现在,你该买房吗

出版社:凤凰出版社
出版日期:2010-9
ISBN:9787807298670
作者:朱大鸣
页数:268页

章节摘录

  全国到底有多少人卷入了疯狂的楼市,没有一个精确的数字。但统计数据却可以说明,至少有几亿人在过去的五年中卷入了疯狂的楼市。我们来看国家统计局公布的2005年到2009年10月全国商品房的销售面积:2005年5.37亿平方米,2006年6.06亿平方米,2007年7.6亿平方米,2008年6.2亿平方米,2009年6.63亿平方米,总共是31.86亿平方米。这还仅仅是商品房销售情况,如果加上小产权房和自建房,房地产的面积将更大,牵涉到的人也会更多,说几亿人卷入疯狂的楼市,没有丝毫的夸张。如果将人口中小学生和中学生等排除,几乎是全民卷入楼市。  在中国房地产市场上流传着这样一个神话。几年前,一位大学刚毕业的女孩子,手里只有2万元钱。当时的房价大概是20万元一套,首付10%0她用2万元买下了这套房子,并且取得了产权证。过了3个月,房子涨到了30万元一套。她卖掉了房子,净赚10万。此时她手里有12万元钱了。在房价是30万元一套,首付还是10%的情况下,她买了4套房子。又过了3个月,每套房子涨到了40万。她卖掉了房子,净赚40万,此时她手里已经有了52万了。在房价是40万一套,首付还是10%、的情况下,她一口气买下了13套房子,又过了3个月……一年之内,当时这个手上只有2万元的大学生,已经是小有名气的女大款了。  在上面的炒房故事中,那个大学生面临的是房价上涨的行情,而且涨幅惊人,所以她一夜暴富。而且,千万个像她那样的职业炒房人(团)加入炒房队伍,同样会使房价像火箭一样窜升。当然,如果房价下跌,炒房者就赚不到钱了。杀跌的恐慌如果蔓延,抛售房屋的浪潮会使房价迅速跳水,很多人一夜之间倾家荡产。

前言

  房价飙升、央企疯狂抢地、“有涨就有跌”的规律被破、暴力拆迁、炒房客腰里别着几十套钥匙、蜗居、蚁族、城市化、打压政策……这一系列的暴热词汇背后的房地产,正在上演盛世危机。  2010年3月之后,房价又开始暴涨,很多地方又出现围堵开发商捌队买房的疯狂情形,而针对于此,国务院出台一系列的措施,抑制高房价。对于老百姓来说,特别是潜在购房者来说,房价涨到什么时候是个头,一直都是一个谜。对于屡次踏空的购房者来说,愤青式的埋怨没有用,吃亏的还是自己。从今天起,我们应当用理性与客观的角度来看待房地产市场折腾不止的现象。或许你是个准备购房者,  或许你是房地产的研究者,或许你是投资者,你都会对中国房价一直向上而没有像样的回调感到诧异。“有涨就有跌”的投资信条似乎在中国的房地产中失灵了,变成了“只涨不跌”的“魔鬼”行情。对于投资者来说,房地产比股市更赚钱,是一个单边的市场。  对于潜在的购买者来说,这是一场噩梦,货币的贬值,房价的飙高让储蓄变得更渺小,他们陷入了一个一直攒钱付首付但永远赶不上首付增加的泥潭中。对于已经买过房子的人来说,他们大多是贷款买房,他们担心的是房价下挫而带来的财富缩水,因为他们毕竟为了买房而负债,负债是真实的,一旦房价跌到持有的成本价下面,断供潮必将不可避免的爆发。

内容概要

工商管理博士,著名财经评论人,企业家。
全国工商联房地产商会房地产经理人联盟副主席,全国工商联房地产商会常务理事,上海市普陀区区政协委员,上海春之声集团董事长。
现为《经济参考报》、人民网、新浪、搜狐、网易、腾讯、和讯、凤凰、搜房、CCTV证券网、中金、东方财富网等多家全国大网站、权威媒体的专栏作家。著有《走向——后奥运时代的中国经济》一书。
既具有实体企业的操盘经验,又具有深厚的理论功底,在财经评论人中独树一帜。视野开阔,广泛涉猎房地产、股市、民生焦点以及政治改革的等领域话题。见解独到,许多建议和观点都为后来的实践所印证。

书籍目录



第一篇 房地产这个名利场 / 1
引言 刀光剑影的房地产江湖 / 2
一、癫狂的购房者 / 3
1.几亿人卷入了疯狂的房子中 / 3
2.男人要老婆,女人要房子 / 5
3.不吃不喝也要买房传子孙 / 8
二、开发商的红与黑 / 10
1.开发商的原罪?/ 10
2.开发商的红与黑 / 12
3.拴在产业链上的一串串蚂蚱 / 14
三、政府与银行的角色扮演 / 17
1.土地财政 / 17
2.腐败重灾区 / 19
3.暴力拆迁背后的经济危机 / 22
4.多向得益 / 25
5.孪生兄弟 / 28
四、游资凶猛 / 30
1.“国家队”来了 / 30
2.富人们的玩具 / 32
3.海外秃鹫队 / 33
五、一团浆糊的舆论 / 35
1.是谁害了千万人没能居者有其屋 / 35
2.媒体中立很难吗?/ 36
3.房地产评论人的名与利 / 38
评论 谁是谁的守护神 / 40
第二篇 看不懂的政策 / 42
引言 楼市也是政策市 / 43
一、房地产政策:稳定器还是起搏器 / 44
1.货币政策的威力 / 44
2.土地招拍挂之下面包与面粉 / 46
3.容积率与18亿亩耕地红线 / 50
二、房地产政策:着眼于治标还是治本 / 52
1.房价是被打压下去的吗?/ 52
2.物业税的困境 / 55
3.资本金成为调控手段的后果 / 58
4.小产权房拿“结婚证”先要切割 / 60
三、老百姓的房子在哪里 / 63
1.穷人买不起房子只能怪房价高吗 / 63
2.70/90政策为何难以执行 / 65
3.开宝马也买经适房?/ 66
4.如何让保障性住房能够有效保障 / 68
5.公租房应当考虑哪些群体 / 71
评论 是该制定长期政策的时候了 / 73
第三篇 重识房地产 / 75
引言 房地产能成为支柱产业吗?/ 76
一、房地产的本质 / 77
1.房产是投资品,更是消费品 / 77
2.住房是一种必需品 / 80
3.房产具有区域垄断性 / 81
二、房地产在中国经济中的角色和地位 / 84
1.高房价为何会掏空竞争力 / 84
2.关联者 / 89
3.晴雨表 / 91
4.经济引擎:还有更好的选择吗?/ 92
5.为何高层一再批准开发经济区 / 96
三、异化的房地产 / 99
1.海南房产热:让房地产在大街上裸奔 / 99
2.房地产沦为金融和权力的婢女 / 102
3.房地产市场比金融市场还凶悍 / 106
4.房地产的公平与效率 / 108
5.房老大变成谁也不敢碰的硬茬 / 112
6.高房价让人才正在逃离大城市 / 115
7.土地成了富豪们的老妈之后 / 117
评论 中国房地产会步日本后尘吗 / 121
第四篇 开发商是如何炼成的 / 123
引言 谁可以做开发商?/ 124
1.中国开发商的几种类型 / 124
2.开发商的成长史 / 127
3.开发商是高风险行业 / 133
4.开发商是如何拿地的 / 136
5.房地产是图章的旅行 / 140
6.开发商还是不开发商?/ 142
7.开发商为何成了“金融家”/ 144
评论 开发商的屁股该坐在哪个位置上 / 147
第五篇 房价!房价!/ 151
引言 人人都爱房地产,人人都恨高房价 / 152
一、房价怎么就高了 / 153
1.民众跟不上高房价的脚步 / 153
2.高房价的堰塞湖是如何形成的 / 156
3.从一份楼盘清单看利益相关者对房价的推高作用 / 160
4.地方政府在利益链中的位置 / 162
5.自住与投机,谁在主导房价?/ 165
二、究竟谁在买房 / 168
1.大龄未婚女青年、丈母娘推高房价的传说 / 168
2.孟母三迁追逐学校跑 / 171
3.富人与短炒客的区别 / 173
4.广大农民的梦想:成为城里人 / 176
三、我们该相信哪一个数据 / 180
1.中国房价统计总是存在争论 / 180
2.房价该不该进入CPI?/ 185
3.为何房价收入比不符合国际常规 / 188
4.房屋租售比为什么这么离谱 / 192
5.住宅地产、商业地产价格倒挂正常吗 / 194
评论 为了生命安全,请远离楼市炒作 / 197
第六篇 未来向何处去 / 199
引言 不要随便相信巫师的预测 / 200
一、你该这样思考房地产 / 201
1.看清管理层对房地产的定位 / 201
2.供需关系决定价格高低 / 203
3.城市化进程是持续创造需求的力量 / 206
4.中国人真实的购买力究竟如何 / 210
5.通胀是必须考虑的因素 / 213
二、反思目前状况 / 215
1.美国次贷危机惨剧给世人的教训 / 215
2.中国楼市盛宴的次生灾害 / 217
3.房地产让我们民族失去了动力 / 220
4.房地产是民间资本的避难所,也是黑洞 / 223
5.房价大跌老百姓是福还是祸 / 226
6.高端房产市场向何处去?/ 228
7.土地财政下的忧患思考 / 232
8.疯狂房子背后的蚁族 / 235
三、展望中期趋势 / 239
1.影响中长期房价的四个主要因素 / 239
2.从中国经济周期看房价的变化 / 241
3.现在该不该买房?/ 243
4.挥别地产暴利时代 / 246
5.商业地产或能躲避政策风暴 / 249
评论 理性发展乃是各方之福 / 251
附一 日本房地产泡沫的经济史鉴 / 253
附二 香港房地产发展概述 / 260
附三 20世纪三大房地产泡沫 / 264

编辑推荐

  房价会怎么走?什么时候可以出手买房卖房?影响未来房价的因素有哪些?物业税存在哪些困境,能有效降低房价吗?区域开发政策与房价有什么关系?小产权房的出路在哪里?高房价还能撑多久?怎么样房价才会降?……  房地产评论中坚力量集体推荐,蔡鸿岩、蔡照明、陈宝存、陈国强、戴欣明、董藩、段欣毅、高耀松、顾海波、黄玺庆、贾卧龙、姜炜、雷越姝、李战军、李骁、刘明远汤国昌、王红梅、吴其伦、相国良、杨红旭、杨乐渝、张健……  你该如何思考房地产?  首先,认识到中国房地产的本质,中国的房地产是与西方不同的行业,中消费品、必需品和垄断品。其次,认识到各方益所在,挖掘房地产背后的各方势力,找出真正的供需关系。最后,以自己关于房地产本质和供需的认识,来理解现状和解读政策,得出自己的结论.  影响房价的中长期因素有哪些?  城市化、18亿亩耕地红线、技术进步和人口红利的变化,是影响房价中长期走势的4个主要因素。  城市化是一个长期的过程.对于房产形成了长期的需求:18亿亩耕地红线.决定了土地的供给,也就决定了房产的供给:技术进步会使得人们的工作方式发生改变,会增大房产的供给半径:人口红利则是直接决定了有多少人需要房产。  从目前来看,城市化和18亿亩耕地红线是促使房价上升的因素.技术进步和人口红利变化是促使房价下降的因素.房价是四种因素共同作用的结果.都是些什么人成了开发商?  中国的开发商有这样几类:国营企业、外资机构、先入为主的民营企业、社会关系极为良好的下海公务员、城郊结合部拥有土地的农村经济组织等机构。  社会关系和资金.是成为开发商的两大基础条件。物业税能有效降低房价吗?  首先,它是一个治标不治本的措施,因此,单独来说作用不大,需要与其他政策效果叠加。其次,对于炒房者来说,物业税相对于房价上涨带来的收益是微乎其微的,因此对炒房者没有多大压力,很可能最终是真正的购房者增加了负担。最后,物业税的征收,有很多细节问题需要考虑,这牵涉到其他成本的问题。  总之,不要太寄希望于用物业税来降低房价,要关注的是物业税是否表明了政府的-种逻辑和政策趋势。究竟是谁在买房?  除了炒房者,购房人群的结构,在一线大城市,是外国人(或者从国外回来的人)、二三线城市混得好的人和当地人构成买房的三股基本力量。这种购买结构,也是各个地方的购买基本力量。比如二线城市,则是大城市打工的、小城市混得好的和当地人构成基本购买力量,而小县城,则是乡镇混得好的、二线城市打工的和当地人构成基本购买力量。  因此,不能盲目套用西方的房价收^比和房屋租售比来看房地产问题。

作者简介

准备用血汗钱买房的人必读;助你把握买房卖房时机,看清房价趋势,读懂政策内涵,全面认识房地产,免遭被开发商巧取豪夺。
既具有实体企业的操盘经验,又具有深厚的理论功底,在财经评论人中独树一帜。视野开阔,广泛涉猎房地产、股市、民生焦点以及政治改革的等领域话题。见解独到,许多建议和观点都为后来的实践所印证。
本书全面揭示了楼市的方方面面,对于民众关心的各种楼市问题进行了理性的探讨,指 出了未来影响房价的关键因素,提供了思考楼市的方法。通过它,读者可以独立地分析楼市的各种信息,判断楼市的价格趋势,把握买房卖房的时机和原因,不再受各种观点的忽悠,做好自我资产保护。

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精彩书评 (总计4条)

  •     读完本书,得知了地方政府、中央政府对于房地产的矛盾态度:不能下猛药,但是民愤在;不能任之走,但是无他策。更得以知晓,所谓灰色收入之重要意义。任何一种见解,其实都是偏见。所以,没有所谓能够解答诸多疑问的完美答案。有的只是扩宽个人见识及理解的益处。说到底,这是一个地方政府幕后操盘,开放商、银行明显获利,炒房者喜大普奔,普通人难以承受高房价,中央政府小心调控的现实情况。目前房价已经处于高位了,普通家庭的两个人,就算倾全家族之力,也是难以在一线大城市购得一套自住洋房。但是,历史上房价高得离谱的情形,还是有很多案例。泡沫一直都在。就目前而言,确实难以供得起一套动辄过百万的房子。而能够买得起的房子,未必是在可承受通勤范围的偏远交通不便之地。所以,租房是唯一的现实选择。或许,当三五年有了能力之时,买房还是租房,自然又会有不一样的解读。或者,还是可以选择到三四线城市发展,免受过分疯涨房价的侵忧。其实,大家关心的或是如何能够在变化之前做出正确有利的行为?这是很多人都所期待的,特别是能够从本书读取的信息。作者指出了一条理性之路,就是对诸多复杂对象有过了解后,能够取得安身立命的警世良言。但是,期待有具体门路的读者可能就会失望了。说实在的,现在买房,俨然就是一个复杂的技术活。在充分资金的前提下,能否具备应有的资格条件,其实还是个不小的问题。再从另一方面讲,市场会否是理性的?真的要深入其中才了解。总之,还是没有看懂房市。
  •     “房奴、蚁族”等很多新名词的出现和热络,并非只是代表新新人类的概念,而更多的是反映了一种社会现实,房子成了婚姻的一种保障,也成了阻碍爱情的一道屏障,在楼市动荡,工资的涨幅永远都赶不上房价的上扬速度的今天,老百姓到底是不是该买房,该什么时候买房,这些问题困扰这人们,同样炒房者房产商也一样在楼市中不安。看见这本书的最初我想很多人都会有看见救星的感觉,“现在是否该买房卖房”是急人所需雪中送炭的壮举,但看完最终惊喜一点点熄灭,扼腕顿生。作者从开发商到银行到政府,从国内形势到国际形势云里雾里介绍一遍后,也没有找到最想看的看点,最后篇幅好不容易出现点睛之笔——现在到底该不该买房的实质性问题,而给出的结论更是让人大跌眼眶——关键还是要看自己的承受能力和根据所分析的形势和楼市现状进行自我剖析,自我抉择。也就是说如果你想在这里找到现在是不是应该当机立断来买房的答案的这本书算白看了,也许是作者说的很隐晦,但是对于普通的百姓来说,要的就是一个清晰的答案和明确的指导,而不是自己去分析,他看的只是你分析的是不是有道理,你的论调是否有参考价值而已。但如果想了解楼市的经济状况和一些来龙去脉的话还是很受益,因为这里让你了解的是一个中国的楼市现状和一些关联内幕,并给政府要想保持经济平稳良性增长,如何对楼市进行调控支了一些招,这些都是价值点所在,遗憾的只是忽略了最重要的一点:没有给购房者做出太多的预测和提供可参考价值的指导性意见和建议,尽管文字很深刻也很客观,甚至观点很独到,但是过于自保和中立的态度也将失去一些读者,可以肯定的是作者保留了评论人的优秀职业道德品质,却显得与书的标题严重脱节,书名成了诱饵,书封折页的系列问答则更像是放足了的长线,吊足了想购房者的人们的胃口,尽管介绍的时候也说了可以给卖房者提供参考,但实际上在书中并不能找到很多这样相关联的字眼。副标题才是本书要讲述的重点,书名的引子过于强悍和耀眼,在读完内容后很容易让人产生无以平衡的心理落差,也就是我们常说的“期望过大失望也越大”,加上房子这样一个敏感的话题更容易让读者对作者的印象分大打折扣。不可否认这是一本好书,但也不能掩盖书名的设置只是为了提升卖点的事实,“刚需”的老百姓对中国的楼市看不懂,对经济的走势也不明了,甚至对国家的政策也不能把握,同样炒房者也有这样的迷惑,而作为经济学者会有更前沿的敏锐触觉和分析能力,因此,作者明确的姿态和大胆的预言是人们最需要的,这样固然有风险,但这样才能真正的彰显一个人的实力,也能为作者增分,更能让读者信赖。 题外话:觉得印刷质量和设计看起来感觉不是很好,缺乏凝重感和信服力。
  •     人们对社会问题的评价不外乎受两个因素的制约,一是问题与自身利益的关联方向,二是自身的认知水平。一般而言,如果是利空或有损于自身利益的,人们总觉得不会发生,如果是利好或有益于自身利益的,总觉得会发生,而且,无论哪一种情况,人们总习惯于千方百计的寻找理论和事实的支持。虽然,对于社会问题的认识,任何人都无法做到完全超越自身利益,但人的认知水平会缩小或放大自身利益在评价体系中的作用。最能说明这一特点的,莫过于中国的房地产市场。这几年,中国几乎人人都在谈房子。房地产,是国民经济的支柱产业,但也成了绑匪,它让一部分人暴富,也让一部分人赤贫;让很多学者声名鹊起,也让很多官员颜面扫地。没有房子的人,盼着房价能尽快降下来以安家立业,有房子的人,希望房价能节节攀升以不断套利,管房子的人,一直在经济安全和社会稳定之间寻找博弈的平衡点。虽然,房地产作为国民经济支柱产业,商品房的大规模开发才短短十来年,但是,对房地产市场的看空和看涨、批判和赞扬的不同声音一直都存在,甚至出现了以未来房价涨跌为对象的对赌。我觉得,绝大多数的普通人,对房价的态度更多的是出于自己的直觉以及房价与自己利益的关联度。我们身边有很多人,在没有买房子的时候,觉得房价已经到头了,而一旦买了房子,又觉得自己刚刚才赶上牛市,并且马上会找种种理论来自我修正,这是人类的本性,不可能改变,也无需谴责。对于这些普通的大多数,无论从社会分工的角度,还是自身的力量,都不可能认识到整个市场的本质,也无法改变市场趋势,所能做的是尽可能的趋利避害。而专业人员和管理层,有义务,也有能力,突破狭隘的利益之囿,在认清中国房地产本质的前提下,既尊重经济规律,也尊重人的生存权利,让中国房地产市场走向健康的发展之路。朱大鸣的《现在,你该买房吗》正是一本这样的好书。只有正确的认识世界,才能有效的改造世界,中国的房子问题也是如此。当然,人的正确认识绝不是信手拈来的,而是有一个漫长的认识深化和自我纠错的过程。许多学者,好多年前就看空房价,并且从历史到现实,从欧美到东南亚,从经济到民生,从理论到数据,言之凿凿的推断出中国房地产早已出现泡沫,因此建议民众不要买房,很多听信“预言”的人在房价的节节高攀中不但财富受损甚至居无定所,这充分说明人的正确认识需要一个漫长的过程,也说明事物的本质是客观存在的,而不是“泛道德”的东西。关于中国房地产市场,朱大鸣的《现在,你该买房吗》最大的突破是通过他的客观分析,弄清楚了以下几个关键性的问题,中国房地产市场的本质是什么?中国房地产市场的功过如何评说?为什么很多经济规律在中国的高房价面前低下了骄傲的头?决定中国房价的因素是什么?管理层如何破解房地产困局?而这些问题,正是人们在认识上各抒己见而不得要领的问题。中国房地产的本质。房地产,不但有居住功能,而且有投资保值的功能,在经济领域,它兼具实体经济和虚拟经济的功能,这是全世界房地产的共性。但是在中国,受东方传统文化的影响,房子不但是投资品,是消费品,而且还是必需品。无恒产者不但无恒心,而且,没有房子成不了家也立不了业,所以,只要在可承受范围内,中国人对房子的需求是刚性的,因此房价的弹性很小,即使聚家族财力,透支未来消费也要买房。同时,由于中国土地实行公有制,房子的供应最终由地方政府垄断的。所以,在中国,房子的本质就是投资品,必需品,垄断品。中国房地产的功过。虽然,高房价已经让房地产和开发商声名狼藉,但房地产对中国经济发展和城市化还是有贡献的。但是,把房地产定位为支柱产业只能是暂时的,而且必须掌握好分寸。一个诞生能工巧匠的民族是伟大的,但一个全民热衷于盖房子炒房子的民族注定是没有希望的。无论你的眼光是五年,还是五十年,中国式高房价的危害都是罄竹难书。房地产的一边是地方政府的土地财政,一边是银行的优质贷款,如果房价泡沫破裂,必将诱发财政危机和金融风险;房地产市场的垄断,是腐败的温床,房地产市场权力和资本的媾和,必然会践踏法律和人权,从而加剧社会矛盾;房地产市场的高额回报,必将导致全社会投机盛行,资本投入到房地产市场后因固化而导致实业萎缩;高房价的直接结果是增加生活成本,透支未来消费,拉大贫富差距,高房价不但打击了其它实业,也排斥了人才,城市失去活力,民族失去创造力,从而加速了民族的衰老。中国城市化的道路还很漫长,城市化离不开房地产,目前由房地产市场所衍生出的一系列问题已经给未来敲响了警钟。西方理论不适合中国特色。租售比,房价收入比,这是西方国家用来判断房价高低的两项标准,很多看空中国房地产的专家学者,也是据此认为中国房地产存在泡沫。可以说,他们的理论是科学的,数据时准确的,但这些在高房价面前统统失灵,而且也让这些学者非常尴尬,甚至被冠以“乌鸦嘴”。之所以如此,根本原因在于他们忽略了“究竟谁在买房,究竟买房的钱来自何处”这一基本事实。任志强说,他的房子就是为富人建的。其实,这话只算说对一半。在中国,已经买房子的,有90%以上不是完全靠家庭正常收入的。我没有做过调查统计,只是根据身边的案例得出的结论。不过,通过以下分析完全可以验证。房价收入比理论中的收入指的是统计学意义上的正常收入,不包括贪污腐败和灰色收入,不包括拆迁款及其他偶然所得,也不包括家庭、家族储蓄和自然债务。而中国,按照拥有房子数量进行排序的话,富豪和权贵的房子是最多的,他们绝不是用自己的工资买的房,因为很大程度上他们不知道自己的工资是多少。这里的富人不包括投机客,因为投机客买房是倒卖。其次,是高收入阶层和有灰色收入的人群。高收入阶层应该是唯一符合房价收入比的人群,也就是中国仅靠家庭正常收入买房子的10%,他们主要是前几年的外企白领、中小企业主、进城后做生意的农民工以及私营企业管理人员和高级技术人员。而灰色收入阶层比较广泛,有政府部门和企业的普通官员,也有性工作者、二奶等类似群体。再其次,房屋被拆迁得到补偿款的农民、转业安置、赔偿款等偶然收入所得者也往往有好几套房子。最后,就是依靠整个家族的力量或借自然债务来买房子的“房奴”。可见,真正靠家庭正常的工资收入买房的是极少数,这也是房价收入比预测失灵的根本原因。决定中国房价的因素。如果对中国房地产的本质和特色有了清醒的认识,就比较容易厘清决定房价的因素,理清了因素,自然就容易判断房价的走势。决定中国房价的因素至少包括以下几方面:第一,是中央政府对房地产的态度。中国房地产虽然被称为市场,但并不是严格意义上的市场,而是政策市。如果高层能认清房地产的本质,对房地产进行科学定位,这对于房地产的健康发展至关重要。只有认清本质,才能坚定政策决心,只有定位准确,才能分清主次。第二,是供需关系。中国城市化的趋势和房子必需品的属性,决定了很长一段时间内房子的刚性需求非常大,而供给上,18亿亩耕地的红线决定了未来很长一段时间内的供不应求。第三,是资本和货币政策,当然,这是中央对房地产态度及调控措施的结果,而非原因,但在短时间内对房价的影响 是效果最明显的,因为房地产是资金密集型产业。第四,是人口红利。计划生育政策的政策效力和即将到来的老龄化,将会以另一种形式增加供给,因此,长期来看,老龄化是抑制需求的。第五,是收入和消费水平。无论房价是先跌后升,还是稳住不动,最终,长远来看,没有刚性需求群体收入水平的大幅提高,目前高房价的现状必将难以持续。而收入水平的提高,取决于中国经济的前,这又有很多不可预测性。第六、是中国政府任期。中国政府每届任期为五年,在没有寻找到新的经济增长点和内需没有充分发力的前提下,每届政府都会加大基础设施建设。第七,国内外政治经济等不可控因素。汇率战,贸易战,投资和贸易保护主义、美元走势等会加剧或刺破泡沫;另一方面,没有能够体现公平正义的政治改革,房价的高与低,其实和民众都没有关系。如果开着奔驰宝马的都去抢经济适用房,那么建再多经适房也没意义;如果房价跌了,有钱有权的反而囤积了更多的房子,那么房价跌再多也没有意义。综上,除去不可控因素外,长期来看,支持房价上涨和下跌的因素同时存在,因此,房价直线上升的历史不可能再重演,取而代之的是,以不同政策和时间交汇点为拐点的曲折反复。 破解高房价难题。中华民族有一个优良的传统,那就是每逢多事之秋,总有无数心地良善,饱含正义的仁人志士,他们不顾自身安危,批判鞭挞一切强权和丑恶,在信仰稀缺、实用主义泛滥的时代仍坚守正义阵地。但是,越是品质高尚的人,就更加需要提高自身的认知水平,否则,便容易陷入清谈误国或沽名钓誉的悲哀,甚至被别有用心的利益团体所利用。就像对待中国的房子问题,对其中的丑恶罪恶现象必须进行批判和谴责,但必须清醒认识到现在的两难困局,只有抱着面向未来的积极态度,才能破解目前困局。对于中国高房价的态度,朱大鸣说,“现在恐怕除了炒房子的人以外,没有人希望房价继续涨。”这句话非常实在。但问题是,目前的高房价就像一只网,已经因超负荷而面临破灭的危险,身处其中者,虽然没有人希望网破,但也无法爬出这张网。房价狂跌是不可能的,不仅因为80万亿的民间财富有一半在房子上,更因为财政危机和金融危机的风险太大;退回福利分房时代也是不可能的,因为那样的话不但给攻击改革以口实,最重要的是在没有找到能够替代房地产的产业以前,中国的经济社会需要发展;指望“均贫富”把权力和资本侵占额外利益交出来也是不现实的,因为制定规则的人不可能自己损害自己的利益,即使这样的规则勉强制定出来,在执行中也难免走样。认识到这几点,破解地产难题的思路似乎很清晰了。首先,高层必须转变对房地产的定位,突出其居住功能。只有如此,才能给市场吃一颗定心丸,才能让其他配套的调控措施具有持久力,才可以理顺行政干预和市场运行之间的矛盾。2010年的“国十条”一出,便引起任志强的强烈批判。其实,任志强当时的心情是完全可以理解的,任志强是一直反对行政权力对市场的干预。而年初,先是“两会”上代表们对高房价的抨击,紧接着“央企”凭借自身的垄断优势一举夺得“地王”,抬高资金门槛,把民营房地产商赶出市场,然后是国务院双管齐下,用行政手段从供求和资金两方面给地产商“断奶”。祸是央企惹得,火却撒在大家身上,任志强岂能不恼?但是,央企的总经理即使不给总理面子,一时半会的又能怎么样?但如果强调房子的居住功能,那么,提高首付比例和控制家庭购房的数量,岂不名正言顺?其次,对流入楼市的资本进行疏导,对高房价进行釜底抽薪。资本之所以逃离实体经济投入房地产,是因为房地产回报率高,房价之所以居高不下,是因为资本全部涌向楼市,这是一个可怕的恶性循环。以往的楼价之所以越调越高,根本原因在于每次调控对资本都是打压而不是引导,是堵不是疏。逐利是资本的天性,从道德方面批判“蝗虫”似的资本炒作房子是没有任何意义的。疏导只能从两方面着手,一是把房价控制到一个相对合理的价位,使投资楼市的资本回报率趋于正常,二是为民间资本、为地方土地财政寻找一个可以替代楼市的产业。做到第一点相对比较容易,因为是从房地产本质规律出发的调控政策,只要其效力完全释放出来,转机将会很快出现,最难的是第二点,因为目前的现实是内部产能过剩,外部需求疲软;政府既要保就业,又要反对重复建设,这种两难选择将会长期存在。在新的产业还没有出现的情况下,将民间资本引离房市的唯一可能就是国家放开部分垄断,特别是金融业。从最近出台的政策来看,中央正在朝这一方向探索。最后,是加大供给。从政策本身来看,无论是廉租房还是经济适用房,其出发点都是好的,但是在执行中却事与愿违,没有达到预期的目标。主要因为地方政府根本没有动力去建设廉租房和经适房,而且,在分配过程中很多地方出现了富人和官员阶层近水楼台先得月的现象,这不但破坏了政策本身,也使权贵阶层蒙羞,虽然,在利益面前羞耻二字有时候一文不值。政策的执行出现了问题,这不全是政策本身的问题,而是一个非常复杂的问题,但加大供给的思路是没有错的。目前,在18亿亩耕地的红线下,加大商品房供给只能是在保证建筑质量的前提下提高容积率;在房价已经很高,即使降价仍有大部分人买不起房子的情况下,保障民众的居住权只能是加大廉租房建设。房子的功能本来只是满足人们的居住需求,但中国的房子却因被强加了太多的政治经济功能而不堪重负。房子,在基本需求、贪婪、权力、资本的追逐中不断膨胀发酵,在支柱产业与经济绑匪、投资保值与投机炒作的口水中苟延残喘。高房价,不但民众无法承受,估计,房子本身也无法承受。

精彩短评 (总计18条)

  •      房地产市场是个刀光剑影的江湖,经济原理始终经不起现实的叹息,经济学家也解决不了有房住的问题;看过太多的评论,发现更多的是喧嚣的声音,没有合理化的建议;唯有不癫狂的理性、不患得患失的淡定,才是最靠谱的。我也喜欢基督山伯爵那句——人生的哲理在于希望和等待。[
  •     准备以后买房。
  •     蜗居知道吗?
    蚁族知道吗?
    裸婚知道吗?这些,都是房子惹得祸!
    80后面对的社会压力:高校扩招,毕业生挤爆就业大门,工资不涨,物价飞涨,让我们漂一会,在这个房价在飞的世界!
    房价是我们永远的痛,前天和一个朋友在QQ上聊天,他在武汉买了房子,自己出了30多万,其余的40多万是家里出的!我很佩服他储蓄赚钱的能力,可是现在自己觉得很苦恼,因为面对一线城市天津房价的飞涨,自己跟身边的朋友都是持观望的态度‘电视上很多人都在议论,若果是要话题最被大家聊起的我想就是房子!
    工资不涨,房子涨,现在该买房吗?《**理财》的记者采访了朱大鸣!让我们理性的看待目前房子的一些看法,很有帮助,至少不会盲目的去选择!
    对这个问题,著名财经评论人朱大鸣在一本书名为《现在,你该买房吗?》做了详尽的分析和解答。北京房地产学会副会长董藩认为:“本书给读者提供了一个清晰的关于房地产的全景图,帮助读者看清房地产行业的真相玄机。”就一些问题本刊记者采访了朱大鸣先生。
    《**理财》:您觉得为何会存在高房价这一现象?
    朱大鸣:高房价之所以存在,至少有四个原因:首先,分税制改革下的地方财政如何能够得到切实的保障,这是解决高房价的核心。无论是协议出让制度还是招拍挂制度,都难以遏制高房价。其根本原因是地方政府对土地财政的高度依赖。
    其次,住房需求爆发期还没有出现衰竭的势头。由于我国正处于“城镇化、工业化的快速发展时期”,这是房价上涨的最坚实的基础。再者,税收部门采取重税主义抽走房地产价格的三成。这种措施也无异于是高房价的另一推手。最后一点,信贷政策对房地产实行的堵截政策,并不能起到很好的作用。综合以上因素,才有现在高房价的结果。
    《**理财》:20世纪90年代日本泡沫经济宣告破产,土地价格一路狂跌。您觉得中国会步日本的后尘吗?
    朱大鸣:目前高房价已成为中国的事实,与当年的日本有些类似,不过不能因为二者相像就一概而论。
    根据一般的经济学原理,如果价格高,就会导致供给增加,平抑供需扭曲的情况,实现价格的下降。如果增加供给,我国要比日本的余地多得多。中国毕竟是大国,完全可以增加土地供应量。再者,我国可以调整供给结构,建立梯度消费住房制度,从迷你型(20、30平方米)到小户型(50-70平方米)再到中户型(90平方米)。这样完全可以放大供给,再加上一系列的保障房政策,完全可以低风险地解决高房价的难题。
    《**理财》:物业税能有效降低房价吗?
    朱大鸣:首先,物业税是一个治标不治本的措施,因此,单独来说作用不大,需要与其他政策效果叠加。其次,对于炒房者来说,物业税相当于房价上涨带来的收益是微乎其微的,因此对炒房者没有多大压力,很可能增加了最终的购房者的负担。最后,物业税的征收,有很多细节问题需要考虑,这牵涉到其他成本的问题。总之,不要太寄希望于用物业税来降低房价,而要关注的是物业税是否表明了政府的一种逻辑和政策趋势。
    《**理财》:那么,现在该不该买房?
    朱大鸣:我只给大家一些建议,购房者按自身情况自己决定。对于“差钱”的自住型或改善型需求的购房者来说,如果不是刚性需求,建议再等待一段时间。买家可以等待政策效应完全释放或观察管理层后续的措施,然后再决定自己的行动。对于不差钱的朋友,则建议房子越早买越好,长期来看,房子还是具有保值增值的价值。
  •     道理还是那个道理,2011年的书现在也不算过时
  •     破解高房价难题。中华民族有一个优良的传统,那就是每逢多事之秋,总有无数心地良善,饱含正义的仁人志士,他们不顾自身安危,批判鞭挞一切强权和丑恶,在信仰稀缺、实用主义泛滥的时代仍坚守正义阵地。但是,越是品质高尚的人,就更加需要提高自身的认知水平,否则,便容易陷入清谈误国或沽名钓誉的悲哀,甚至被别有用心的利益团体所利用。就像对待中国的房子问题,对其中的丑恶罪恶现象必须进行批判和谴责,但必须清醒认识到现在的两难困局,只有抱着面向未来的积极态度,才能破解目前困局。对于中国高房价的态度,朱大鸣说,“现在恐怕除了炒房子的人以外,没有人希望房价继续涨。”这句话非常实在。但问题是,目前的高房价就像一只网,已经因超负荷而面临破灭的危险,身处其中者,虽然没有人希望网破,但也无法爬出这张网。房价狂跌是不可能的,不仅因为80万亿的民间财富有一半在房子上,更因为财政危机和金融危机的风险太大;退回福利分房时代也是不可能的,因为那样的话不但给攻击改革以口实,最重要的是在没有找到能够替代房地产的产业以前,中国的经济社会需要发展;指望“均贫富”把权力和资本侵占额外利益交出来也是不现实的,因为制定规则的人不可能自己损害自己的利益,即使这样的规则勉强制定出来,在执行中也难免走样。认识到这几点,破解地产难题的思路似乎很清晰了。

    首先,高层必须转变对房地产的定位,突出其居住功能。只有如此,才能给市场吃一颗定心丸,才能让其他配套的调控措施具有持久力,才可以理顺行政干预和市场运行之间的矛盾。2010年的“国十条”一出,便引起任志强的强烈批判。其实,任志强当时的心情是完全可以理解的,任志强是一直反对行政权力对市场的干预。而年初,先是“两会”上代表们对高房价的抨击,紧接着“央企”凭借自身的垄断优势一举夺得“地王”,抬高资金门槛,把民营房地产商赶出市场,然后是国务院双管齐下,用行政手段从供求和资金两方面给地产商“断奶”。祸是央企惹得,火却撒在大家身上,任志强岂能不恼?但是,央企的总经理即使不给总理面子,一时半会的又能怎么样?但如果强调房子的居住功能,那么,提高首付比例和控制家庭购房的数量,岂不名正言顺?

    其次,对流入楼市的资本进行疏导,对高房价进行釜底抽薪。资本之所以逃离实体经济投入房地产,是因为房地产回报率高,房价之所以居高不下,是因为资本全部涌向楼市,这是一个可怕的恶性循环。以往的楼价之所以越调越高,根本原因在于每次调控对资本都是打压而不是引导,是堵不是疏。逐利是资本的天性,从道德方面批判“蝗虫”似的资本炒作房子是没有任何意义的。疏导只能从两方面着手,一是把房价控制到一个相对合理的价位,使投资楼市的资本回报率趋于正常,二是为民间资本、为地方土地财政寻找一个可以替代楼市的产业。做到第一点相对比较容易,因为是从房地产本质规律出发的调控政策,只要其效力完全释放出来,转机将会很快出现,最难的是第二点,因为目前的现实是内部产能过剩,外部需求疲软;政府既要保就业,又要反对重复建设,这种两难选择将会长期存在。在新的产业还没有出现的情况下,将民间资本引离房市的唯一可能就是国家放开部分垄断,特别是金融业。从最近出台的政策来看,中央正在朝这一方向探索。

    最后,是加大供给。从政策本身来看,无论是廉租房还是经济适用房,其出发点都是好的,但是在执行中却事与愿违,没有达到预期的目标。主要因为地方政府根本没有动力去建设廉租房和经适房,而且,在分配过程中很多地方出现了富人和官员阶层近水楼台先得月的现象,这不但破坏了政策本身,也使权贵阶层蒙羞,虽然,在利益面前羞耻二字有时候一文不值。政策的执行出现了问题,这不全是政策本身的问题,而是一个非常复杂的问题,但加大供给的思路是没有错的。目前,在18亿亩耕地的红线下,加大商品房供给只能是在保证建筑质量的前提下提高容积率;在房价已经很高,即使降价仍有大部分人买不起房子的情况下,保障民众的居住权只能是加大廉租房建设。
    房子的功能本来只是满足人们的居住需求,但中国的房子却因被强加了太多的政治经济功能而不堪重负。房子,在基本需求、贪婪、权力、资本的追逐中不断膨胀发酵,在支柱产业与经济绑匪、投资保值与投机炒作的口水中苟延残喘。高房价,不但民众无法承受,估计,房子本身也无法承受。
  •     杜甫当年在《茅屋为秋风所破歌》发出“安得广厦千万间”的问句,当时是说给天下寒士的住房问题。隔千百年,我们的房子问题还是中国人面临的重大问题,可见这个问题是相当严峻的。这本书追根溯源,从中国开革开放以来的房地产发展说起,既有纵向的解析与有横向与西方、日本的房地产对比,通过作者智慧的深思与解析,我们会发现原来房地产是非常复杂也非常重的事儿,更是对在当今有这样的冷静而慎明的人而庆幸。

    在我们现在经历《蜗居》电视的热议后,房地产更是让老百姓越来越急眼。随着社会发展趋势与城市化发展的加大,房地产是不可避免的话题。但是我们为什么过得如此的难!在我们日常生活中,常有人说,现在赶快买房吧,说不定明天就涨。现在谈房色变。房子越来越是人们的心头病了。本来房子是一个人或者一个家安身立命的归宿,现在高房价却让人在这里变成奴隶——“房奴”!之前看过《蜗居》觉得社会化的发展使房价猛增,加上开发商的暴利,现在看来也并非只有这么简单。我只想说,房地产真没我们所想的那么简单!


    也在此说一下,中国的房地产也有着自己的规律,现在一般都去套美国西欧或者日本的房地产,无论是从横向纵向来看,中国与这些地区都有所区别,就文化来讲,中国人把一生的房子当作最重要的一个生命价值目标来讲这些地区鲜有民族能做到这种程度,不是吗?还有就是地理面积与人口关系,我们国家都与这些地方有着不同的状况,所以那些似图以这种方式来拆解中国房地产的趁早歇菜!

    房地产是涉及到国家政治经济发展的,所谓房地产支柱产业云云。也是有相当的利益链条的,直接的如拉动建筑业,装潢业等发展,还有地方财政、社会各种媒体、以及拆迁、权力阶层的介入等各种隐形利益链。这样我们的房价, 不高都没办法。面对这样的房地产,现在,你该房子吗?

    现在的高房价,我们一般都是像作者说的,有着愤青式的埋怨,但是我想无论如何抱怨无论如何也是不起作用的,如果能起到作用,房子的问题早就解决了。只有在这时,“我们应当用理性一与客观的角度来看待房地产市场折腾不止的现象”。作者的自序的标题叫“理性比谩骂更有价值”。我想是的,虽然说,到书的最后,作者未必给出某年适合买房或者在某个价格应该出手,但是作者会告诉你,现在的市场状况,里面有哪些状况,可能会有什么样的情况,这样,在我们出手时买房时也许会帮上我们一点忙。我想就这个也许也比一些被房地产商收买的人什么评论人或者某些黑心媒体弄些假东西来糊弄人要好得多。这也是作者在这个市场里以清醒的态度来分析此时的状况值得人称道的地方。
  •     理性分析
  •     后悔原因:
    1。印刷和纸张太差,比盗版的还不如。
    2。作者水平实在有限,内容基本上是网上抄来抄去的东西
    3,作者缺乏常识性的知识,比如说伦敦的房子是600镑一平米,不知是真不懂,还是为了自己的论点忽悠读者.
    还有很多,不一一列举了。
    不值得购买
  •     投资or消费?
  •     现在该买房吗、这个问题放在两年前,那绝对是肯定的,一定要尽量早买,那么现在买房是不是晚了呢,还且也不一定买的起啦。

    买房时中国人的硬需求,其实怎么个硬法?要住,肯定是有房子,不过前一阵网民聊侃,要政府分老婆,还有更甚者说,中国老是实行错峰政策,比如:交通,有人今天开,有人明天开,比如买房,有人这辈子买,有人下辈子买,真是充满心酸和无奈。

    本书应该说,很全面的分析了房地产行业及其影响因素,而且横纵对比,比较科班的一本经济分析书,试图说清楚“买房的时机和原因”,逻辑清晰,观点易懂,我不敢说相信,但是的确佩服作者的分析,不一定能给出令人信服的买房时机的答案(给对了你也不一定敢信),但是这种分析的确有助于开拓我们的思维。

    但是 就房价的决定因素,目前主要有两大学派。评级机构标准普尔(Standard & Poor's)欧洲区的首席经济学家让-米歇尔?西克斯(Jean-Michel Six)采用金融市场的视角分析房价。在他看来,我们或许还未曾看到1997至2007年房地产泡沫所造成的失衡状况彻底得以修正,如不断下降的购房能力以及飞涨的房价租金比。房地产市场与其它金融市场大同小异:价格预期由正常购买力比率不断推动房价上涨。但是,房价通过均值回归(mean reversion)必然回到正常水平,从而造就特定的周期性房地产的繁荣与萧条。

    不过学院派的观点是不实用的,不如本文分析的方方面面,林林总总更给人以启示。

    不管学院派多么的专业和理智,在手中钱非常有限且物价上涨严重的情况下,对于中国的老百姓来说,都是一个纠结的问题。

    读了这本书的收获在于,就这个问题,本书给了你思路,也在聊砍的时候多了些嚼头。解决实际问题吗,还是靠口袋里的实力啊。
  •     对个人投资房地产很有帮助
  •     比较客观的了解了房地产。
  •     一般,印象不深刻!
  •     虽然部门章节叙述有重复(评论集合出书),而且成书于2010年春季,作者判断那时的房价已经达到未来几年高点。。但对于房地产零基础科普还是可以的。最深切体会是此番深化改革不是易朝新政,早几年就有铺垫,如果真的能攻坚克难达到些改革成果,普通老百姓是能收益的。
  •     书的内容不错,可以仔细看看
  •     朱大鸣的这本《现在,你该买房吗》,媒体评论很多很好,自序前面引述了6面纸张的专家点评,而他们的点评通常充满美誉之辞,让人感叹一下作者朱大鸣的社会关系,全都是与地产有关面的重要人物。“在乱象中管窥教训,在反思中积极进取”是这本书的主要目的,书开篇即提出了将进百个与房有关的问题,解答疑问,满足对房产了解的兴趣,也是这本书的初衷。

    翻完全书,有几点感想:这本书从与房地产有关的各方做了一次仔细的全景式扫描。购房者,开发商,政府,银行,资本,媒体,这几个撇不开的角色纷纷登上这个刀光剑影的名利场。文中涉及了购房者的疯狂,比如不吃不喝也要买房传子传孙的观念----这个我相当不赞同,中国的房产又不属于自己,而且才70年的使用权,70年又收回。不吃不喝穷尽一生的资本买来的房子,一朝还是会化为乌有。拿解放前的例子,地主们也是千方百计地钻营地产,结果呢,一次运动,数代人“剥削”而来的地产全充公。新时代里,仍是攒地,购置房产---这种行为与解放前又有什么分别。与此而来,还诞生许多啃老族,倒房族,在这种疯狂购房的鼓动下整个社会意识形态变得愈加畸形。文中还说到开发商的原罪,作者的观点,开发商的原罪是不存在的,是用现在的标准要求以前的行为。这个不多说了。也许是作者与开发商紧密相联,自己本身就是一个即得利益者,所以,言辞之前有些开脱之嫌。虽然作者也提出一个要规范化的问题,不过,这也只是一种理解状态。实业资本进入房地产,中国的经济迟早要出问题。中国自以为其大,却总是要求以老百姓的牺牲来成全国家的大。至于土地财政,腐败重灾区,就更不用说了,天天看报道,天天有类似的消息。暴力拆迁的事情更是多如牛毛,其程度骇人听闻。在这场名与利的斗争中,我觉得作者有句话说得不错“资本和权力的疯狂来自于资本位和官本位的嚣张和人本位纲纪的丧失” 。只是在这句论断之后,在种种莫名的政策之后,没有答案,老百姓如鱼肉也没有所谓的保护神。如今房地产也只是富人们手中的玩具,垄断企业变相的资本掠夺。

    在解读政策上,作者观点鲜明地分析了当下出现的一些热点问题,诸如调控,物业税,小产权房、房屋租售,价格倒挂等等。此外还对中国未来发展提出自己的建议。结论便是,看过书之后,愈加坚信,冷静判断,房子慎买,
  •     总结了中国房市的特点、开发商如何操作、导致房价过高的主要原因,没有什么新的观点,仅仅是个总结,比网上的帖子组织得好点。看问题比较浅,论证过程充满循环论证,感觉像是站在既得利益者的立场在说话。
  •     你的博客每天都看,不错,最好能将博客整理出本书,我一定买。
 

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