立、维持和发展人际关系的原则和方法 第四节 公共关系基础知识在物业管理中的应用第五章 行政管理学基础知识与应用 第一节 行政管理概论 第二节 工商行政管理概论 第三节 物业管理的行政管理第六章 法律基础知识与应用 第一节 法学基础知识 第二节 民法基础知识 第三节 合同法基础知识 第四节 物权法基础知识 第五节 法律基础知识在物业管理中的应用第七章 统计学基础知识与应用 第一节 物业统计概述 第二节 物业统计数据的搜集和整理 第三节 统计指标第八章 保险基础知识与应用 第一节 概述 第二节 保险的类型 第三节 保险合同 第四节 保险险种及保险公司的选择 第五节 物业管理中的保险事务第九章 社会学基础知识与应用 第一节 社会学基本概念 第二节 社会文化 第三节 个人社会化 第四节 社会组织 第五节 社会群体与社区 第六节 社会学在物业管理中的运用 第十章 建筑工程基础知识与应用 第一节 建筑和构成建筑的基本要素 第二节 建筑材料 第三节 建筑识图基本知识 第四节 建筑构造第十一章 建筑设备基础知识与应用 第一节 建筑给水、排水设备 第二节 通风、空气调节及供暖设备 第三节 建筑供、配电系统设备 第四节 建筑电气照明设备第十二章 建筑智能化基础知识与应用 第一节 建筑智能化系统概述 第二节 火灾自动报警控制系统 第三节 保安监控系统 第四节 照明控制系统 第五节 给水排水控制系统 第六节 热交换系统 第七节 空调控制系统 第八节 集成控制系统 第九节 建筑智能化基础知识在物业管理中的应用附录1：《物业管理综合能力》考试模拟习题附录2：《物业管理综合能力》考试模拟习题参考答案
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作者简介
《全国物业管理师资格考试用书:物业管理综合能力》是物业管理师考试其中一门课程教材，《物业管理师制度暂行规定》施行后，国家对从事物业管理工作的专业管理人员，实行职业准入制度，须经过全国统一考试，取得《中华人民共和国物业管理师资格证书》，并依法注册取得《中华人民共和国物业管理师注册证》。2010年物业管理师资格考试的具体时间是2010年10月23日－24日。
物业管理师考试分四门课程，分别是《全国物业管理师资格考试用书:物业管理实务》《物业管理基本制度与政策》《物业经营管理》和《全国物业管理师资格考试用书:物业管理综合能力》。
这套考试用书由亚太教育研究院物业管理研究中心组编，资深培训师张海港主编。
张海港是北京亚太兴业物业管理咨询顾问有限公司执行董事；北京亚太教育研究院物业管理研究中心主任；《物业教育资讯》专刊总编；《中国房地信息》杂志特约专栏撰稿人；中物协注册物业管理师培训客座教授，2006至2009年全国巡讲注册物业管理师课程六十余场，累计培训近万人次。
图书封面
