地產霸權
出版社:天窗出版社
出版日期:2010-6
ISBN:9789881921871
作者:潘慧嫻
内容概要
潘慧嫻(Alice Poon)，於倫敦修讀新聞傳播，曾任新鴻基地產集團擔任創立人郭得勝的私人助理達八年，其後加入嘉里建設，負責土地及物業的估價與收購，並參與規劃及契約修訂的工作，對香港地產業的運作極為熟悉。作者於任職地產業期間，經常在報章及網上媒體發表評論文章。作者現於加拿大居住及工作。
譯者
顏詩敏，香港中文大學翻譯碩士畢業，曾負笈英、法，分別獲英國密德薩斯大學頒授翻譯研究學士學位，以及法國勃艮第大學的法語文憑，現為香港翻譯學會終身會員、澳大利亞翻譯資格認可局（NAATI）的認可專業翻譯及國際翻譯與跨文化研究協會（IATIS）會員。顏氏從事翻譯、編譯及撰稿工作多年，曾為香港多間上市企業擔任商業、金融及財經翻譯工作，譯著包括《證券分析》、《你的遊艇在哪裡？「無間道」妙論華爾街》、《獨步股壇：「投機之王」狙擊價格方程式》、《投機之王回憶錄》及《股市晴雨表》等。
书籍目录
序一 ： 林本利
序二 ： 易汶健
鳴謝
前言
第一章 ： 誰統治香港？
第二章 ： 土地就是權力
第三章 ： 公用事業亦遭壟斷
第四章 ： 沒有競爭的地產業
第五章 ： 經濟衰疲 民生淍蔽
第六章 ： 反壟斷刻不容緩
附錄 ： 為痛擊官商勾結增添理據 ── 易汶健
作者简介
香港的樓價一再飇升，令不少中產階級怨聲載道，抱怨沒有能力買樓。究竟香港樓價長時間高企的原因何在？
《地產霸權》作者潘慧嫻，曾任新鴻基地產集團創辦人郭得勝的私人助理達八年，其後加入嘉里建設，負責土地及物業的估價與收購。藉其從事地產發展業的專業經驗，配合詳盡的資料及數據，深入剖析香港地產業的運作與結構，縷述樓宇供應數十年來如何由數大地產財團壟斷。她
作者更從地產業延伸，認為「地產霸權」已擴展至公用事業及零售服務業，成為香港貧富懸殊、民怨沸騰的罪魁禍首。作者支持自由市場，在書中建議特區政府應立即改善政策，以保障市場公平，不應再縱容地產財團壟斷各大行業，阻礙香港經濟進一步發展。
本書英文原版 Land and the Ruling Class in Hong Kong 於2007年獲「加拿大書評年鑑」編輯推薦書籍。中文譯版《地產霸權》經作者重新修訂內容，加入2010年的最新分析及資料，從樓價飛升、高鐵爭議，以至政府修改樓宇強迫拍賣比例等，均作出深入探討，讓讀者透徹掌握香港當前的政經局面。
「潘慧嫻從事地產業多年，難得她有這樣的勇氣，撰書論述地產市場及公用事業市場的種種不公平的現象。書中所述的，正是她多年來從事地產業的親身經驗和體會，絕非紙上談兵，可讀性極高。筆者在此誠意向讀者推薦此書。」
─ 林本利 香港理工大學會計及金融學院副教授
「經濟學上有所謂『自然壟斷』(natural monopoly)，如水、電等，是壟斷下有最大的經濟效益，但其利潤便要受到管制。究竟香港的地產商是否壟斷呢？無論你同不同意本書的結論，看完本書後，你肯定會有更深刻的看法。」
─ 黃元山 中文大學全球政治經濟碩士課程客席講師
「本書把土地政策連上權力結構，解釋了香港如何出現了一個「親發展商」的政府 ， 進而論述發展商把王國從物業開拓至公營事業，令本地經濟高度集中，因而衍生連串後遺症。作者視野廣濶，帶引讀者從另一個新角度分析土地政策，是一本值得推薦的好書。」
─ 陳景祥 《信報》總編輯
「這兩三年，社會對高地價政策衍生出來的問題表現出前所未有的怨憤……要對抗少數精英支配大眾的失衡局面，民眾教育是重要的一步，本書定是不二之選。」
─ 易汶健 獨立媒體特約記者
「The first thing that struck me is that your book is much more serious than the superficial and sarcastic stuff from Sub-Culture (to be more precise, mere destructive caricatures without any constructive and progressive ideas). There is just nothing in Chinese that deals with the subject that your book does. If there were, I would have recommended that publisher.」
─ 宋以朗 著名網誌東南西北（ESWN）作者
本書賣點
# 深入分析各大地產商的運作模式，以及政府的政策如何有助他們進一步擴張勢力，導致目前樓價高企，是香港第一部以詳盡數據及資料引證地產業壟斷情況的專書。
# 以地產業作為出發點，深入分析香港貧富懸殊、經濟難以進一步發展的原因，讓讀者對香港的政治、經濟、民生局面有宏觀的掌握。
# 內容適合各類對香港時事、社會民生問題感興趣的讀者，包括政策研究者、新聞從業員、學生等，更適合作為大學社會科學及中學通識科的參考資料。
发布书评
精彩书评 (总计3条)
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這本書是由香港人寫的英文書，在加拿大也獲得書評年鑒的推薦，還是有一定的分量的，可以讓你清楚的了解地産行業的霸權。現在香港非常流行的一張2011香港結構圖的順序就是李嘉城阿爺--你懂的地産商特區政府有錢人香港市民-香港商務書店秋季優惠。要的可以PM我。 -
书中翻来覆去只说明了香港经济被几大家族垄断的现象（这种现象众人皆知），缺乏所谓业内人士的从根源到现实的专业剖析。即便是描述垄断，也没有详实客观的各种数据来说明这垄断是否并且什么程度上损害了香港民众的利益。内容相当业余。后记的施永青对本书的评论很到位，甚至从施永青的谈话中得到的比看完整本书还多。这书是我买过的最没用的，谁需要我可以免费赠送，自己出快递费就好。 -
但是有些具體的理論邏輯上並沒有很好的自圓其説。而到地產具體的實際操作上又沒能進一步抽絲剝繭。只能稱得上是很好的研究題目，二三流的分析。
精彩短评 (总计53条)
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誰說這本書好賣了？ -
自由經濟主義不是最理想，但是比較好的解決方法，一直給這樣教導著，現在這堂課再把這個推得更深入。任何制度皆會有缺失，惟要通過不斷的監察和優化，才會帶社會一直走著公平公正的道路。 -
地产霸权：从香港到... -
這本書是由香港人寫的英文書，
在加拿大也獲得書評年鑒的推薦，
還是有一定的分量的，
可以讓你清楚的了解地産行業的霸權。
現在香港非常流行的一張2011香港結構圖的順序就是
李嘉城
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這是個悲劇。悲在縱然你明知香港社會不公不義的歸結，但由行內人描述出來，數據與不同形式的報告列於眼前，那種實在的無恥，與觀者異常無力來作對比，你會發覺，原來悲劇真會教人哭笑不得。
面對這個最「自由」的經濟體系，到底自私的我們還可以如何拯救我們脫離私慾，而不單純自救呢？就是縱然你知道觸火會痛，也知道高地價政策的現實，但看過接觸過，或許才會教某些人百辭莫辯，脫離這場不公平的遊戲。 -
在印象里，香港被称为自由经济的天堂，全球经济自由化程度最高的地区之一。而且，香港的房地产虽然价格很高，但因为有了居屋政策，一般工薪阶层还是有机会拥有属于自己的住房。这是以往我所了解的香港情况，然而潘慧娴的这本《地产霸权》却把这些“美好”的印象全部打破，让我们看到了“自由港”的真实一面。
作者曾是新鸿基集团郭得胜的私人助理，绝对的“圈内人”。照理说人在局中，是不能披露内幕的。不过潘后来移民加拿大，于是可能觉得“终于可以说出一切了”，遂有此书。中文版一出，顿时在香港掀起不小的波澜。那么，她在书中到底说了些什么？“地产霸权”的说法，又所指何在？
在书中，作者以业内人的视角，借助翔实的案例和数据，向读者展现了香港房地产业的种种令人震惊的真相：政府的限制置地政策导致财力雄厚的几大地产商垄断市场，造成这一行业资本高度集中，竞争被抑制；以李嘉诚为首的富豪们利用自己的行业影响攫取巨额财富，却让普通劳动者承受着高房价和高消费指数的煎熬；垄断行为更是从地产渗透到电力、交通、供电、超市等社会的各个方面，让广大香港人不得不接受不合理的物价；在这种情形下，贫富差距加大，富者财可敌国，贫者却无立锥之地；97年金融危机后，中产阶级纷纷破产，导致民怨沸腾，民生凋敝……种种情形，让人观之震惊，不禁感叹：原来，“自由港”并不曾真正自由。
造成这一切经济垄断的根源为何？作者指出，正是不公平的土地政策和房屋政策，以及政府明显偏向大地产商的态度，是造成“地产霸权”和“新封建制度”的根源。一语惊醒梦中人，潘慧娴用无可辩驳的事实告诉我们，我们长久以来对香港的印象其实大错特错。香港自由经济的外表之下，其实潜伏着垄断的暗影。房地产财阀们早已扭曲了自由经济的初衷，将市场的作用扭曲。而在这样的市场之上，作为消费者的小市民只能受尽盘剥，财富被无形之中转移。虽然香港税收很低，但高企的房价无疑就是另一种形式的税收。而政府号称“不干预经济”，但是在其本身就是最大的土地卖家，也就是身为主要市场参与者并从中获得巨大利益的情况下，“不干预”不过是依据空话而已。看完全书，想起了罗兰夫人的那句名言“自由自由，多少罪恶假汝之名以行。”
观人及己，也是本书的现实意义所在。香港的事例离我们貌似遥远，实则近在眼前。随着国内房地产市场的热度逐年攀升，我们似乎也已经感受到了类似的情景：地方政府为获得财政收入而抬高地价，买房成了年轻人的噩梦，财富在购买过程中转移和集中到了既得利益集团手中，成千上万的商品房空置，而需要住房的草根民众却只能选择蜗居……如果非要说有什么不同，恐怕就是在香港，这个过程中房地产商的作用更大，而在国内，则是政府和银行的作用更大吧。香港的情况，会在内地重演吗？答案其实已经很明白了。对于寄希望于政府调控可以让房价回归合理的人们，看了本书也许会有所了悟吧。
因此，对想要了解房地产为何价格高企，又如何影响自己生活的读者，这本书值得推荐。不过，本书只是提出问题，对于解决问题，却言之不多。如何反地产垄断，地产税又是否可行，这些实在还需要进一步探讨。正如书后嘉宾点评，本书之所以能够在香港热卖，主要还是因为替底层人民说话，为那些被高房价所苦的普通百姓出了一口恶气。而且，本书其实真正涉及的论点不多，有一个观点重复论述，车轱辘话反复说的味道。这在一定程度上降低了书的可读性，也是难免的。 -
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地产商垄断土地,然后控制衣食住 行,把香港变成李家城, -
这本书的structure很差，一个材料，论点翻来覆去说好几遍。 什么叫做炒作，这本书就是赤赤裸裸炒作炒出来的。
建议看此书的后记就好。 -
但是有些具體的理論邏輯上並沒有很好的自圓其説。而到地產具體的實際操作上又沒能進一步抽絲剝繭。
只能稱得上是很好的研究題目，二三流的分析。 -
你可以去書店看看銷售榜 -
书中翻来覆去只说明了香港经济被几大家族垄断的现象（这种现象众人皆知），缺乏所谓业内人士的从根源到现实的专业剖析。即便是描述垄断，也没有详实客观的各种数据来说明这垄断是否并且什么程度上损害了香港民众的利益。内容相当业余。
后记的施永青对本书的评论很到位，甚至从施永青的谈话中得到的比看完整本书还多。这书是我买过的最没用的，谁需要我可以免费赠送，自己出快递费就好。 -
冲着作者担任新鸿基创办人8年助理的经历才买的，想了解一些深刻或者新颖的观点和看法，但是比较失望。如书结尾处施永清所评价的，本书只是表面看待香港的地产和其他经济问题，既无研究的深度，也没有有效的解决办法。而且太多运用20年前的数据和政策，来支持如今的观点，欠缺说服力。看完后感觉有一种看报纸摘要的感觉，没有整体性。 -
我曾經親手把這本書送給曾蔭權先生 -
香港之外的大部分人并不知道这个问题啊，所以这个书还是很有积极意义的。 -
虽然书中列举的种种问题早已耳熟能详，但事实仍然触目惊心，这本书也部分解释了近年来香港市民日益高涨的民怨声浪，事实上由于地产利益集团的控制，加上香港政府盲目的遵守所谓自由市场原则，加上内地过度的呵护，使得内地对香港的利益输送实际并没有惠及广大市民，而是进一步加大了贫富差距，地产巨头因其植根各个行业而形成庞大的利益吸收管道网络，并随着陆港人员交流日益密切，而改变了原有本地生活秩序，使得市民的怨气更加加重，并将矛头直接指向内地，其根源恐怕就在香港特殊的地产控制城市命脉的社会形态之中，，，，， -
内容其实很多地方都可以在网上查到 -
其實內容大部份都是廣為人知的事,只要有留意時事的都能理解,看前期望可以看到一些發展商的內幕,結果失望 -
在众人心中，香港是一个国际金融都市，被经济学家弗里德曼赞誉有加的自由经济体。但是另一方面，香港近来游行不断，连年轻人也走上街头，对政府的政策表达不满。香港民众心中到底有何怨气？《地产霸权》这本书中，潘慧娴道出了其中原委。
香港由自由贸易港到国际金融中心，政府长年施行零关税和不干预政策，使得外人对于香港政府颇具好感，但是却不知普通百姓心中的隐痛，那便是香港的高地价、高房价政策。
回归前，港英政府依靠卖地作为财政收入的主要来源，于是施行颇为简单的税率制度和较低的所得税以惠泽英国为首的各国外资企业。七八十年代的香港经济以制造业为主，简单的税率制度有利于吸引外资企业，但是配套的高房价政策却使得置业人士承受巨大压力。1984年，中英政府签署《中英联合声明》，为了防止香港楼市下滑和保证稳定的财政收入，声明中规定每年土地供应仅限于50公顷，这直接导致香港房价从1985年一路飙升至1997年。面对房价高企，民众怨声载道。第一届香港特区政府雄心勃勃的制定“8万5”政策，即每年提供85000个住房单位，以期加大房屋供给抑制房价。可惜，当年金融危机从泰国爆发，蔓延至香港，金管局打响汇率保卫战，从而提高利率，使得房地产市场泡沫破裂。其后五六年间，香港多数物业价值下跌六成之多，特区政府的“8万5”政策成为众矢之的。为了挽回颓势，特区政府于2002年又颁布“救市九招”，如限制土地供应、搁置兴建居屋等措施，以求提升楼市，恢复信心。但是香港固有的土地制度并未变革，楼市回暖，拥有大量土地资源的地产商皆大欢喜，而香港普通民众对于天价房屋仍然望而却步，并且开始抱怨政府与地产商合谋共同瓜分民众利益。
香港的地产商到底有何本领？难道个个都是三头六臂？以所谓的地产“四大天王”为例，长和集团的李嘉诚，新鸿基地产的郭氏兄弟，恒基兆业地产的李兆基和新世界集团的郑裕彤，个个“天王”都身价不菲，坐拥百亿资产。根据2010年《福布斯》富豪排行榜，李嘉诚位居全球第14位，财富达到210亿美元，折合约1340亿人民币。他们除了拥有充裕的土地储备之外，还广泛涉足公共事业，如电讯、公共交通、能源、电气、超市等多个行业，牵动着香港人的衣食住行。地产商涉足公共事业不但为高风险的地产行业提供稳定的现金流，降低整体经营风险，还增加了与政府谈判的筹码。更重要的是，几大地产商之间互相厘定协议，形成卡特尔联盟，共同提高行业进入门槛和行业集中度，打击外来竞争者。以百货超市为例，香港著名的超市有百佳和惠康，分别属于长和地产集团和香港置地集团。该两家超市的销售额可占到全港70%，行业集中度可见一般。经营佐丹奴品牌的香港商人黎智英1999年创办名为苹果速销的电子商务超市，即顾客用电话或网上订货下单，便有工作人员送货上门。但是创办不久便招到竞争对手的猛烈狙击，竞争对手联合向供货商施压，要求停止对苹果速销供货，使得苹果速销缺乏货源，不得不惨淡收场。
看完香港地产发家史，我们不禁要问，到底什么才是自由市场经济？香港是否还位居其中？在潘慧娴的笔下，香港已经成为寡头市场。不过，民众抱怨的根源并非作者所说的自由市场，而是在自由市场转变为寡头市场过程中，政府冷漠应对民众利益被瓜分控制的不作为政策。
《地产霸权》一书给我们的启示之一便是，政府的不作为和以市场为导向并非判断自由市场的唯一标准。判断自由市场的标准有二：一是政府不干预政策，二是政府积极干预以维持市场竞争环境、防止垄断和寡头形成。前者的风险在于难以避免自由市场向寡头市场转型。而后者才是衡量自由市场好与坏的标准。难以想象在法制健全的香港，竞争法和反垄断法一直缺失，并且此类法案的推出也是障碍重重。启示之二便是以发展地产经济为导向的经济体，百姓最终难以获益。房产泡沫期，置业者难以承受置业成本，苦不堪言。一旦泡沫破裂，投资者和业主资产缩水，财富蒸发，辛勤的积累付之东流。现在内地地方政府正有大力推动地产经济和地产财政之势，香港的教训值得我们警戒。
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過分民粹，減1星 -
你在说这个吗? http://www.publishing.com.hk/Bookrank/default.asp -
這本書的英文版早就出了 -
从地产霸权到经济霸主
评《地产霸权》
平常我们一说起香港，就会首先是这个印象：购物者的天堂、投资者的热土。但谁又想到，这个天堂如今成了几大经济财团掌控下的帝国了！而谁又想到，他们从小商人起步，最终控制了香港的经济命脉（包括公共事业和民生事业），最赖以生存和发展的竟然是曾经农业社会中最重要的资产—土地！最终的结果，是香港的社会两极分化，富者愈富，贫者愈贫，香港的基尼系数竟然处于世界领先水平……《地产霸权》从时下最令中国人迷茫的地产角度出发，阐述了地产商如何借助政策和社会转型，掠夺社会财富，并逐步形成规模，建立市场壁垒驱逐竞争者，不断提升自己的经济实力和政治影响力，进而控制整个香港的经济，为我们揭示了一个少为人知的香港。
从经济学的诞生开始，土地一直是经济发展的一个重要因素。在农业社会，土地上生长的农作物为广大人民提供食物，成为了土地的主要贡献，谁有土地谁就是“土财主”；工业社会中，土地还为机械制造提供厂房和制造基地；而在信息和服务社会，土地却逐渐转变为一种商品，这种特殊的商品一般都由国家政府提供，其来源的特殊性决定了土地供应的“天然垄断性”。政府本身并不参与土地的经营，他们委托或者分配的土地的程序，决定了土地这种商品的价格特性—垄断。
香港本来就是一个寸土寸金的地方，土地供应本来就是紧张；港英政府维持的高房价政策和后来特区政府的土地政策似乎一直未能给高房价降温，相反关于土地的争夺愈演愈烈，房价持续高涨。而房地产商通过稳定的现金流和逐渐扩大的规模经济，逐步在香港经济市场中占据主导，并开始染指其他行业。《地产霸权》说的就是香港几大财团从房地产市场中发迹，进而占领市场的道理，并且果敢地提出了一些改进建议。书中有些观点还有待进一步考证，比如将香港的社会问题直接归源于土地，比如对于房地产的下一步改革建议是扩大土地的市场供应，但作者的一片苦心，可知矣。
房地产的问题一直是2000年以来中国的痛：政府天天在说要控制房价，而老百姓年年再喊房价快无法承受了；房价还是一直在涨，即使是2008年金融危机稍有下跌，但危机过后房价又像是报复性地继续攀升。慢慢地很多的共识也逐渐形成了：政府受惠于土地政策，因此对房价的调控首先须不伤于己，对于房市的监控未免不尽客观；地产商是经济发展的寄生虫，他们依附于官商合谋的权钱交易网，盘剥普通消费者的福利。香港如斯，大陆亦如此，不同的是，大陆的经济庞大，目前房地产商还没有像香港房地产商那样染指其他行业（或许有），进而影响政府的决策。但是，香港房地产商的行为，已经足矣让我们警觉了。
天窗文化，有点“打开天窗说亮话”的感觉，作者敢于仗义执言，编者敢于顶力支持，对于一些关注民生的话题分析地较为透彻，令人读起来觉得痛快。
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就你牛掰！！！！！！！！！！！！！！！！！给个一分显摆自己吧！！！！！！！！！！！！！！！！！！ -
看振振想不想、敢不敢和能不能搞个反垄断法出来吧……
书后的讨论很好……
书后的讨论很好……
书后的讨论很好……
书后的讨论很好……
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抱歉，你的评论太短了
抱歉，你的评论太短了
抱歉，你的评论太短了
抱歉，你的评论太短了 -
很多重覆的部份，編排有點混亂，但對整個局面會了解得更多，而且她從事地產多年的經驗很具說服力 -
通过数据说明问题，是本好书。把去年写的文章贴上来，感谢天窗黄蓉儿。
2009年，当香港一个名为“天汇”的楼盘70万港币/平方米创下全球最高价格纪录时，并没有多少人对这个数字感到怀疑。内地热钱的涌入，看上去让香港地产行业充满乐观的理由。和“天汇”一样，香港不少豪宅的楼盘价，此时已经超过了1997年的最高价。不过，随着今年7月“天汇”事件的曝光，香港的楼市有了更加清晰的眉目。不少人惊奇地发现，“天汇”卖出的24个住宅单位中，只有4位买家完成交易，余下20个单位交易被取消交易。简单来说，天价豪宅是开发商自导自演的游戏。
《地产霸权》是今年香港书展上的热门书，托市、垄断、拉抬地价……地产商通过各种手段控制楼市的价格被系统化地写进了这本书中，而紧随《地产霸权》出版后发生的“天汇”事件被当作是前者的最好注脚。这本书的作者潘慧娴把香港现今的高房价归结为地产商所构建的“地产霸权”，“利用不公平的土地和房屋政策，加上香港缺乏竞争法，损害市民大众的利益”。
谁统治香港？
“谁统治香港”？以往的民间说法是“统治香港的，不是政府，是马会和汇丰银行”，但现在地产行业的巨大能量，使得很多人更倾向于把这个问题的答案指向香港的六大家族——李嘉诚家族、郭氏家族、李兆基家族、郑氏家族、包氏及吴氏家族以及嘉道理家族。一个最直接的数字是，这六大家族操控的上市公司，占据了香港股市14.7%的市值（2010年5月）。之所以用“统治”这个颇具政治意味的词汇，并非单指它们在股市和楼市中的能量，更关键的指向是，这些家族的产业大多通过地产进入公共服务事业。简单来说，香港人的生活和这些家族的产业完全分不开——李嘉诚家族拥有百佳超市，新鸿基地产拥有九龙巴士33.3%的股份，嘉道理家族则掌控中电集团。正是因为如此，潘慧娴在《地产霸权》里说：“跨行业企业财团，透过把持没有竞争的各种经济命脉，有效操控全港市民需要的商品及服务的供应和价格。”
这像是一个矛盾——作为全世界自由度最高的经济体，房地产和公共服务事业却有被几大地产商垄断之虞。与之而来的后果是，“行业及经济集中，不受管制，令企业坐大，消费者没有选择和议价能力，唯有被迫为各类基本商品和服务支付昂贵的价格”。
香港：住宅市值可能超过GDP的4倍
越来越多的人已经感受到香港一以贯之的高地价政策正给这座城市的竞争力带来巨大的伤害。今年8月，梁文道在他的节目中举了一个小例子说明香港服务业的怪现状，“各位来香港旅游也许不知道，你在餐厅坐下来吃顿饭，你给的这笔钱里面大概有五到六成，其实是给这个东家拿去交租金的”。
经济学家谢国忠则一直唱衰香港，他不无揶揄地说：“香港经济以房地产为中心，在全世界独此一家。高楼价是影响香港竞争力的根本障碍。它的住宅市值可能超过GDP的4倍，而仅仅一半人口拥有自己的住宅，其余居住在政府的‘公屋’，或政府补贴带福利性质的‘居屋’。” 谢国忠以警告的口吻称：“香港的竞争对手已不再是上海，而是像广州和深圳这样的邻居。香港如果不改变增长战略，它有可能失去在粤语世界的领先地位。”
即便预言如此，也没有多少人相信，香港的高地价政策能有所变更。除了政府和开发商这样的直接获利者之外，数已百万计的中产阶层亦是间接同谋。没有人愿意穷其一生购买的房子因楼市下行而贬值。这也不难理解董建华出发点良好的“八万五”政策为什么会引起一片集体抗议声，成为1997年香港楼市崩盘的替罪羊。在香港，任何引起楼市波动的政策都能引起不同凡响的政治效应。 潘慧娴对本刊记者分析：“香港潜在的房屋购买者可以分为三类：一类是把房屋当做一个居住的空间，另一类是把房产看做一个预期带来好的回报的投资。（这通常是他们第二个或者第三个房产。）第三类，把房产看做一个可以快速赚钱的商品。我相信那些在2003年7月上街抗议的负资产者们都是后两类。”
就在本刊记者采访潘慧娴的第二天，香港特首曾荫权相应主流意见，宣布不动产投资类别从投资移民计划里暂时剔除。巧合的是，这个政策的影响对象主要是内地人，影响的价格也差不多局限在豪宅领域内。谈到香港地产的未来，潘慧娴表示，在行政制度变革之前，她并不指望香港的高地价政策会有所改变，一方面是因为香港政商之间的紧密联系，另一方面则是香港对于地产的过度依赖，“这是非常不幸的，香港在很长一段时间以来都依靠房地产行业作为经济增长的总动力。在21世纪早期房地产市场触底时，有一个好的机会去打破这种依赖，但是那个机会也错过了”。
潘慧娴：
香港有两百万业主不希望看到楼价下跌
（潘慧娴，《地产霸权》作者，此前曾担任香港新鸿基集团创始人郭得胜的私人助理8年，后加入嘉里建设，负责土地及物业的估值与收购，极为熟悉香港地产业的运作。）
《新周刊》：你曾在地产公司就职很长时间，我发现在《地产霸权》中，你描绘这些公司时，用了感情色彩相当浓厚的词汇。能否谈谈在地产公司就职期间，你自己对这个行业在认知上的一些改变？
潘慧娴：上世纪80年代到90年代，那段时间整个房地产市场如牛市般迅猛上涨。在我的回忆里，在那段时期，没有一个行业像房地产开发那样暴利。在80年代，那些被认为诚信的行业领袖还是很在乎他们的声誉，但是从90年代开始，几乎每一个人都被拖进疯狂投机的氛围里，合乎道德的买卖已经被贪婪所取代，那些房地产开发商和他们的雇员们成为了房地产行业的投机者。
《新周刊》：这本书最早在加拿大出版，你写作的初衷是什么？
潘慧娴：我受亨利·乔治的《进步与贫困》那本书影响很大，它曾经在19世纪80年代风靡一时。促使我写下来的动因是，我发现乔治关于土地如何囤积和投机导致社会不公和贫富差距增大的分析可以适当地应用在香港身上。
《新周刊》：地产公司对你书中所表达的观点有什么反应？
潘慧娴：到目前为止，我只听到过一个回应的声音，它来自2010年7月26号《信报》中关于郭炳湘的报道。他在报道中说香港是一个自由的经济体，所以任何人都能从事任何生意的并且不存在垄断。我相信他在回答媒体问题的时候还没有读我的书。
《新周刊》：观察香港楼市，会发现一些有趣的事情。比如，董建华的“八万五”政策出发点是相当好的，但是香港市民会有相当大的反对声音。相比上涨，反对楼价下跌的声音反而更大。为什么会有这样的矛盾？
潘慧娴：这是阻碍建设性地改变现状的关键障碍之一。在香港有超过200万的房主不希望看到房价的下跌这一事实，特别是那些已经在相对较高的点进入市场的人们。但是如果那些房主有成年子女，他们的子女又是潜在房屋购买者，他们则可能可以理解低房价并不完全是坏的。
《新周刊》：金融危机之后，香港很多住宅的价格已经超过了1997年的高峰期，如此高的房价已经影响了香港的城市竞争力。在民生领域外，“地产霸权”对香港这座城市有怎么样的伤害？
潘慧娴：它已经酿成了一些公民的愤怒情绪。这些人挣扎在高费用居住环境的压力下，尤其是那些发现很难有一个属于自己的屋檐的80后们，他们发现工作机会提供越来越少。而且在近几年，没有家庭背景的年轻人们发现仅凭他们自身所拥有的实力去竞争一个不错的工作越来越难。
《新周刊》：对于内地的很多地方政府来说，卖地以及房地产税收所占的财政收入比重已经超过香港，也就是说，对于地产的依赖性，内地更甚香港。对内地出现“地产霸权”的可能性，你是否有一些判断？
潘慧娴：如果内地的地方政府已经充分了解到依赖卖地收入对它们的财政健康有负面影响，而且这样的财政政策会造成资源分配不当，与此同时将带来不可控制的房地产泡沫（通过香港的例子可以看出），它们不再可能走这条路。在我还对那个体系不是很熟悉的情况下，我不想直接说“地产霸权”是否会在内地出现。
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一本書本身的力量固然是有限的,但由此引發的討論則可以很大 -
文道说的书一般我都不是很想看。而且这个里面谈到的部分垄断和大陆还是一样的，不至于特殊到值得特别讨论。 -
条理一般，但是可以预见到香港寡头在大陆耍的小手段。 -
江山/文
不管是揭秘也好还是探讨也罢，《地产霸权》都是一本让人震撼的作品。既然打开天窗说亮话，就需要真实的例子出来。虽然书中讲到的是香港的人和事，离我们似乎很远，但当我们跟着作者把那种好奇的阅读情绪激发出来，相信我们很容易明白道理就在其中。洞见一方天地，要的就是客气存在，也只有深入其中才会发现真正的桃花源。
在我的潜意识中，总认为香港是富饶时尚繁华的大都市，百毒不侵，和谐美满。但当我读过这本书后会认识到，原来香港也有瑕疵，也有需要我们发现真相的事实存在。这本书对于作者来说，不仅仅是个人经历的真实记录，更是揭示权力与地产的勇敢之作。
全书通过香港房地产的风起云涌再现了其经济的走向，近而引出更多相关产业的内幕与暗礁。土地作为一种权力的象征，带动着整个城市的发展。而当地产业没有了竞争，垄断成为主角来光临权力的营造。在各大地产财团的整体盈利中，出售发展物业所得的占绝大部分。从出租到物业管理来谋取暴利成为垄断发展的土壤。不论是物业的管理费、电费过高还是主导燃气市场和超市寡头垄断，公用事业已被潜移默化地成为垄断的最好借口。而垄断的弊端突出的表现在大众的生活上。至此，民生问题成为我们关注的焦点，自由经济体也发生了前所未有的改变。
其实，真正的垄断已经从香港的地产业渗透到了整个社会的方方面面，而如何进行反垄断已成为迫在眉睫的大事。除了彻底改革土地制度及改变政府的土地和房屋政策，还要加大竞争法的促进与实施。针对龙头企业通过定价或共享市场的卡特尔，做出主导市场的营销行为以前进行反竞争的并购。只有减轻大财团们的垄断土地和空间的局面，才会根除这种霸权的弊病。
首先，政府要减少对土地的依赖，平衡土地收入和社会公共利益。推行低地价政策，让地产经济这个泡沫自然的缩小一些，运用为人民提供福利才会使国家富强的芬兰模式解决贫富的悬殊。也只有消灭贫困和维持社会的平等，才会使自由经济体达到最终的理想效果。
这本书非常清醒地告诉我们地产业的繁荣会使经济发生天翻地覆的变革，但也会使我们走向垄断的深渊。作者潘慧娴用她看到的听到的做到的开启我们不知的霸权时代，而这种两极分化严重的罪魁祸首成为我们进行思考的与努力的方向。经济发展的风向到底吹向何方，香港地产的真相是否燎原，让我们拭目以待。 -
我想要噢 -
這本書好賣就是因為很多人覺得有些事自己不知道吧 -
读完能比较直观地了解这些年香港房地产和香港经济的发展历程。从商业的角度看，把握核心资源再从核心横向和纵向发展（当然政府的助力以及行业内垄断的地位也是不可或缺的），财团就能实现大而不倒的势态。从社会的角度，不同阶层间虽然并不是绝对对立和封闭（流动的难度有点大，但还是能通过某些的途径让平民变有钱人，贵族变贱民），但阶层间的利益矛盾是明显的。虽说政府也是具有阶级性，但其职能是要调和矛盾以保证社会的公平发展和自由活力。而为了达到这个目的，政府可以制度、法律和教育等方面做相应的制定和调整。最近很多实例都突然让我深刻地认识到马太效应，香港龙头地产商和中产阶级、升斗市民两个极端的more and more也印证着这一规律，若没有外界因素打乱这一境况则只会走向一个危险的循环中。 -
一本很好的公民读本，但是重复过多，论述不够有力。 -
普及性读物 -
如果香港看成是一个大富翁游戏的棋盘，你是一个想称霸的玩家，你的战略应该怎样部署？换个角度读《地产霸权》你可能会有答案。
> 买地，土地永远是有限资源，特别是核心地块的土地资源永远是只会买贵不会买错。
> 买断了核心地段的地块，意味着核心地段空间垄断。高租金或者按照营业额抽成就不说了。政府印钱，地皮价格自然水涨船高。
> 房价涨的时候多卖房，房价跌的时候多买地。地总是越卖越少，越早囤地越便宜。
> 钱一定要进入公共事业：水、电、煤气、超市、公共交通。吃稳定的现金流，宏观环境再糟糕，人还是要用水，用电，用煤气。然后用公共事业产生的现金流在房市低迷的时候吃地皮。
> 一定要拉政府和中产阶级上同一条船。毕竟政府不希望地价跌，跌，政府去哪里找收入？中产阶级不希望跌，跌，第一个跳起来骂政府，官僚连任不保。
> 和政府处理好关系最重要。如果不出台政策几个大财团和和气气，闷声发大财，表面上香港还是“自由市场”。如果政府一定要出台政策干涉“自由市场”，也要对自己有利。每年土地量的供应限制啦，旧楼住户超过80%同意达成卖楼协议就可以强制拍卖啦，政府公屋计划无限期推迟啦，等等。再不行也要让政策变成行业壁垒，把潜在的准入者档出去，比如：对地产商的资历要求，等等。
> 慢慢的，全香港人都会开始为你打工啦，你也成为了全香港人游行想要打倒的“地产霸权”。
如果你想成为地产霸权，本书值得快速通读了解大致框架（说实话书的全部内容一本杂志封面文章的篇幅足以说清楚，真不知道为什么要写200多页厚）。除此之外，读本书就是浪费时间。 -
本书前面分析各大家族如何发家的部分较精彩。后面描述地产霸权带来的问题时有重复。虽未能说出有效的解决方法， 但提供了一个观察的切入点。 -
那里可以买到这本无删减版的？？ -
从我的角度来看，香港的中产阶级已经算是很幸福的了，高收入及至少相对公平的政治经济环境，不然，来大陆试试吧，这里的房价也不比HK便宜到哪里去，劳动阶层的压力甚至冠至全球。习总说要让做农民成为一份体面的职业，我心里只有苦笑。作者的笔触似乎偏见颇多，其实本书主旨在前两章就是讲清楚，后面只是在重复又重复而已。政治方面的观点及建议稍显幼稚，比较作者只是职场人物而已，不过倒是道出了很多内幕。 -
必讀推介。 -
我木有QQ！！！！！！！！！！！！！ -
在垄断地产的基础上垄断公共交通，超市，电力以及燃气等公共事业；政府每年50公顷的限地政策以及政府收入超过30%来源于卖地；缺乏保护竞争的法律和制度；亲地产商的精英政府。
这就是造成地产霸权的主要原因 -
香港，贸易的自由港，购物者的天堂，这是香港给人留下的第一印象。2008年我去香港旅游时，被这座城市深深吸引，物美价廉的进口商品，良好的社会治安，整洁的市容环境，礼貌的人群，全然没有香港警匪片中宣传的凌乱感觉，只是听到导游介绍她们这里房子按尺卖时，心中有点疑惑，当看到潘慧娴《地产霸权》，才慢慢理解了其中内容。
房地产既是政府经济的助长点，也是平民百姓的伤心点。政府靠房地产拉升经济，平民百姓却连一套房子也买不起，人民的福祉何在？
因为工作的原因，我一直对香港的公屋蛮感兴趣，觉得香港的居者有其屋、夹心阶层住房计划不错，考虑到中低收入者的生活，当看到此书时，才知道，2003年香港房屋新政策，公屋政策被叫停，在公屋政策被叫停前，香港政府部分官员就在公开场合表示，私人地产市场是香港经济的“中流砥柱”。香港行政长官曾荫权也曾在多个公开场合表示，特区政府已审慎考虑私人住宅物业的脆弱市道，为避免公私营房屋出现竞争，特区政府将逐步淡化居屋角色，淡出房屋市场。或许，因为政府公屋的退出，加剧了私人房产房价的攀升，六大家族由地产涉及到公用事业及零售服务业，操控着香港的经济，楼价的飙升，中产阶级财富消失，草根民众生计艰难，幸与不幸！
回观内地，《蜗居》掀起的热播，不得不引起人们的思考，由于对房屋的渴求，部分人群做出一些选择，让人心中有些伤痛，现实中的心酸，持续攀升的楼价，让人望而生畏，记得报载上海年轻人一年收入五六万，不吃不喝才能买一平方，那么要多久才能买得起房，十年、二十年，或许更久。国家虽然出台了“国八条”等一系列调控楼价的措施，只是今降明升，老百姓囊中羞涩，工资翻翻也赶不上楼价翻，更何况还有语出惊人的任志强，“不可能让百姓都买房，在供应量很少的情况下，一定是先满足最富的人。”“我没有责任替穷人盖房子，房地产开发商只替富人建房。”面对这样的房地产老总，我不知该如何表达，人是否应该换位思考。
可喜的事，这两年国家在民生工程上投入加大，廉租房、公租房、经适房的筹建越来越多，这是很好的信号，我想国家通过一系列的调控措施，会让更多的人居者有其屋……
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本书中心内容：通过在地产界获得的财富逐步的向其他行业延伸
1、刚刚开始看这本书还不错。了解了一下香港的几大家族。也介绍了几大家族通过在地产上面获得的财富通过兼并或收购的方式向公共事业延伸并形成垄断。
2、后面几张的内容基本上是多余的完全可以去掉。
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这本书当当评价5颗星，作者自述为香港大地产商私人助理。
但是整本书真正有自己内容和深度的差不多就是书最前面的一篇前言了，提出了香港经济界的一个问题就是被地产起家的大资本垄断，并且质疑作为外媒经济自由排行榜第一的香港是否真实自由竞争。我从宏观经济的角度来理解，就是完全竞争市场其实是不现实的，如果不对寡头垄断立法进行限制，那么资源和财富总是会越来越集中的。
这之后的每一篇（到第三章为止我认真读过，第四章到最后我看了下标题就不想读了）几乎都是这个前言的不断拆分，不断重复，再无新意，再无诚意，再无深度。
最后读了下书中最末尾的附录，里面的施永青（中原地产的创始人）的水平可比作者高多了，那个徐宝强（岭南大学文化研究系副教授）也是个打酱油的，说话发散不系统，喜欢引用，但都是人家的观点，消化不良，东一句西一句，我估计他自己到后面也绕晕了。
这样的一篇社论深度的文章，被扩充为一本书的厚度，然后加上梁文道（一个香港主持人评论员）和林本利（据称香港理工大学副教授）的序，竟然可以当书卖，真是莫大的讽刺。 -
香港很早就在說這個問題啦。也不用她提醒。書裏的介紹只是书商卖書的Gimmick -
東拉西扯，毫無章法，比口述記錄還要亂。只是把一些大家心裡有個大概的事情說得詳細一點。讀到一半已經甚感吃力，努力地跳讀，到最後才發現幾頁紙的附錄已把全書概括好了，天啊。 -
作者專業背景令內容深入，有信服力。但是本書的層次并不明確，很多概念都在不同章節中不斷重複，有時會令人覺得煩躁。反而是最後附錄的文章較精准地歸納出整本書的主要內容。 -
一溜儿富豪的发家简史，看了也算是能把那些牛人和他们的企业名对上号了。但又怎样了，知道这些霸权，百姓又能做什么？ -
問題是在她出英文版之前香港報紙和市民早就說過，沒有數據和理論框架的闡述問題非常空洞，等於告訴大家我母親是女人。 -
或許算是值得一讀，但實在被推得過譽，有人說它很學術，有人說它很批判，有人說它有良知和識見，查實只不過是一些常識再加點新數據而已。作者在行內工作多年，身居要職，現在退休遠走他方再來打良心牌，既「無料爆」，深入研究又欠奉，最失望是人人都說它有多好，說穿了只是大家都看得懂，又有點同感吧（對唔住，寫得有點苛刻，但既然人人都讚它 / 她，我來說點相反的話也不大過份吧） -
如果作者从香港不动产的升值中获得了丰厚的收益，作者是否会用同样的视角看问题，是否还会的出同样的观点或者结论。
作者作为新鸿基集团创始人之一郭得胜的私人助理，明显有失水准。是因为希望登上畅销书排行榜，还是因为与地产商的私人恩怨，或者是仇富心态，不得而知。
书中观点偏激，立场主观，缺乏基本的经济常识，信口开河，有如泼妇骂街。但是作为一个不同的角度看待问题，也有值得思考的地方。世界上没有完全的自由，作为全世界最开放、最廉洁、最高效的经济体之一香港，也有自身的缺点和问题。但是这些问题的产生，作者非常不理性的归咎于政府和财团-------而事实上，古今中外，没有什么社会问题简简单单的是一些个人和组织造成的。
高房价是政府的变相税收，这个观点在全世界都非常适用。问题的关键是政府如何应用税收。