资产评估

章节摘录

　　第一章 总论　　第一节 资产评估及其特点　　一、资产评估定义　　资产评估是市场经济的产物，其业务涉及企业间的产权转让、资产重组、破产清算、资产抵押以及财产保险、财产纳税等经济行为。经过一百多年的发展，资产评估已成为在现代市场经济中发挥基础性作用的专业服务行业之一。该行业的从业人员，应准确把握资产评估的定义和与之相关的若干概念和术语。　　（一）资产评估　　资产评估经历了上百年的发展，评估范围在不断扩展，现在资产评估不仅已经成为一个独立的行业，同时也成为了一个约定俗成的概念和专业术语。就目前学术界和执业界的普遍共识，资产评估可以表述为：资产评估是专业机构和人员按照国家法律、法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。　　资产评估作为一种评价过程，要经历若干评估步骤和程序，同时也会涉及以下基本的评估要素：（1）评估主体，即从事资产评估的机构和人员，他们是资产评估工作的主导者。（2）评估客体，即被评估的资产，它是资产评估的具体对象，也称为评估对象。（3）评估依据，也就是资产评估工作所遵循的法律、法规、经济行为文件、重大合同协议以及取费标准和其他参考依据。（4）评估目的，即资产业务引发的经济行为对资产评估结果的要求，或资产评估结果的具体用途。它直接或间接地决定和制约着资产评估的条件，以及价值类型的选择。（5）评估原则，即资产评估的行为规范，是调节评估当事人各方关系、处理评估业务的行为准则。（6）评估程序，即资产评估工作从开始准备到最后结束的工作顺序。（7）评估价值类型，即对评估价值质的规定，它对资产评估参数的选择具有约束性。（8）评估方法，即资产评估所运用的特定技术，是分析和判断资产评估价值的手段和途径。（9）资产评估假设，即资产评估得以进行的前提条件假设等。（10）资产评估基准日，即资产评估的时间基准。以上基本要素构成了资产评估活动的有机整体。　　（二）资产　　资产是一个具有多角度、多层面的概念，既有经济学中的资产概念，也有其他学科的资产概念，像会计学中的资产概念等。这些关于资产的概念是评估人员理解资产评估中的资产或评估对象的基础。经济学中的资产是泛指特定经济主体拥有或控制的，能够给特定经济主体带来经济利益的经济资源。也有将其表述为特定经济主体拥有或控制的，具有内在经济价值的实物和无形的权利。　　会计学中的资产是指过去的交易或事项形成并由企业拥有或控制的资源，该资源预期会给企业带来经济利益。会计学中的资产主要指的是企业中的资产，这是资产评估对象中的重要组成部分。但是，资产评估对象中的资产并不完全局限于企业中的资产，凡是引起资产评估行为的经济事项所涉及的资产都是资产评估对象。而且，凡是引起资产评估行为的经济事项所涉及的对象也可能或可以成为评估对象。当然，资产是资产评估对象中最重要的组成部分。　　资产评估中的资产或作为资产评估对象的资产，其内涵更接近于经济学中的资产，即特定权利主体拥有或控制的，能够给特定权利主体带来未来经济利益的经济资源。而其外延则包括了具有内在经济价值以及市场交换价值的所有实物和无形的权利。　　作为资产评估对象的资产具有以下基本特征：　　1．资产必须是经济主体拥有或者控制的。依法取得财产权利是经济主体拥有并支配资产的前提条件。由于市场经济的深化，财产所有权基本权能形成不同的排列与组合不仅成为必要，而且成为可能。如果将这些排列与组合称之为产权，那么，在资产评估中应了解被估资产的产权构成。例如，对于一些以特殊方式形成的资产，经济主体虽然对其不拥有完全的所有权，但依据合法程序能够实际控制的，如融资租入固定资产、土地使用权等，按照实质重于形式原则的要求，也应当将其作为经济主体资产予以确认。　　2．资产是能够给经济主体带来经济利益的资源，即可望给经济主体带来现金流入的资源。也就是说，资产具有能够带来未来利益的潜在能力。如果被恰当使用，资产的获利潜力就能够实现，进而使资产具有使用价值和交换价值。具有使用价值和交换价值，并能给经济主体带来未来效益的经济资源，才能作为资产确认。　　3．资产必须能以货币计量。也就是说资产价值能够运用货币进行计量，否则就不能作为资产予以确认。　　作为资产评估客体的资产，其存在形式是多种多样的，为了科学地进行资产评估，可对资产进行适当的分类：　　1．按资产存在形态分类，可以分为有形资产和无形资产。有形资产是指那些具有实物形态的资产，包括机器设备、房屋建筑物、流动资产等。由于不同类别的有形资产具有不同的功能和特性，所以在评估时应分别进行。无形资产，是指特定主体所拥有或者控制的，不具有实物形态，能持续发挥作用且能带来经济利益的资源。这类资产主要包括土地使用权、专利权、商标权、非专利技术、商誉等。　　2．按资产的构成和是否具有综合获利能力分类，可以分为单项资产和整体资产。单项资产是指单台、单件的资产；整体资产是指由一组单项资产组成的具有整体获利能力的资产综合体。　　3．按资产能否独立存在分类，可以分为可确指的资产和不可确指的资产。可确指的资产，是指能独立存在的资产，前面所列示的有形资产和无形资产，除商誉以外都是可确指的资产；不可确指的资产，是指不能脱离企业有形资产而单独存在的资产，如商誉。商誉，是指企业基于地理位置优越、信誉卓著、生产经营出色、劳动效率高、历史悠久、经验丰富、技术先进等原因所获得的投资收益率高于一般正常投资收益率所形成的超额收益资本化的结果。　　4．按资产与生产经营过程的关系分类，可以分为经营性资产和非经营性资产。经营性资产，是指处于生产经营过程中的资产，如企业中的机器设备、厂房、交通工具等。经营性资产又可按是否对盈利产生贡献分为有效资产和无效资产。非经营性资产是指处于生产经营过程以外的资产。　　5．按资产的流动性分类，可以分为流动资产、长期投资、固定资产和无形资产等。　　（三）价格和价值　　这里所说的价格是指在特定的交易行为中，特定的买方或卖方对商品或服务的交换价值的认可，以及提供或支付的货币数额。价格是一个历史数据或事实，是特定的交易行为中特定买方和卖方对商品或服务实际支付或收到的货币数额。　　这里所说的价值是一个交换价值范畴，它反映了可供交易的商品、服务与其买方、。卖方之间的货币数量关系。资产评估中的价值不是一个历史数据或事实，它只是专业人士根据特定的价值定义在特定时间内对商品、服务价值的估计。　　资产评估的目标是判断评估对象的价值，而不是判断评估对象的实际成交价格。　　二、资产评估的种类和特点　　（一）资产评估的种类　　资产种类的多样化和资产业务的多样性，以及资产评估委托方及其相关当事人对资产评估内容及其报告需求的多样性，使得资产评估也相应出现了多种类型。在世界范围内，从资产评估服务的对象、评估的内容和评估者承担的责任等方面来看，目前国际上的资产评估主要分为三类，即评估、评估复核和评估咨询。这种分类方法中的评估类似于我国目前广泛进行的为产权变动租交易服务的资产评估。它一般服务于产权变动主体，对评估对象的价值进行评估，评估人员及其机构要对其评估结果的真实性租合理性负责。评估复核，是指评估机构（评估师）对其他评估机构（评估师）出具的评估报告进行的评判分析和再评估。它服务于特定的当事人，对某个评估报告的真实性和合理性做出判断和评价，并对自己所提出的意见负责。评估咨询是一个较为宽泛的术语。它既可以是评估人员对特定资产的价值提出咨询意见，也可以是评估人员对评估标的物的利用价值、利用方式、利用效果的分析和研究，以及与此相关的市场分析、可行性研究等。

前言

　　资产评估作为我国社会经济活动中一个重要的中介服务行业，在社会主义经济体制改革中发挥着十分重要的作用，已成为社会主义市场经济不可或缺的重要组成部分。当前，国家对包括资产评估在内的市场中介行业高度重视，为我国资产评估行业的发展提供了前所未有的良好政策环境，同时也对注册资产评估师队伍素质的全面提升提出了更高的要求。　　通过考试选拔和培养德才兼备的注册资产评估师后备力量是规范发展我国资产评估行业十分重要的环节之一。为了配合2009年度全国注册资产评估师考试工作，更好地为广大考生服务，中国资产评估协会组织有关专家、教授，按照《2009年全国注册资产评估师考试大纲》确定的考试范围，结合注册资产评估师执业资格考试的特点，吸收了往年命题及阅卷工作的反馈意见，编写了这套考试用书。本套用书力求系统全面地体现注册资产评估应具备的知识技能，注重理论与实务、专业素质教育与应试指导相结合，注意吸收资产评估理论研究和实践领域的最新成果，特别是吸收国家近期发布的相关政策法规和行业准则的相关内容。整套用书深入浅出，通俗易懂，具有较强的实用性和针对性，不仅是广大考生的参考教材和注册资产评估师的执业指南，还可作为高校资产评估专业和相关学者的参考教材使用。

书籍目录

第一章 总论第一节 资产评估及其特点第二节 价值类型和评估目的第三节 资产评估的假设与原则第四节 资产评估与会计和审计的关系第二章 资产评估的基本方法第一节 市场法第二节 收益法第三节 成本法第四节 评估方法的选择第三章 资产评估程序第一节 资产评估程序概述第二节 资产评估具体程序和基本要求第三节 资产评估中信息收集与分析方法第四章 机器设备评估第一节 机器设备评估概述第二节 成本法在机器设备评估中的应用第三节 市场法在机器设备评估中的应用第四节 收益法在机器设备评估中的应用第五章 房地产评估第一节 房地产评估概述第二节 房地产价格及其影响因素第三节 收益法在房地产评估中的应用第四节 市场法在房地产评估中的应用第五节 成本法在房地产评估中的应用第六节 假设开发法在房地产评估中的应用第七节 基准地价修正法在房地产评估中的应用第八节 路线价法在房地产评估中的应用第九节 在建工程评估第六章 资源资产评估第一节 资源资产概述第二节 森林资源资产评估第三节 矿产资源资产评估第七章 无形资产评估第一节 无形资产评估概述第二节 收益法在无形资产评估中的应用第三节 成本法和市场法在无形资产评估中的应用第四节 专利资产和专有技术评估第五节 商标资产评估第六节 版权评估第七节 商誉评估第八章 长期投资性资产评估第一节 长期投资性资产评估的特点与程序第二节 债券评估第三节 长期股权投资的评估第四节 其他长期性资产的评估第九章 流动资产评估第一节 流动资产的特点与评估程序第二节 实物类流动资产的评估第三节 现金和银行存款、应收账项及其他流动资产的评估第十章 企业价值评估第一节 企业价值评估及其特点第二节 企业价值评估的范围界定第三节 企业价值评估中的价值类型与信息资料收集第四节 收益法在企业价值评估中的应用第五节 市场法与成本法在企业价值评估中的应用第十一章 资产评估报告第一节 资产评估报告的基本概念及基本制度第二节 资产评估报告的制作第三节 资产评估报告的使用第十二章 以财务报告为目的的评估第一节 以财务报告为目的的评估概述第二节 以财务报告为目的的评估实务应用第三节 以财务报告为目的的评估的评估报告第十三章 我国资产评估行业发展状况第一节 我国资产评估行业发展概况第二节 我国资产评估法律规范及制度体系第三节 我国资产评估准则体系第四节 资产评估基本准则的主要内容第五节 其他资产评估准则简介第十四章 国外评估准则第一节 国外资产评估准则概述第二节 国际评估准则第三节 美国评估准则第四节 英国评估准则附录

作者简介

《资产评估》由经济科学出版社出版。

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