出版社:凤凰出版社
出版日期:2010-9
ISBN:9787807298670
作者:朱大鸣
页数:268页
章节摘录
全国到底有多少人卷入了疯狂的楼市,没有一个精确的数字。但统计数据却可以说明,至少有几亿人在过去的五年中卷入了疯狂的楼市。我们来看国家统计局公布的2005年到2009年10月全国商品房的销售面积:2005年5.37亿平方米,2006年6.06亿平方米,2007年7.6亿平方米,2008年6.2亿平方米,2009年6.63亿平方米,总共是31.86亿平方米。这还仅仅是商品房销售情况,如果加上小产权房和自建房,房地产的面积将更大,牵涉到的人也会更多,说几亿人卷入疯狂的楼市,没有丝毫的夸张。如果将人口中小学生和中学生等排除,几乎是全民卷入楼市。 在中国房地产市场上流传着这样一个神话。几年前,一位大学刚毕业的女孩子,手里只有2万元钱。当时的房价大概是20万元一套,首付10%0她用2万元买下了这套房子,并且取得了产权证。过了3个月,房子涨到了30万元一套。她卖掉了房子,净赚10万。此时她手里有12万元钱了。在房价是30万元一套,首付还是10%的情况下,她买了4套房子。又过了3个月,每套房子涨到了40万。她卖掉了房子,净赚40万,此时她手里已经有了52万了。在房价是40万一套,首付还是10%、的情况下,她一口气买下了13套房子,又过了3个月……一年之内,当时这个手上只有2万元的大学生,已经是小有名气的女大款了。 在上面的炒房故事中,那个大学生面临的是房价上涨的行情,而且涨幅惊人,所以她一夜暴富。而且,千万个像她那样的职业炒房人(团)加入炒房队伍,同样会使房价像火箭一样窜升。当然,如果房价下跌,炒房者就赚不到钱了。杀跌的恐慌如果蔓延,抛售房屋的浪潮会使房价迅速跳水,很多人一夜之间倾家荡产。
前言
房价飙升、央企疯狂抢地、“有涨就有跌”的规律被破、暴力拆迁、炒房客腰里别着几十套钥匙、蜗居、蚁族、城市化、打压政策……这一系列的暴热词汇背后的房地产,正在上演盛世危机。 2010年3月之后,房价又开始暴涨,很多地方又出现围堵开发商捌队买房的疯狂情形,而针对于此,国务院出台一系列的措施,抑制高房价。对于老百姓来说,特别是潜在购房者来说,房价涨到什么时候是个头,一直都是一个谜。对于屡次踏空的购房者来说,愤青式的埋怨没有用,吃亏的还是自己。从今天起,我们应当用理性与客观的角度来看待房地产市场折腾不止的现象。或许你是个准备购房者, 或许你是房地产的研究者,或许你是投资者,你都会对中国房价一直向上而没有像样的回调感到诧异。“有涨就有跌”的投资信条似乎在中国的房地产中失灵了,变成了“只涨不跌”的“魔鬼”行情。对于投资者来说,房地产比股市更赚钱,是一个单边的市场。 对于潜在的购买者来说,这是一场噩梦,货币的贬值,房价的飙高让储蓄变得更渺小,他们陷入了一个一直攒钱付首付但永远赶不上首付增加的泥潭中。对于已经买过房子的人来说,他们大多是贷款买房,他们担心的是房价下挫而带来的财富缩水,因为他们毕竟为了买房而负债,负债是真实的,一旦房价跌到持有的成本价下面,断供潮必将不可避免的爆发。
内容概要
工商管理博士,著名财经评论人,企业家。
全国工商联房地产商会房地产经理人联盟副主席,全国工商联房地产商会常务理事,上海市普陀区区政协委员,上海春之声集团董事长。
现为《经济参考报》、人民网、新浪、搜狐、网易、腾讯、和讯、凤凰、搜房、CCTV证券网、中金、东方财富网等多家全国大网站、权威媒体的专栏作家。著有《走向——后奥运时代的中国经济》一书。
既具有实体企业的操盘经验,又具有深厚的理论功底,在财经评论人中独树一帜。视野开阔,广泛涉猎房地产、股市、民生焦点以及政治改革的等领域话题。见解独到,许多建议和观点都为后来的实践所印证。
书籍目录
目
录
第一篇 房地产这个名利场 / 1
引言 刀光剑影的房地产江湖 / 2
一、癫狂的购房者 / 3
1.几亿人卷入了疯狂的房子中 / 3
2.男人要老婆,女人要房子 / 5
3.不吃不喝也要买房传子孙 / 8
二、开发商的红与黑 / 10
1.开发商的原罪?/ 10
2.开发商的红与黑 / 12
3.拴在产业链上的一串串蚂蚱 / 14
三、政府与银行的角色扮演 / 17
1.土地财政 / 17
2.腐败重灾区 / 19
3.暴力拆迁背后的经济危机 / 22
4.多向得益 / 25
5.孪生兄弟 / 28
四、游资凶猛 / 30
1.“国家队”来了 / 30
2.富人们的玩具 / 32
3.海外秃鹫队 / 33
五、一团浆糊的舆论 / 35
1.是谁害了千万人没能居者有其屋 / 35
2.媒体中立很难吗?/ 36
3.房地产评论人的名与利 / 38
评论 谁是谁的守护神 / 40
第二篇 看不懂的政策 / 42
引言 楼市也是政策市 / 43
一、房地产政策:稳定器还是起搏器 / 44
1.货币政策的威力 / 44
2.土地招拍挂之下面包与面粉 / 46
3.容积率与18亿亩耕地红线 / 50
二、房地产政策:着眼于治标还是治本 / 52
1.房价是被打压下去的吗?/ 52
2.物业税的困境 / 55
3.资本金成为调控手段的后果 / 58
4.小产权房拿“结婚证”先要切割 / 60
三、老百姓的房子在哪里 / 63
1.穷人买不起房子只能怪房价高吗 / 63
2.70/90政策为何难以执行 / 65
3.开宝马也买经适房?/ 66
4.如何让保障性住房能够有效保障 / 68
5.公租房应当考虑哪些群体 / 71
评论 是该制定长期政策的时候了 / 73
第三篇 重识房地产 / 75
引言 房地产能成为支柱产业吗?/ 76
一、房地产的本质 / 77
1.房产是投资品,更是消费品 / 77
2.住房是一种必需品 / 80
3.房产具有区域垄断性 / 81
二、房地产在中国经济中的角色和地位 / 84
1.高房价为何会掏空竞争力 / 84
2.关联者 / 89
3.晴雨表 / 91
4.经济引擎:还有更好的选择吗?/ 92
5.为何高层一再批准开发经济区 / 96
三、异化的房地产 / 99
1.海南房产热:让房地产在大街上裸奔 / 99
2.房地产沦为金融和权力的婢女 / 102
3.房地产市场比金融市场还凶悍 / 106
4.房地产的公平与效率 / 108
5.房老大变成谁也不敢碰的硬茬 / 112
6.高房价让人才正在逃离大城市 / 115
7.土地成了富豪们的老妈之后 / 117
评论 中国房地产会步日本后尘吗 / 121
第四篇 开发商是如何炼成的 / 123
引言 谁可以做开发商?/ 124
1.中国开发商的几种类型 / 124
2.开发商的成长史 / 127
3.开发商是高风险行业 / 133
4.开发商是如何拿地的 / 136
5.房地产是图章的旅行 / 140
6.开发商还是不开发商?/ 142
7.开发商为何成了“金融家”/ 144
评论 开发商的屁股该坐在哪个位置上 / 147
第五篇 房价!房价!/ 151
引言 人人都爱房地产,人人都恨高房价 / 152
一、房价怎么就高了 / 153
1.民众跟不上高房价的脚步 / 153
2.高房价的堰塞湖是如何形成的 / 156
3.从一份楼盘清单看利益相关者对房价的推高作用 / 160
4.地方政府在利益链中的位置 / 162
5.自住与投机,谁在主导房价?/ 165
二、究竟谁在买房 / 168
1.大龄未婚女青年、丈母娘推高房价的传说 / 168
2.孟母三迁追逐学校跑 / 171
3.富人与短炒客的区别 / 173
4.广大农民的梦想:成为城里人 / 176
三、我们该相信哪一个数据 / 180
1.中国房价统计总是存在争论 / 180
2.房价该不该进入CPI?/ 185
3.为何房价收入比不符合国际常规 / 188
4.房屋租售比为什么这么离谱 / 192
5.住宅地产、商业地产价格倒挂正常吗 / 194
评论 为了生命安全,请远离楼市炒作 / 197
第六篇 未来向何处去 / 199
引言 不要随便相信巫师的预测 / 200
一、你该这样思考房地产 / 201
1.看清管理层对房地产的定位 / 201
2.供需关系决定价格高低 / 203
3.城市化进程是持续创造需求的力量 / 206
4.中国人真实的购买力究竟如何 / 210
5.通胀是必须考虑的因素 / 213
二、反思目前状况 / 215
1.美国次贷危机惨剧给世人的教训 / 215
2.中国楼市盛宴的次生灾害 / 217
3.房地产让我们民族失去了动力 / 220
4.房地产是民间资本的避难所,也是黑洞 / 223
5.房价大跌老百姓是福还是祸 / 226
6.高端房产市场向何处去?/ 228
7.土地财政下的忧患思考 / 232
8.疯狂房子背后的蚁族 / 235
三、展望中期趋势 / 239
1.影响中长期房价的四个主要因素 / 239
2.从中国经济周期看房价的变化 / 241
3.现在该不该买房?/ 243
4.挥别地产暴利时代 / 246
5.商业地产或能躲避政策风暴 / 249
评论 理性发展乃是各方之福 / 251
附一 日本房地产泡沫的经济史鉴 / 253
附二 香港房地产发展概述 / 260
附三 20世纪三大房地产泡沫 / 264
编辑推荐
房价会怎么走?什么时候可以出手买房卖房?影响未来房价的因素有哪些?物业税存在哪些困境,能有效降低房价吗?区域开发政策与房价有什么关系?小产权房的出路在哪里?高房价还能撑多久?怎么样房价才会降?…… 房地产评论中坚力量集体推荐,蔡鸿岩、蔡照明、陈宝存、陈国强、戴欣明、董藩、段欣毅、高耀松、顾海波、黄玺庆、贾卧龙、姜炜、雷越姝、李战军、李骁、刘明远汤国昌、王红梅、吴其伦、相国良、杨红旭、杨乐渝、张健…… 你该如何思考房地产? 首先,认识到中国房地产的本质,中国的房地产是与西方不同的行业,中消费品、必需品和垄断品。其次,认识到各方益所在,挖掘房地产背后的各方势力,找出真正的供需关系。最后,以自己关于房地产本质和供需的认识,来理解现状和解读政策,得出自己的结论. 影响房价的中长期因素有哪些? 城市化、18亿亩耕地红线、技术进步和人口红利的变化,是影响房价中长期走势的4个主要因素。 城市化是一个长期的过程.对于房产形成了长期的需求:18亿亩耕地红线.决定了土地的供给,也就决定了房产的供给:技术进步会使得人们的工作方式发生改变,会增大房产的供给半径:人口红利则是直接决定了有多少人需要房产。 从目前来看,城市化和18亿亩耕地红线是促使房价上升的因素.技术进步和人口红利变化是促使房价下降的因素.房价是四种因素共同作用的结果.都是些什么人成了开发商? 中国的开发商有这样几类:国营企业、外资机构、先入为主的民营企业、社会关系极为良好的下海公务员、城郊结合部拥有土地的农村经济组织等机构。 社会关系和资金.是成为开发商的两大基础条件。物业税能有效降低房价吗? 首先,它是一个治标不治本的措施,因此,单独来说作用不大,需要与其他政策效果叠加。其次,对于炒房者来说,物业税相对于房价上涨带来的收益是微乎其微的,因此对炒房者没有多大压力,很可能最终是真正的购房者增加了负担。最后,物业税的征收,有很多细节问题需要考虑,这牵涉到其他成本的问题。 总之,不要太寄希望于用物业税来降低房价,要关注的是物业税是否表明了政府的-种逻辑和政策趋势。究竟是谁在买房? 除了炒房者,购房人群的结构,在一线大城市,是外国人(或者从国外回来的人)、二三线城市混得好的人和当地人构成买房的三股基本力量。这种购买结构,也是各个地方的购买基本力量。比如二线城市,则是大城市打工的、小城市混得好的和当地人构成基本购买力量,而小县城,则是乡镇混得好的、二线城市打工的和当地人构成基本购买力量。 因此,不能盲目套用西方的房价收^比和房屋租售比来看房地产问题。
作者简介
准备用血汗钱买房的人必读;助你把握买房卖房时机,看清房价趋势,读懂政策内涵,全面认识房地产,免遭被开发商巧取豪夺。
既具有实体企业的操盘经验,又具有深厚的理论功底,在财经评论人中独树一帜。视野开阔,广泛涉猎房地产、股市、民生焦点以及政治改革的等领域话题。见解独到,许多建议和观点都为后来的实践所印证。
本书全面揭示了楼市的方方面面,对于民众关心的各种楼市问题进行了理性的探讨,指 出了未来影响房价的关键因素,提供了思考楼市的方法。通过它,读者可以独立地分析楼市的各种信息,判断楼市的价格趋势,把握买房卖房的时机和原因,不再受各种观点的忽悠,做好自我资产保护。
图书封面