房地产顶层设计
出版日期:2016-3-15
ISBN:9787508658191
作者:简贵来
页数:232页
内容概要
简贵来，现任呼和浩特市麦迪逊置业有限公司总经理、内蒙古晟基置业有限公司副总经理、3C集团董事长。在呼和浩特开发的项目有别墅项目“麦迪逊花园”和高端公园地产“香格里”。多年的地产开发经验使得他对经济学和土地开发有了深入的研究，曾有多篇文章发表在爱思想网站。
书籍目录
第一章
房地产顶层设计的理论逻辑 / 001
决策 / 006
决策的逻辑定式 / 006
决策的预决方向 / 007
决策树应该是生长的 / 009
决策的方向性策略 / 011
决策的理论和工具 / 014
观察 / 016
观察本身带着方向 / 016
观察的动态模型 / 017
观察的系统性技术方法 / 018
要素与秩序排列 / 019
大概率事件 / 021
对策 / 024
对策与把控的策略 / 024
对策的反周期规律 / 026
对策的谨慎原则 / 027
控制 / 030
要素市场的运行控制 / 030
有形与无形之手的选择 / 032
控制与市场 / 034
诊断 / 039
系统性紊乱的标准 / 039
注意力的危害 / 041
治理 / 043
中医的哲学疗法 / 043
治理与调控 / 045
第二章
房地产顶层设计的核心要义 / 047
房地产市场 / 050
产业规划 / 053
规划的逻辑 / 053
规划的原则 / 055
管治模式 / 056
去庸俗化决策 / 056
产业模式的基础作用 / 057
管治策略 / 063
市场 / 066
市场自由之争 / 066
生长的市场 / 067
调控方法 / 069
调控的逻辑选择 / 069
调控的平衡选择 / 070
调控的理论引导 / 073
逆周期调节 / 074
政策设计 / 077
政策设计的路径 / 077
政策天际线 / 079
政策设计的要点 / 081
研究 / 083
房地产研究兹事体大 / 083
顶层设计在于根 / 085
第三章
房地产顶层设计的市场运行 / 087
房地产的价值范畴 / 090
产业属性决定市场化方向 / 092
市场之殇 / 094
市场化信仰 / 097
行业架构的影响 / 099
产业链震荡 / 101
开发定位策略 / 104
快速开发绑架房地产 / 107
第四章
房地产顶层设计与公共政策 / 111
预见非遇见 / 114
政府宜主导政策设计 / 115
修复紊乱的市场机制 / 118
汲取理论的乳汁 / 119
预期强化羊群效应 / 121
土地成为重中之重 / 121
供求关系的刚性杠杆 / 123
牵住供求关系 / 125
控制敏感因素 / 126
尊重引导投资 / 127
治理需要中医疗法 / 127
寻找开发罗盘 / 129
第五章
房地产顶层设计及开发理念 / 133
精品路线 / 137
惟百年才建筑 / 138
材料品质的权重 / 143
精致手艺的信仰 / 144
摒弃视觉垃圾 / 148
本真而经典的建筑 / 155
功能的前瞻性和可扩展性 / 157
尺度是最大的人文关怀 / 161
历久弥新 / 166
痕迹是建筑的副产品 / 166
厚度是建筑的道德尺度 / 170
材料与工艺的有机匹配 / 172
文化纯粹 / 174
风格不朽 / 176
创新应用 / 177
创新观念的阳光法则 / 180
新技术应用细胞化诉求 / 181
功能性优先引导设计 / 182
把80% 的精力放在规划设计上 / 184
理念精准 / 187
差异化——定位的战略 / 188
定位具象而系统 / 188
核心竞争能力的塑造 / 191
关联要素的推理和谨慎原则 / 195
大计算法 / 196
广义生态 / 197
树立建筑景观意识 / 198
养生的建筑价值 / 199
院落的感受 / 202
园林的天然归属 / 205
尊重大自然的伦理 / 206
参考文献 / 211
作者简介
国家宏观经济需要顶层设计，房地产亦然。房地产顶层设计是一个相对独立的体系，在过去十几年中国社会经济的发展过程中，房地产顶层设计理论体系相对缺失对房地产行业发展造成的影响显而易见，这是作者写作本书的出发点。本书分为三个部分：第一部分探讨了房地产业在社会经济中的作用和地位；第二部分研究了房地产的产业属性和产业政策问题；第三部分则提出了房地产开发过程中应具备的理念和模式。在书中，作者对如下问题给出了答案：什么是房地产产业的命脉？什么要素能够控制房地产业的发展走向？房地产的产业核心能力是什么？什么要素影响着房地产业的生存环境？房地产业与政治经济的关联因素是什么？房地产业的社会文化价值如何形成？……力图形成房地产业的理论基础，并应用于现实。
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如何把“公平正义”纳入楼市“去库存”“市场是一个极其复杂的现象，它取决于众多人的行动，决定某一过程之结果的所有情形，几乎永远不可能被完全认识和度量。”一如奥地利学派代表学者弗里德里希·冯·哈耶克所言，房地产的蓬勃发展已把一个相对简单的建筑行业问题演化成了社会经济的综合性问题了。在《房地产顶层设计》中，资深房地产实战专家简贵来不仅系统深入地剖析了近年来我国房地产业在发展过程中所表现出来的种种问题，还依据哈耶克的自由经济理论深度论述了房地产开发过程中那些被我们丢在一边的理念和模式。他认为，房地产是社会经济纵横交错的产物，而不是一个简单的产业，亦不具备一般行业的特性。研究房地产业，就不能局限在传统产业的范畴。或者说，不能把房地产产业的顶层设计狭义理解成“居者有其屋”这么简单，更不能把所谓的“住有所居”当成顶层设计的方向。 顶层设计是基于宏观视角，立足大局，以动态、系统的观点规划某个领域的发生、发展过程，制定目标、规则，确定执行原则和路径，设置最高、最低界限，预判和设计波动规律和管治思路等工作之总括。简贵来现任呼和浩特市麦迪逊置业有限公司总经理、3C集团董事长，这些年来的经历，让他对房地产顶层设计理论体系相对缺失有切身的体会。 市场经济，就是市场在资源配置中起决定性作用的经济。但遗憾的是，波动、折腾成了过去十多年我国房地产行业的常态；职能部门与开发商常常错估形势，而消费者买涨不买落，量价齐升时市场轰轰烈烈，量缩价平时大众观望等待。从房地产市场的起起落落看，“情绪”的对立不仅表现在民与商，也表现在政府部门对楼市调控态度上。简贵来的直觉是，这就像一条细水长流的小河被堵成堰塞湖，决口之后的一段时间内就会危害周边，“房地产疯了”，“房地产被逼疯了”。因为“宏观调控中政策的副作用控制了市场行为的主体，并不断地自我发酵成新兴力量干扰房地产市场的健康发展”，“在政策的‘非本意’的狂躁之后，民众的羊群效应迅速显现，开发商借力打力，非理性地用左手推高房价飙涨，右手高价抢购土地”，楼市进入“乱世”时代。被“投机”的房地产成为不成熟政策的牺牲品。 简贵来认为，房地产价格走向如何，表面看是供求关系变化的产物，深层次看则是政府、房地产商、银行、购房者多方力量利益博弈的结果。其中，价格只是经济市场最重要的表征指标，如果“注意力都集中在价格上”，必然“忽视了导致这种‘价格结果’的过程因素”。从某种程度上说，我国过去十多年的房地产市场，几乎“就是过度关注价格的一种表现”。 对房地产“新政”，还需特别小心被地方政府扭曲变形。比如“去库存”，比如“供给侧结构改革”，比如“因城施策化解库存”的“顶层设计”。经，都是好经，但如果念法出了问题，或者把经给念歪了，结果就会谬以千里。“去库存”不但要近期与远期统筹结合，供给与需求双向发力。还要尊重市场规律，尊重民众选择，供给侧结构性改革要求解决问题得运用经济手段、市场化手段，去引导需求。简贵来特别提出，“去库存”是改革，不是寻找“接盘侠”。但是，有地方政府却向民众灌输“农民在城市购房是升值，在农村建房是贬值”的理念，还有地方政府停批农村宅基地，逼迫农民进城上楼，“类似的事情每发生一次，奇葩方案每出现一次，对政府公信力就损害一次。”所以，最让简贵来担心的是，现实的问题仅仅是过去的历史，而前面的探索还处在黑暗途中。今天的房地产产业，仍踏在理论的沼泽地上。房地产业已是悬崖百丈冰，厘清出路迫在眉睫。在市场经济环境下的决策，应当充分尊重影响市场走向的两个重点问题：“消费偏好”和“技术”，这些都是经济决策的基本依据。在《房地产顶层设计》中，简贵来除了讨论我国房地产业的政策问题，还论述了微观的房地产开发问题：既包括政府部门涉及的产业经济范畴、产业属性、产业模式、行业模式、公共政策、产业治理等问题，也涉及房地产市场的开发模式、市场化制度建设、开发定位、市场机制等问题。从他在书中重点阐述的“政府宜主导政策设计”、“修复紊乱市场机制”、“快速开发模式绑架了房地产”以及“产业震荡”和“市场之殇”等议题可知他的思考探索深度。他直言，行政手段过度参与市场调整，长时间累积形成了破坏力，不但会使市场的免疫能力和调整能力被破坏，市场机制系统性的失灵还会使“乱”成为一个行业的基本特征。 “共识，通常被视为政治的真正要义。”正如英国政治学家安德鲁·海伍德所说，改革涉及每个人的利益，改革的真正目的是什么，改革到底是为谁的利益，改革的动力源在哪里？这些问题首先都需要通过重建改革共识寻找答案，进而找到改革的动力。在改革走到关键时期的今天，一是要靠凝聚改革共识，把“社会公平与正义”纳入到楼市“去库存”的政策导向中；二是要重视改革的顶层设计，明确改革的目标、顺序和重点。发展经济也好，楼市“去库存”也好，改善人民群众的生活水平应是改革所始终追求的目标；三是要还权于社会，还权于企业，还权于公民，给市场一点时间，更多空间。房地产的问题最终还是要靠房地产市场的机制去解决。其中，既要建构中央与地方之间的制度化分权，也要明确各自的边界范围，探索良性的运行机制。2016年05月07日《上海证券报》http://finance.sina.com.cn/roll/2016-05-07/doc-ifxryhti3903626.shtml刊载于4月30日《中国证券报》http://finance.sina.com.cn/roll/2016-04-30/doc-ifxrtvtp1738336.shtml-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------原创稿件，反对任何网站、新闻客户端、微信公号以及自媒体未经允许以任何形式不署名的转载，若转载或商用请致函致电商洽(qq：472176745)。但是，欢迎转发和分享至您的朋友圈。 新浪微博，欢迎互粉：http://weibo.com/1391089223/ -
房子，对于中国人来说，不仅仅是住房，那是一个家，是自己的安全感之所在。可以说中国人对于房子的执念比其他国家的人民都深。因此房地产行业几乎成为我国经济的支柱性产业。房价的波动更是牵动着每一个老百姓的神经。随着人口的迁徙，这些年，一线城市的房价高居不下，而有些三四线城市却成为了鬼城。这样的畸形发展，引起了多方关注。简贵来先生针对近十几年来国内房地产产业快速发展的状况和长期的房地产调控政策进行了系统的论述，对房地产业形成当前现状的表层原因、深层背景进行了系统分析，对房地产存在的低水平、高速度的开发模式和浪费土地资源、规划水平地下、缺乏长久意识等现象进行了批判和制度反思，从而形成了这本《房地产顶层设计》。到底何为顶层设计？顶层设计是基于宏观视角，立足大局，以动态、系统的观点规划某个领域的发生、发展过程，制定目标、规则，确定执行原则和路径，设置最高、最低界限，预判和设计波动规律和管治思路等工作的总结。从书中我们可以知道，房地产行业绝不仅仅是房子和土地，它还涉及到材料、设备、建安、配套，以及服务这一系列的产业链，它形成的这一系列利益链，若是不做好顶层设计，那么系统就很容易紊乱。而如今我们的房地产市场已经呈现出这种紊乱的现象，我们国家虽然对此采取了一定的措施，特别是对房价进行干预，这样的干预的确是为民生着想，然而却无法从根本上改善房地产行业的紊乱，反而在一定程度上导致行政的过度干预。想从根本上改善，那么所谓的顶层设计就非常有必要。房地产，要建房子必须要先有土地，从土地规划开始，重新认识建筑的建筑的价值。我们的住房，不仅仅是只是一栋建筑，它是我们文化的象征。谁都不能否认故宫的历史价值、文化价值，同样，如今的徽派建筑和山西大院，也成为历史留下的痕迹。那么如今我们的建筑能给后人留下怎样的欣赏角度和文化价值呢？在人口的压力下，满足人们的居住需要已经很不容易了，还要保证文化价值，是不是要求高了呢？如果这么认为，那说明根本就没弄懂房地产顶层设计的内涵。房地产顶层设计的理念是希望能系统地了解房地产之所有的关联要素，并尽可能梳理出影响房地产开发决策、房价走势、产品定位等问题的因素，以及盘根错节的来自社会、经济、人文等的诸多要素和干扰；从房地产开发的微观视角探寻放地方开发的高端路线，追求理性、专业的成熟开发模式，实践房地产的专业精神。房地产的顶层设计其实是秉承匠人精神，从细节入手，打磨出有中国特色的房地产行业，使其更专业，更成熟。 -
前段时间一堆的同学说买房了，并且在聚会时候说再不买就继续升了，我感到深深的无奈，看完这本书有点看开了。衣食住行，自古就是人们谈论的话题，安居才能乐业。怎么样去设计好房地产业，让他按照经济规律可持续发展下去，是我们要慎重考虑和对待的问题。房地产格局庞大，社会化程度高，对经济社会的影响力非同一般。因此我们必须要重视房地产政策的研究和制定。这样作为普通百姓的我们也可以及时的出手去买自己需要的刚需房。本书从社会学和经济学角度大谈了从2008年至今的房地产问题，让人忧心啊！但是也和发达国家的房地产业做了对比，真的是有对比才会有感觉，我们国家当前的房地产业发展的很不健康，这导致了现在的房价居高不下。也分析了房价居高不下的原因，房地产业涉及的面太广了，一旦降价，简直就是面临着崩盘的危险。作者也告诉了我们怎么去设计房地产业，首先的一点是要有人文理念，要有做百年建筑的心，而这个理念和开发商有莫大的关系。当前的房产大部分都是视觉垃圾，材质粗制滥造，根本不能达到这个要求。其中他举例了日本的贝津铭先生在苏州建造的房子，我在网上见过，确实是很美，让人住着充满幸福感的房子。其次是从社会角度来考虑房地产设计，考虑当下大家的生活方式，消费方式等等。最后是从经济角度来考虑，我觉得这个可能是最至关重要的一点了，大家都懂的。其实我觉得我国当前是政府的政策型房地产业，很大一部分原因是政府的调控行为导致。总的来说，当我们要的是刚需房时候，还是买了吧，什么人文关怀应该都不会去考虑了。
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预期、政策和对策的博弈，有意思。 -
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